Die Fläche nach einem Umbau neu berechnen

Die kurze Antwort

Die Fläche ändert sich, wenn sich die konditionierte Hülle des Gebäudes ändert. Ein Anbau bringt Fläche. Eine abgerissene Außenwand nimmt welche weg. Alles, was innerhalb einer unveränderten Hülle geschieht, tut es überwiegend nicht.

Eine Innenwand zu entfernen bringt nur die Grundfläche der Wand selbst — ihre fertige Dicke mal ihre Länge. Bei einer üblichen Ständerwand aus 2×4 über 14 ft Länge sind das 5,25 ft², also unter zwei Prozent eines üblichen Raums.

Einen Keller auszubauen, eine Garage umzunutzen oder eine Veranda zu schließen kann fertige Fläche bringen, aber ob sie zur Wohnfläche über Gelände zählt, entscheiden Prüfungen zu Gelände, Heizung, Ausbau und Zugang — nicht die Art, wie der Raum genutzt wird.

Eine Wand zu entfernen ändert weniger als erwartet

Das ist die häufigste Frage nach einem Umbau, und sie hat eine enttäuschende Antwort. Wenn eine Innenwand herauskommt, gewinnt der Boden genau die Fläche, auf der die Wand stand — mehr nicht. Die Räume beiderseits wurden bereits bis zu ihren eigenen Wandflächen gemessen, neuer Boden ist also nur der Streifen, den die Wand einnahm.

Eine übliche Innenwand steht auf 2×4-Ständern, die tatsächlich 3,5 Zoll tief sind, mit einem halben Zoll Gipskarton auf beiden Seiten: 4,5 Zoll oder 0,375 ft fertige Dicke. Über 14 ft Länge bringt das 5,25 ft² zurück. Über 20 ft Länge 7,5 ft². Eine 2×6-Wand mit 6,5 Zoll fertiger Dicke bringt über 14 ft genau 7,58 ft².

Ein Durchbruch zur offenen Küche, der die Nutzung eines Erdgeschosses völlig verändert, bringt also rund fünf bis acht Quadratfuß auf dem Papier. Behauptet ein Angebot, ein Durchbruch habe achtzig gebracht, hat sich noch etwas anderes geändert — oder die ursprüngliche Zahl war falsch.

In einem Fall ändert das Entfernen einer Wand die Zahl doch spürbar, und zwar nach unten. Wird eine tragende Wand durch einen Träger auf Stützen ersetzt, bleiben die Stützen, und eine verkleidete Stütze mitten im Raum ist ein echtes Hindernis. Gegenüber dem Raum ist es immer noch ein Rundungsfehler, aber es gehört in den aktualisierten Plan gezeichnet, statt beim Möbelaufbau entdeckt zu werden.

Anbauten: außen messen, nicht innen

Ein Anbau ist der Fall, in dem sich die Zahl wirklich bewegt, und er wird anders gemessen als alles, was Sie innen tun. Die Wohnfläche wird bis zur Außenkante der fertigen Außenfläche genommen, ein Anbau von 12 auf 16 ft bringt also 192 ft² — über die Fassade gemessen und nicht über den Gipskarton.

Deshalb misst der Innenraum eines Anbaus immer kleiner als die Zahl, die er beigesteuert hat. Ein Anbau von 12 auf 16 ft in 2×6-Bauweise mit Verkleidung hat innen vielleicht 11 auf 15 ft, also 165 ft². Beide Zahlen stimmen für ihren Zweck: 192 für die Grundstücksakte, 165 für die Bodenbestellung.

Wo ein Anbau auf das bestehende Haus trifft, zählen Sie die gemeinsame Wand nicht doppelt. Messen Sie die neue Grundfläche ab der Außenkante der ursprünglichen Außenwand, damit die Wand bei der Fläche bleibt, die sie bereits beansprucht hat.

Ein aufgesetztes Obergeschoss über bestehender Grundfläche folgt derselben Regel und derselben Warnung zum Treppenauge: Die Öffnung einer neuen Treppe zählt einmal, im unteren Geschoss, die Fläche des Obergeschosses schließt sie also aus. Sie auf beiden zu zählen ist einer der häufigsten Wege, wie eine zweigeschossige Zahl zu groß ausfällt.

Keller, Garagen, Dachböden und Veranden

Das sind die vier Umnutzungen, die ein Haus am stärksten und seine Schlagzeilenzahl am wenigsten verändern, denn alle vier hängen an Prüfungen und nicht an Aufwand oder Kosten.

Ein ausgebauter Keller wird als fertige Fläche unter Gelände ausgewiesen, getrennt von der Wohnfläche über Gelände, wie gut er auch ausgebaut ist. Das ist keine Herabsetzung der Arbeit — so hält die Norm zwei Häuser vergleichbar, von denen eines ein ebenerdig zugängliches Untergeschoss hat und das andere nicht. Nennen Sie beide Zahlen, statt sie zu addieren.

Eine umgenutzte Garage zählt erst, wenn der Raum ausgebaut, fest beheizt und vom Rest des Hauses direkt zugänglich ist, und das bedeutet fast überall einen genehmigten Umbau und kein Wochenende Trockenbau. Ein Dachbodenausbau hängt stattdessen an Raumhöhe und Zugang. Die Seite dieser Website zur Hausfläche behandelt beide Prüfungen ausführlich, einschließlich der Regel für Schrägen, an der die meisten niedrigen Dachausbauten scheitern.

Eine geschlossene Veranda folgt der Prüfung auf konditionierten Raum: Ein beheizter, gedämmter, vollständig umschlossener Wintergarten kann zählen, ein Dreijahreszeitenraum mit Einfachverglasung und ohne feste Heizung nicht. Entscheidend sind Heizung und Umschließung und nicht, ob man gern darin sitzt.

Wohin die aktualisierte Zahl gehört

Eine neu berechnete Zahl ist nur etwas wert, wenn sie die Akten erreicht, die sie nutzen, und diese Akten aktualisieren sich nicht von selbst.

Die örtliche Steuerbehörde hält die Zahl, die die Grundsteuer treibt, und sie wird in der Regel aus Genehmigungen und nicht aus der Fertigstellung fortgeschrieben — sie kann also hinterherhinken und in beide Richtungen falsch sein. Ein genehmigter Anbau, der kleiner ausgeführt wurde als gezeichnet, ist ein Fall, den man korrigieren sollte, statt ihn stehen zu lassen.

Versicherungen bemessen sich am Wiederherstellungswert, und der skaliert mit der Fläche. Ein nicht gemeldeter Anbau kann eine Police um genau die Kosten unterversichern, die der Wiederaufbau des Teils verursacht, von dem niemand wusste. Das ist der Punkt, der echtes Geld kostet, und der am häufigsten vergessene.

Beim Verkauf misst ein Gutachter das Haus selbst, und seine Zahl ist die maßgebliche. Hilfreich ist, die eigene Aufzeichnung zur Hand zu haben: die datierte Skizze, die Maße und die zugrunde gelegte Norm. Ein Maß samt dem, was es ausschließt, schriftlich festzuhalten ist eine kleine Disziplin für sich — und der Unterschied zwischen einer Abweichung, die Sie erklären können, und einer, die Sie nicht erklären können.