Miete pro Quadratfuß berechnen

Die meistmissverstandene Zahl in der Gewerbevermietung ist, welche Fläche Sie eigentlich bezahlen. Die nutzbare Fläche ist der Raum innerhalb Ihrer Einheit — das, wo Schreibtische stehen können. Die vermietbare Fläche rechnet Ihren Anteil an den Gemeinflächen des Gebäudes hinzu: Foyer, Flure, gemeinsame Sanitärräume und Technikräume.

Der Unterschied ist der Gemeinflächenfaktor. Er wird in Prozent angegeben, und vermietbar ist gleich nutzbar mal eins plus Faktor. Eine Einheit von 2.000 ft² (185,8 m²) mit 15 Prozent Faktor wird als 2.300 vermietbare Quadratfuß (213,7 m²) abgerechnet — Sie zahlen also Miete für 300 Quadratfuß, die Sie nicht möblieren können.

Übliche Faktoren liegen bei 10 bis 20 Prozent. Ein Gebäude mit einem einzigen Mieter kann nahe null liegen, ein Hochhaus mit vielen Mietern, großzügigem Foyer und langen Fluren über 20 Prozent. Deshalb führt der Vergleich zweier Angebote allein über den Satz in die Irre: Ein Satz von 30 $ bei 12 Prozent Faktor kostet je nutzbarem Fuß weniger als ein Satz von 28 $ bei 22 Prozent.

Vergleich durchgerechnet — Einheit A hat 2.000 nutzbare Quadratfuß zu 30 $ bei 12 Prozent Faktor. Vermietbar sind 2.240, die Jahresmiete beträgt 67.200 $, also 33,60 $ je nutzbarem Quadratfuß. Einheit B hat 2.000 nutzbare Quadratfuß zu 28 $ bei 22 Prozent Faktor. Vermietbar sind 2.440, die Jahresmiete 68.320 $, also 34,16 $ je nutzbarem Fuß. Die günstiger aussehende Einheit ist teurer.

Zwei Angebote mit demselben Satz können sehr unterschiedlich viel Geld bedeuten, je nach Vertragsstruktur — und die Struktur steht oft in einer einzigen Zeile des Eckdatenpapiers.

Ein Bruttomietvertrag rechnet die Betriebskosten in den Satz ein. Sie zahlen eine Zahl, und der Vermieter trägt Steuern, Versicherung und die Bewirtschaftung der Gemeinflächen. Das ist einfach zu budgetieren und trägt meist den höchsten genannten Satz.

Ein Triple-Net-Vertrag, geschrieben NNN, schließt diese drei Posten aus. Der genannte Satz deckt nur die Fläche, Steuern, Versicherung und Bewirtschaftung zahlen Sie zusätzlich, meist als weiterer Betrag je Quadratfuß. Üblich sind 5 bis 12 $, was ein Drittel der Gesamtnutzungskosten sein kann. Ein Satz von 22 $ NNN und einer von 32 $ brutto können am selben Punkt landen.

Modifiziert brutto liegt dazwischen, mit einigen enthaltenen und anderen umgelegten Kosten. Weil es dafür keine Norm gibt, lässt sich ein solches Angebot nur vergleichen, indem Sie die geschätzten Gesamtnutzungskosten je Quadratfuß fürs kommende Jahr erfragen.

Welche Struktur auch gilt: Vergleichen Sie über die jährlichen Gesamtkosten je nutzbarem Quadratfuß. Diese eine Zahl normalisiert Satz, Gemeinflächenfaktor und Kostenstruktur, und sie sagt Ihnen, was eine Einheit Ihr Unternehmen wirklich kostet.

Wie viel Fläche Sie brauchen, ist die andere Hälfte der Rechnung, und sie beginnt bei der Kopfzahl statt beim Grundriss.

Die Dichte unterscheidet sich stark danach, wie ein Unternehmen arbeitet. Klassische Einzelbüros liegen bei rund 200 bis 250 nutzbaren Quadratfuß je Person, also 18,6 bis 23,2 m². Ein Großraum mit festen Arbeitsplätzen liegt bei 125 bis 175 Quadratfuß, also 11,6 bis 16,3 m². Freie Platzwahl und hybride Modelle drücken das weiter, oft auf 75 bis 125 je Person, bezogen auf die Spitzenbelegung statt auf die Kopfzahl.

Rechenbeispiel — ein Team von 20 Personen im Großraum bei 150 nutzbaren Quadratfuß je Person braucht rund 3.000 nutzbare Quadratfuß (278,7 m²). Bei 15 Prozent Gemeinflächenfaktor sind das 3.450 vermietbare Quadratfuß (320,5 m²), und bei 35 $ je Quadratfuß und Jahr beträgt die Miete 120.750 $ jährlich oder 10.063 $ monatlich vor Betriebskosten.

Rechnen Sie Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen auf die Kopfzahl auf, statt anzunehmen, sie seien enthalten. Besprechungsräume, Küche und Empfang bringen typisch 20 bis 30 Prozent zusätzlich, und in einem hybriden Büro wachsen sie eher, statt zu schrumpfen, weil die Fläche für Zusammenarbeit statt für Schreibtische genutzt wird.