Gebäudefläche berechnen

Die Bruttogrundfläche wird bis zur Außenwandoberfläche gemessen und umfasst allen umschlossenen Raum — tragende Wände, Technikräume, Treppenhäuser und Aufzugsschächte. Das ist die Zahl, die die meisten Gebäuderechner ausgeben.

Die vermietbare Fläche, im Gewerbe die maßgebliche Größe, umfasst die nutzbare Fläche des Mieters plus einen anteiligen Anteil an den Gemeinschaftsflächen wie Foyer, Fluren und Sanitärräumen. Sie liegt typisch bei 85 bis 92 Prozent der Bruttogrundfläche.

Die nutzbare Fläche ist allein der ausschließlich vom Mieter genutzte Raum, gemessen bis zur Innenseite der Außenwände. Sie ist das, was Sie tatsächlich belegen.

Bei einem mehrgeschossigen Gebäude rechnen Sie die Fläche jedes Geschosses einzeln. Eine Grundfläche von 60 × 40 ft über drei Geschosse ergibt 60 × 40 × 3 = 7.200 ft² Bruttogrundfläche. Keller und Dachboden zählen nur, wenn sie ausgebaut, beheizt und regelkonform sind.

Unregelmäßige Grundrisse — L-Formen, Gebäude um einen Hof, Anbauten — müssen in Rechtecke zerlegt werden. Nutzen Sie den Rechner oben und legen Sie für jeden rechteckigen Abschnitt eine Teilfläche an.

Gebäudefläche hat mehrere Definitionen, und welche die richtige ist, hängt davon ab, wofür Sie rechnen. Zwischen den Definitionen desselben Gebäudes können 15 bis 30 Prozent liegen.

Bruttogrundfläche: alles innerhalb der Außenwände über alle Geschosse, samt Wänden, Stützen, Treppen und Technikräumen. Grundlage für die Baukosten insgesamt.

Nettonutzfläche: die Bruttogrundfläche abzüglich Wänden, Stützen, Technikflächen und Aufzugsschächten. Typisch 80 bis 85 Prozent der Bruttogrundfläche.

Vermietbare Fläche: der Maßstab im Gewerbe. Die Bruttogrundfläche abzüglich der Durchdringungen von Aufzügen und Treppenhäusern, aber einschließlich der Gemeinschaftsflächen des Gebäudes. Typisch 90 bis 95 Prozent der Bruttogrundfläche.

Flächeneffizienz eines Geschosses: Nettonutzfläche geteilt durch Bruttogrundfläche. Moderne Bürogebäude zielen auf 80 bis 85 Prozent, ältere liegen bei 70 bis 75.

Rechenbeispiel: Ein Bürogebäude mit 10.000 ft² Bruttogrundfläche hat rund 8.500 ft² Nettonutzfläche, 9.200 ft² vermietbare Fläche und damit eine Effizienz von 85 Prozent.

Die gesamte Gebäudefläche ist die Summe aller Geschosse und nicht nur die Grundfläche. Jedes Geschoss wird nach seinem eigenen Umriss gerechnet:

Eingeschossiges Gebäude: Grundfläche gleich Gesamtfläche.

Zweigeschossig mit gleichem Grundriss: Grundfläche × 2, sofern beide Geschosse wirklich übereinstimmen, was selten der Fall ist.

Mehrgeschossig mit unterschiedlichen Grundrissen: jedes Geschoss einzeln rechnen. Viele Gebäude haben ein größeres Erdgeschoss mit kleineren Obergeschossen, im Gewerbe üblich, oder umgekehrt größere Obergeschosse über einem Erdgeschoss mit Garagen.

Galerien und Teilgeschosse: die tatsächliche Fläche zählen, nicht ein volles Geschoss.

Keller: in der Bruttogrundfläche enthalten, wenn beheizt und konditioniert; sonst nicht.

Dachaufbauten und Technikzentralen: in der Bruttogrundfläche enthalten, wenn umschlossen und konditioniert.

Nebengebäude und kleine Gewerbebauten kommen in Standardgrößen, weil sie auf Standardrastern gebaut und mit Standardbindern gedeckt werden. Die Grundfläche jeder Größe zu kennen verrät Ihnen Bodenplatte, Dachfläche und — vor allem — ob Sie eine Genehmigung brauchen.

Die Genehmigungsgrenzen sind der Grund, vor dem Kauf zu messen. Viele US-Behörden befreien Nebengebäude unter 100 oder 120 ft² von der Baugenehmigung, und genau deshalb sind Schuppen von 10 × 10 und 8 × 12 ft so verbreitet: Sie liegen knapp darunter. Prüfen Sie Ihren örtlichen Wert, denn er unterscheidet sich je Gemeinde, und mancherorts liegt er bei 200 ft².

Rechenbeispiel — eine freistehende Garage von 24 × 24 ft. Die Grundfläche ist 576 ft². Bei 4 Zoll Plattenstärke sind das 576 × 0,333 ÷ 27 = 7,11 Kubikyard Beton, und auf einem 6/12-Dach beträgt die gedeckte Fläche 576 × 1,118 = 644 ft², also 6,4 Squares vor Verschnitt.

Grundfläche ist nicht gleich Geschossfläche, sobald es eine Empore oder ein Obergeschoss gibt. Eine Halle von 30 × 40 ft hat 1.200 ft² Grundfläche, mit einer halben Empore aber 1.800 ft² Geschossfläche. Halten Sie beide Zahlen auseinander: Die Grundfläche bestimmt Bodenplatte, Gründung und Bebauungsgrad, die Geschossfläche bestimmt den Ausbau und im Gewerbe die Belegungsrechnung.

Den Bebauungsgrad prüfen Sie am besten früh. Viele Vorschriften begrenzen den Anteil eines Grundstücks, den Gebäude überdecken dürfen, eine große Werkstatt auf einem kleinen Grundstück kann also am Bebauungsgrad scheitern, obwohl alle Abstände stimmen. Addieren Sie die neue Grundfläche zur Hausgrundfläche und vergleichen Sie mit der Grundstücksfläche, bevor Sie irgendetwas bestellen.

Die Baukosten schwanken mit Nutzung, Material und Region:

Einfamilienhaus im Neubau: 150 bis 300 $ je ft² (NAHB-Durchschnitt 2024).

Individuell geplantes Haus im gehobenen Segment: 300 bis über 600 $ je ft².

Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnungen: 130 bis 250 $ je ft².

Kleingewerbe, Büro und Einzelhandel: 200 bis 400 $ je ft².

Ärztehäuser: 300 bis 600 $ je ft², wegen der aufwendigeren Technik.

Industrie und Lager: 80 bis 200 $ je ft², wegen des geringeren Innenausbaus.

Schulen: 250 bis 500 $ je ft², je nach Träger und Entwurf.

Krankenhäuser: 500 bis über 1.000 $ je ft², am höchsten wegen Technik und Vorschriften.

Grundstück, Erschließung und Genehmigungen sind darin nicht enthalten. Fragen Sie immer nach: Enthält der genannte Quadratfußpreis Gründung, Technik und Ausbau, oder nur den Rohbau?