Grundstücksfläche berechnen

Die Grundstücksfläche ist die gesamte Fläche innerhalb der Grenzen. Ein übliches US-Vorstadtgrundstück hat 5.000 bis 12.000 ft², also 0,11 bis 0,28 Acre. Ländliche und gehobene Grundstücke haben oft über einen Acre, also mehr als 43.560 ft².

Übliche Umrechnungen: 1 Acre = 43.560 ft². Ein Viertelacre = 10.890 ft². Ein halber Acre = 21.780 ft². Ein Grundstück von einem Acre misst als Quadrat rund 209 × 209 ft oder ein flächengleiches Rechteck.

Der bei der Behörde hinterlegte Katasterplan nennt die genauen Grundstücksmaße in Fuß. Auch die kostenlosen Geoportale zeigen Grundstücksgrenzen mit Maßen an.

Bei unregelmäßigen Grundstücken mit mehreren Grenzknicken liefern die Feldaufzeichnungen des Vermessers die genaue Fläche. Die meisten Katasterpläne nennen die Fläche direkt im Dokument, in Quadratfuß oder in Acre.

Die Grundstücksfläche ist die gesamte Fläche innerhalb der Grenzen — etwas anderes als die Hausfläche, also der bewohnbare Innenraum, und als die Gartenfläche, also der nutzbare Außenbereich.

Ihre Grundstücksmaße finden Sie in: Ihrer Urkunde, dem bei der Behörde hinterlegten Katasterplan, der Vermessung beim Kauf, dem Geoportal Ihrer Behörde — die meisten sind kostenlos — oder bei einem öffentlich bestellten Vermesser für 300 bis 1.500 $.

Rechteckige Grundstücke: Länge × Breite. Ein Grundstück von 100 × 150 ft hat 15.000 ft² und damit 0,344 Acre.

Unregelmäßige Grundstücke: in Rechtecke oder Dreiecke zerlegen, jedes rechnen und addieren.

Trapezförmige Grundstücke: ((Front + Rückseite) ÷ 2) × Tiefe. Ein Grundstück mit 80 ft Front, 100 ft Rückseite und 150 ft Tiefe hat ((80 + 100) ÷ 2) × 150 = 13.500 ft².

Rechenbeispiel: ein keilförmiges Eckgrundstück. Am einfachsten nehmen Sie hier das Geoportal, das die Fläche direkt aus den eingetragenen Grenzen berechnet.

Grundstücke werden oft in Quadratfuß UND in Acre angegeben. Beides zu kennen hilft beim Vergleich von Angeboten:

Übliche Bezugsgrößen: 1 Acre = 43.560 ft². Ein halber Acre = 21.780 ft². Ein Viertelacre = 10.890 ft². Ein Achtel = 5.445 ft². Ein Zehntel = 4.356 ft².

Typische Grundstücksgrößen: städtisch unter 5.000 ft², Vorstadtsiedlung 6.000 bis 12.000 ft² (0,14 bis 0,28 Acre), gehobene Vorstadt 12.000 bis 22.000 ft² (0,28 bis 0,5 Acre), große Vorstadtgrundstücke 0,5 bis 2 Acre (21.780 bis 87.120 ft²), ländlich 1 bis über 10 Acre.

Überbaubare Fläche: in der Regel die Grundstücksfläche abzüglich der Abstandsflächen von 10 bis 30 ft zu jeder Grenze. Ein Grundstück von 10.000 ft² mit 25 ft Abstand hat womöglich nur 4.000 bis 6.000 ft² überbaubare Fläche.

Geschossflächenzahl: das Verhältnis der gesamten Gebäudefläche zur Grundstücksfläche. Im Wohnbau sind meist 0,3 bis 0,5 zulässig. Ein Grundstück von 10.000 ft² erlaubt bei 0,4 rund 4.000 ft² Gebäudefläche.

Die Grundstücksfläche sagt, was Ihnen gehört. Die überbaubare Fläche sagt, was Sie nutzen können, und beides ist nie dasselbe. Das Planungsrecht schreibt Abstandsflächen vor — einen Mindestabstand zu jeder Grenze, der frei bleiben muss —, und was innerhalb davon übrig bleibt, ist die Baufläche.

Abstände werden für Front, Seite und Rückseite genannt, und der Seitenwert gilt für beide Seiten. Die überbaubare Breite ist also die Grundstücksbreite minus dem doppelten Seitenabstand, und die überbaubare Tiefe ist die Grundstückstiefe minus Front- und Rückabstand. Beides multipliziert ergibt die Baufläche.

Rechenbeispiel — ein Grundstück von 60 × 120 ft mit 25 ft Front-, 5 ft Seiten- und 20 ft Rückabstand. Breite: 60 − 5 − 5 = 50 ft. Tiefe: 120 − 25 − 20 = 75 ft. Baufläche: 3.750 ft², also 52 Prozent der 7.200 ft² Grundstück. Rund die Hälfte eines üblichen Vorstadtgrundstücks ist nicht überbaubar, bevor irgendeine weitere Regel greift.

Die Baufläche ist eine Obergrenze und kein Ziel. Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Vorgaben für Zufahrt und Stellplätze, Kleinkläranlagen, Dienstbarkeiten und alte Bäume fressen weiter daran. Auf Grundstücken mit einer Leitungsdienstbarkeit entlang einer Grenze kann die nutzbare Fläche weit kleiner sein, als die Baufläche vermuten lässt.

Eckgrundstücke überraschen die meisten. Viele Vorschriften behandeln beide zur Straße zeigenden Grenzen als Frontgrenze, ein Eckgrundstück trägt also zwei Frontabstände statt einem Front- und einem Seitenabstand — was gegenüber einem gleich großen Grundstück in der Straßenmitte ein Drittel der Baufläche kosten kann. Prüfen Sie die Definition in der örtlichen Vorschrift, statt sie anzunehmen.

Die Grundstücksfläche treibt gleich mehrere finanzielle Rechnungen:

Steuerveranlagung: in der Regel auf Basis des Werts von Haus und Grundstück, je Quadratfuß Grundstück UND je Quadratfuß Gebäude. Jede Behörde nutzt ihre eigene Formel.

Bodenwert je Acre: sehr unterschiedlich. Ländliches Land 1.000 bis 10.000 $ je Acre, erschließbares Vorstadtland 20.000 bis 200.000 $, städtische Spitzenlagen 1 bis 10 Millionen $.

Überbaubare Fläche: Grundstücksfläche × Geschossflächenzahl. Ein Grundstück von 8.000 ft² bei 0,4 erlaubt höchstens 3.200 ft² Gebäudefläche.

Abstandsflächen verkleinern die überbaubare Grundfläche typisch um 20 bis 40 Prozent. Mit Dienstbarkeiten für Leitungen und Entwässerung liegt die real bebaubare Fläche oft bei 50 bis 60 Prozent des Grundstücks.

Beim Grundstückskauf prüfen Sie immer: Abstandsflächen, Dienstbarkeiten, Geschossflächenzahl, Höhenbegrenzungen sowie Denkmal- und Umweltauflagen. Sie können drastisch einschränken, was gebaut werden darf, so großzügig die Fläche auch ist.