Preis pro Quadratfuß: die Formel, Beispiele und der Haken

Die kurze Antwort

Preis pro Quadratfuß = Gesamtpreis ÷ Fläche. Ein Haus für 450.000 $ mit 1.800 ft² kostet 250 $ je ft². Ein Bodenauftrag über 4.000 $ für 400 ft² kostet 10 $ je ft². Die Einheit macht Vorhaben unterschiedlicher Größe vergleichbar.

Formel: $ je ft² = Gesamtsumme ÷ Gesamtfläche.

Was der Preis pro Quadratfuß tatsächlich sagt

Er normalisiert Kosten über unterschiedlich große Flächen. Ohne ihn lässt sich eine Eigentumswohnung für 400.000 $ mit 1.400 ft² nicht wirklich mit einem Haus für 550.000 $ mit 2.200 ft² vergleichen. Mit ihm schon: Die Wohnung kostet 286 $ je ft², das Haus 250 $.

Das ist der nützliche Teil. Der irreführende: Die Kennzahl sagt nichts darüber, was im Preis steckt. Ein Haus für 250 $ je ft² kann ein Neubau in gefragter Lage sein. Ein Haus für 250 $ je ft² in einem anderen Markt kann 70 Jahre alt sein und ein neues Dach brauchen. Dieselbe Zahl, völlig anderer Wert.

Preis pro Quadratfuß bei Immobilien

Im Immobilienwesen dient der Preis pro Quadratfuß dem Vergleich von Angeboten und der Schätzung eines marktgerechten Werts. So nutzen Sie ihn gut:

• ·Vergleichen Sie innerhalb derselben Nachbarschaft. Der örtliche Schnitt ist nur im Umkreis von rund einer Meile aussagekräftig.
• ·Vergleichen Sie ähnliche Objekttypen — Wohnung mit Wohnung, Einfamilienhaus mit Einfamilienhaus, nicht durcheinander.
• ·Nehmen Sie die Wohnfläche, also beheizten, fertigen Raum. Garage, unausgebauter Keller und Veranden gehören nicht in den Nenner.
• ·Neuer bedeutet meist höhere Preise je ft², wegen erneuerter Technik, aktuellem Baustandard und geringerem Sanierungsstau.
• ·Kleinere Häuser haben im Schnitt HÖHERE Preise je ft². Ein Haus mit 1.000 ft² und eines mit 2.500 ft² in derselben Lage kosten oft ähnlich viel absolut, das kleinere kostet also mehr je ft².

Bau- und Sanierungskosten je Quadratfuß

Ein Hausneubau in den USA kostet im Schnitt 150 bis 300 $ je ft² (NAHB-Daten 2024) — das ist der Median über Regionen und Ausstattungsniveaus. Individuelle Bauten, städtische Lagen und gehobene Ausstattung überschreiten 500 $ je ft².

Sanierungen schwanken noch stärker, denn der Preis je Einheit hängt sehr davon ab, welche Räume angefasst werden. Küchen und Bäder kosten je ft² viel mehr als Schlafzimmer, weil Schränke, Sanitär, Elektrik und Fliesen dazugehören.

Materialpreis je Quadratfuß

Bei Material ist der Preis je Quadratfuß viel einfacher — er ist schlicht der Stückpreis. Multiplizieren Sie ihn mit Ihrer Fläche plus Verschnitt, und Sie haben die Position:

• ·Bahnenvinyl: 1 bis 4 $ je ft²
• ·Laminatboden: 2 bis 6 $ je ft²
• ·Fertigparkett: 4 bis 12 $ je ft²
• ·Massivparkett: 5 bis 15 $ je ft²
• ·Keramikfliesen: 2 bis 10 $ je ft²
• ·Feinsteinzeug: 3 bis 15 $ je ft²
• ·Natursteinfliesen: 5 bis über 30 $ je ft²
• ·Teppichboden, mittlere Güte: 2 bis 5 $ je ft²
• ·Vinylfassade: 2 bis 5 $ je ft²
• ·Faserzementfassade: 4 bis 10 $ je ft²
• ·Bitumenschindeln: 3 bis 5 $ je ft² Dachfläche
• ·Metalldach: 7 bis 15 $ je ft² Dachfläche

