Calculateur de loyer au pied carré

Le chiffre le plus mal compris de la location commerciale est celui de la surface que vous payez. Les pieds carrés utilisables sont l'espace à l'intérieur de votre bureau, où vous pouvez poser des postes de travail. Les pieds carrés locatifs y ajoutent votre quote-part des parties communes de l'immeuble : halls, couloirs, sanitaires partagés et locaux techniques.

L'écart entre les deux est le coefficient de parties communes, parfois appelé facteur de charge. Il s'exprime en pourcentage, et la surface locative égale l'utilisable multipliée par un plus le coefficient. Un bureau de 2 000 ft² avec un coefficient de 15 % est facturé comme 2 300 pieds carrés locatifs : vous payez donc un loyer pour 300 pieds carrés que vous ne pouvez pas meubler.

Les coefficients vont généralement de 10 à 20 %. Un immeuble mono-locataire peut approcher zéro ; une tour multi-locataires à halls généreux et longs couloirs peut dépasser 20 %. C'est pourquoi comparer deux offres au seul taux de couverture induit en erreur : un taux de 30 $ avec 12 % de coefficient coûte moins par pied utilisable qu'un taux de 28 $ avec 22 %.

Comparaison résolue — le bureau A fait 2 000 utilisables à 30 $/ft² avec 12 % de coefficient. La locative fait 2 240, le loyer annuel 67 200 $, soit 33,60 $ le pied carré utilisable. Le bureau B fait 2 000 utilisables à 28 $ avec 22 % de coefficient. La locative fait 2 440, le loyer annuel 68 320 $, soit 34,16 $ le pied utilisable. Celui qui paraissait moins cher coûte plus.

Deux offres au même taux peuvent représenter des montants très différents selon la structure du bail, et cette structure est souvent enterrée dans une seule ligne du mémorandum.

Un bail brut inclut les charges d'exploitation dans le taux. Vous payez un chiffre unique et le bailleur couvre taxes, assurance et entretien des parties communes. C'est simple à budgéter et le taux de couverture est généralement le plus élevé.

Un bail triple net, écrit NNN, exclut ces trois postes. Le taux coté ne couvre que l'espace, et vous payez taxes, assurance et entretien à part, généralement sous forme d'un supplément au pied carré. Cela ajoute couramment entre 5 et 12 dollars le pied carré, ce qui peut représenter un tiers du coût total d'occupation. Un taux de 22 $ NNN et un taux de 32 $ brut peuvent aboutir au même endroit.

Le brut modifié se situe au milieu, avec certaines charges incluses et d'autres refacturées. Comme il n'existe pas de répartition standard, la seule façon de comparer une offre en brut modifié est de demander le coût total d'occupation estimé au pied carré pour l'année à venir.

Quelle que soit la structure, comparez au coût total annuel par pied carré utilisable. Ce chiffre unique normalise le taux, le coefficient et la structure de charges, et c'est celui qui dit ce qu'un bureau coûte réellement à votre entreprise.

Calculer l'espace dont vous avez besoin est l'autre moitié du calcul, et cela commence par le nombre de personnes et non par un plan.

Les densités varient énormément selon la façon de travailler de chaque entreprise. Les plateaux traditionnels en bureaux fermés tournent autour de 200 à 250 pieds carrés utilisables par personne. L'espace ouvert avec postes attribués va de 125 à 175. Le poste partagé et les organisations hybrides descendent plus bas encore, souvent à 75 à 125 par personne, calculé sur l'occupation de pointe et non sur l'effectif.

Exemple résolu — une équipe de 20 personnes en espace ouvert à 150 pieds carrés utilisables par personne demande environ 3 000 pieds carrés utilisables (278,7 m²). Avec un coefficient de 15 % cela fait 3 450 pieds carrés locatifs, et à 35 dollars le pied carré et par an le loyer fait 120 750 $ par an, soit 10 063 $ par mois avant charges d'exploitation.

Ajoutez la circulation et les espaces partagés par-dessus le chiffre par personne, plutôt que de supposer qu'ils sont déjà compris. Les salles de réunion, la tisanerie et l'accueil représentent typiquement 20 à 30 % supplémentaires sur le décompte des postes, et dans un bureau hybride ils grandissent plutôt qu'ils ne rétrécissent, parce que l'espace sert à collaborer et non à s'asseoir.