Miete je Quadratfuß

Bei Mietobjekten erlaubt der Preis je Quadratfuß den Vergleich von Einheiten innerhalb einer Stadt und zwischen Städten:

• ·Der US-Schnitt der Wohnungsmiete liegt bei rund 2,00 $ je ft² — reicht aber von 1 $ auf dem Land bis über 5 $ in San Francisco und Manhattan
• ·Gewerbliche Büromieten werden meist je ft² und Jahr genannt, etwa 40 $/ft²/Jahr
• ·Einzelhandelsmieten laufen ebenfalls jährlich je ft², können aber eine umsatzabhängige Komponente obendrauf haben
• ·Kleinere Wohnungen kosten je ft² mehr als größere — derselbe Effekt wie beim Kauf

Häufige Fallen

Der Preis je Quadratfuß wird so oft verwendet, dass er leicht falsch eingesetzt wird. Achten Sie auf:

• ·Verschiedene Flächendefinitionen — vergewissern Sie sich, dass beide Seiten dieselbe Norm nutzen, im Wohnbau ANSI Z765
• ·Unausgebaute Flächen im Nenner: Ein Haus für 300.000 $ mit 2.000 ft² kostet 150 $ je ft², sind davon aber 600 ft² unausgebauter Keller, sind es je Wohnfläche 214 $
• ·Neubau mit einem Altbau voller Sanierungsstau zu vergleichen
• ·Objekte zu vergleichen, bei denen der Grundstückswert einmal enthalten und einmal ausgeschlossen ist
• ·Angebotspreis je ft² mit Verkaufspreis je ft² zu vermischen — maßgeblich ist der Verkaufspreis
• ·Nebenkosten des Erwerbs, Steuern und Versicherung zu vergessen — sie skalieren nicht mit der Fläche, tauchen aber in den echten Haltekosten auf

Mittlerer Preis je Quadratfuß nach US-Metropolregion (2024)

Nutzen Sie diese Tabelle als Plausibilitätsprüfung für jedes Angebot. Kostet ein Haus in San Francisco 400 $ je ft², ist das ein Schnäppchen. Kostet ein Haus in Cleveland 400 $ je ft², stimmt etwas nicht — prüfen Sie Fläche, Vergleichsobjekte und Zustand. Der mittlere Preis je Quadratfuß schwankt in den USA um rund das Zwölffache, was landesweite Durchschnitte ohne örtlichen Bezug fast wertlos macht.

Kostenstufen im Neubau

Wer baut statt kauft, erlebt riesige Unterschiede je Ausstattungsniveau. So lesen Sie ein Bauangebot:

Wann Sie den Preis je Quadratfuß NICHT nutzen sollten

Er ist ein nützlicher erster Filter, versagt aber in mehreren Lagen:

• ·Kleines Haus auf großem Grundstück. Ein Haus mit 1.200 ft² auf 50.000 ft² Land ist nach dem Land bepreist und nicht nach dem Haus. Der Wert je ft² Haus führt in die Irre.
• ·Grundstücke am Wasser, mit Aussicht oder an einer Ecke. Der Bodenwert dominiert und nicht die Gebäudegröße.
• ·Denkmalgeschützte oder architektonisch bedeutende Häuser. Der Charakter bringt einen Aufschlag, der nicht mit der Fläche skaliert.
• ·Misch- oder gewerblich genutzte Objekte. Der Preis spiegelt die bestmögliche Nutzung und nicht Wohnvergleichswerte.
• ·Neubau in einem sich wandelnden Viertel. Der Bauträger bepreist womöglich einen erwarteten künftigen Wert und nicht heutige Vergleichswerte.
• ·Notverkäufe wie Zwangsversteigerungen. Ein Preis je ft² unter Markt spiegelt einen unter Druck stehenden Verkäufer und nicht den Wert.
• ·Abrissobjekte. Der Käufer bepreist das Grundstück minus Abbruchkosten und nicht das Gebäude.

Was der Preis je Quadratfuß weglässt

Die Zahl ist reiner Kaufpreis geteilt durch Fläche. Sie sagt nichts darüber, was es kostet, dort tatsächlich zu wohnen. Das hier fällt heraus — und so verändert es die echten Zahlen:

• ·Grundsteuern. Sie schwanken stark nach Bundesstaat und Kommune. New Jersey liegt im Schnitt bei 2,21 Prozent des veranlagten Werts im Jahr, Hawaii bei 0,27. Ein Haus für 500.000 $ kostet in New Jersey 11.000 $ Steuern im Jahr gegen 1.350 $ in Hawaii — das entspricht bei 1.500 ft² rund 20 bis 80 $ je ft² und Jahr.
• ·Verwaltungsumlagen. Eigentumswohnungen und verwaltete Anlagen kosten 200 bis über 1.500 $ im Monat. 400 $ im Monat auf 1.000 ft² sind 4,80 $ je ft² und Jahr zusätzlich zum Kaufpreis.
• ·Versicherung. Die Wohngebäudeversicherung liegt in den USA im Schnitt bei 1.800 $ im Jahr, reicht aber von 700 $ in Hawaii bis über 4.000 $ in Florida und Louisiana in Hurrikan- und Überschwemmungszonen. Erdbeben- und Hochwasserschutz sind gesondert.
• ·Nebenkosten des Erwerbs. 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Haus für 400.000 $ sind das 8.000 bis 20.000 $ — bei 1.500 ft² entspricht das 5 bis 13 $ je ft² zusätzlich.
• ·Kreditzinsen. Bei 7 Prozent über 30 Jahre zahlen Sie ungefähr den Kaufpreis noch einmal an Zinsen. Ein Darlehen über 400.000 $ kostet über die Laufzeit rund 560.000 $ Zinsen.
• ·Instandhaltung und Reparaturen. Als Faustregel gilt 1 Prozent des Hauswerts im Jahr. Bei 500.000 $ sind das 5.000 $ jährlich für Dach, Technik, Sanitär, Anstrich und Unerwartetes.
• ·Nebenkosten. Heizung, Kühlung, Wasser, Strom. Ein großes Haus in kaltem oder heißem Klima kann 400 bis 800 $ im Monat kosten — das entspricht 3 bis 7 $ je ft² und Jahr obendrauf.

Brutto gegen Wohnfläche — der häufigste Vergleichsfehler

Wenn Sie für dasselbe Haus auf verschiedenen Portalen verschiedene Preise je ft² sehen, liegt es fast immer daran, welche Fläche als Nenner genommen wurde. Eine einzige Norm gibt es nicht.

• ·Wohnfläche nach ANSI Z765. Beheizter, fertiger Raum, bis zur Außenwand gemessen. Ohne Garage, unbeheizte Veranda und unausgebauten Keller. Das nutzen die meisten US-Angebotsdatenbanken offiziell.
• ·Bruttogrundfläche. Alle umschlossenen Flächen, ob fertig und beheizt oder nicht. Oft im Neubau verwendet.
• ·Beheizte Fläche. Schließt unbeheizte Anbauten ausdrücklich aus, auch wenn sie ausgebaut sind. In kalten Regionen entscheidend.
• ·Fläche über Gelände. Schließt Keller vollständig aus, auch ausgebaute. Üblich in Immobiliengutachten.
• ·Gesamte fertige Fläche. Rechnet ausgebaute Keller zur Fläche über Gelände hinzu, wird aber typisch als eigene Position ausgewiesen.

Materialpreis und Lohnpreis sind verschiedene Zahlen

Zwei Angebote, beide „je Quadratfuß“ genannt, können um das Vierfache auseinanderliegen und beide ehrlich sein, denn eines ist das Material und das andere das Material fertig verlegt. Parkett kostet rund 4 bis 15 $ je ft² als Material und 11 bis 25 $ je ft² fertig verlegt. Klären Sie vor jedem Vergleich, welche der beiden Zahlen vorliegt.

Darunter liegt ein zweiter Unterschied, den man leicht übersieht: Beide werden meist auf verschiedene Flächen berechnet. Ein Materialpreis gilt für das, was Sie kaufen, also die gemessene Fläche plus Verschnitt. Ein Lohn- oder Fertigpreis wird üblich auf die gemessene Fläche berechnet, denn der Verleger wird dafür bezahlt, den Boden zu belegen, und nicht dafür, Ihre Reststücke zu bezahlen.

Rechenbeispiel, ein Raum von 300 ft² in Parkett. Material zu 6 $ je ft² wird auf 300 + 10 % = 330 ft² berechnet, also 1.980 $. Fertig verlegt zu 11 bis 25 $ je ft² wird auf die gemessenen 300 ft² berechnet, also 3.300 bis 7.500 $ — und in dieser Zahl steckt das Material bereits. Beides zu addieren zählt das Holz doppelt.

Ein Fertigpreis schwankt außerdem darin, was er umfasst. Fragen Sie, ob Abbruch, Entsorgung des alten Bodens, Vorbereitung des Untergrunds, Übergangsprofile, Leisten und Lieferung darin enthalten sind oder nicht. Das sind die Positionen, die aus einem günstigen Satz ein teures Vorhaben machen, und deshalb ist der niedrigste Preis je Quadratfuß nicht verlässlich die günstigste Baustelle.

• ·Nur Material — was ein Lieferant berechnet, bezogen auf die Bestellfläche aus Maß plus Verschnitt.
• ·Nur Lohn — was ein Betrieb fürs Verlegen berechnet, üblich auf die gemessene Fläche.
• ·Fertig verlegt — Material und Lohn in einem Satz. Enthält meist weder Abbruch, Entsorgung, Untergrundarbeiten, Leisten noch Übergangsprofile.
• ·Schlüsselfertig — fertig verlegt plus Vorbereitung und Abschlussarbeiten. Als Preis je Quadratfuß selten; lassen Sie ihn aufschlüsseln.

Der Preis je Quadratfuß ist bei kleinen Flächen keine Gerade

Alles oben behandelt den Preis je Quadratfuß als Satz: Fläche mal Satz ergibt die Kosten. Das hält über die Mitte des Bereichs und bricht am unteren Ende — weshalb das Angebot für ein kleines Bad aussieht, als hätte der Betrieb die Zeichnung falsch gelesen.

Der Grund ist, dass ein guter Teil jeder Baustelle überhaupt nicht mit der Fläche skaliert. Anfahrt, Abladen, Einrichten, den Weg schützen, Reinigen und die Entsorgung der Reststücke kosten ungefähr dasselbe, ob der Raum 40 ft² oder 400 ft² hat. Die meisten Gewerke bepreisen das als Mindestbetrag, und unterhalb der Größe, ab der der Satz ihn deckt, zahlen Sie den Mindestbetrag.

Rechenbeispiel bei 4,00 $ je Quadratfuß und einem Mindestbetrag von 500 $. Beide treffen sich bei 125 ft². Bei 300 ft² werden 1.200 $ berechnet, und der effektive Satz ist genau die genannten 4,00 $. Bei 50 ft² ist die Arbeit 200 $ wert, der Mindestbetrag berechnet 500 $, und der effektive Satz ist 10,00 $ — das Zweieinhalbfache der beworbenen Zahl für dieselbe Arbeit.

Das ist in beide Richtungen wissenswert. Es erklärt, warum ein Angebot für eine kleine Baustelle kein Beleg für Wucher ist, und es erklärt, warum es oft weit weniger je Quadratfuß kostet, den Flur zum Bad dazuzunehmen, als das Bad allein gekostet hat. Wenn Sie zwei kleine Flächen zu machen haben, ist sie in einem Termin zu erledigen meist die größte verfügbare Ersparnis.

Es bedeutet außerdem, dass ein an einer großen Baustelle erhobener Satz sich nicht auf eine kleine übertragen lässt. Fragen Sie beim Angebotsvergleich nach dem Mindestbetrag und ab wann er entfällt, und vergleichen Sie bei allem unter einigen Hundert Quadratfuß Gesamtpreise statt Sätze.