Calculateur de surface de bâtiment

La surface hors œuvre brute (GBA) se mesure jusqu'au nu extérieur des murs et englobe tout l'espace clos : murs porteurs, locaux techniques, cages d'escalier et d'ascenseur. C'est ce que reportent la plupart des calculateurs de surface de bâtiment.

La surface locative (RSF), utilisée dans le bail commercial, comprend l'espace utile du preneur plus une quote-part des parties communes : halls, circulations, sanitaires. La RSF représente en général 85 à 92 % de la GBA.

La surface utile (USF) est l'espace privatif seul, mesuré jusqu'au nu intérieur des murs de façade. C'est celle que vous occupez réellement.

Dans un bâtiment à plusieurs niveaux, calculez chaque niveau séparément. Une emprise de 60 × 40 ft sur 3 niveaux = 60 × 40 × 3 = 7 200 ft² (669 m²) de surface brute. Le sous-sol et les combles ne comptent que s'ils sont aménagés, chauffés et conformes.

Les emprises irrégulières — plans en L, bâtiments à cour, extensions — se découpent en rectangles. Utilisez le calculateur multi-zones ci-dessus et ajoutez une zone par secteur rectangulaire.

La surface d'un bâtiment a plusieurs définitions, et la bonne dépend de ce que vous calculez. L'écart entre deux définitions du même bâtiment atteint couramment 15 à 30 %.

Surface hors œuvre brute (GBA) : tout ce qui se trouve à l'intérieur des murs extérieurs, sur tous les niveaux, murs, poteaux, escaliers et locaux techniques compris. Sert au coût total de construction.

Surface nette utile (NUA) : la GBA moins les murs, les poteaux, les locaux techniques et les gaines d'ascenseur. En général 80 à 85 % de la GBA.

Surface locative du bâtiment (RBA) : la référence du bail commercial. La GBA moins les trémies d'ascenseur et d'escalier, mais parties communes incluses. En général 90 à 95 % de la GBA.

Rendement de plateau : NUA ÷ GBA. Les immeubles de bureaux récents visent 80 à 85 % ; les plus anciens tombent à 70 ou 75 %.

Exemple résolu : un immeuble de bureaux de 10 000 ft² (929 m²) de GBA compte environ 8 500 ft² de NUA, 9 200 ft² de RBA, soit un rendement de plateau de 85 %.

La surface totale d'un bâtiment est la somme de tous les niveaux, pas la seule emprise. Chaque niveau se calcule séparément d'après son propre contour :

Bâtiment de plain-pied : l'emprise est la surface totale.

Deux niveaux identiques : emprise × 2 = surface totale, à condition que les deux niveaux se superposent exactement, ce qui est rare.

Plusieurs niveaux de tailles différentes : calculez chacun à part. Beaucoup de bâtiments ont un rez-de-chaussée plus grand que les étages (tertiaire), ou l'inverse (habitation au-dessus d'un garage).

Mezzanines et niveaux partiels : comptez la surface réelle, pas le plateau entier.

Sous-sol : il entre dans la GBA s'il est chauffé, il en sort sinon.

Superstructures et locaux techniques en toiture : ils entrent dans la GBA s'ils sont clos et chauffés.

Les annexes et les bâtiments de petit tertiaire se déclinent en tailles standard, parce qu'ils sont ossaturés à des entraxes standard et couverts par des fermes standard. Connaître l'emprise de chacune vous donne la dalle, la surface de toiture et, ce qui compte, la nécessité ou non d'une autorisation.

Les seuils d'autorisation sont la raison de mesurer avant d'acheter. Beaucoup de juridictions américaines dispensent d'autorisation les annexes de moins de 100 ou 120 ft², ce qui explique très exactement pourquoi les abris de 10 × 10 et de 8 × 12 sont si répandus : ils passent juste sous la barre. Vérifiez le chiffre local, car il varie d'une commune à l'autre et certaines zones le fixent à 200 ft².

Exemple résolu — un garage isolé de 24 × 24 ft. L'emprise fait 576 ft² (53,5 m²). Avec une dalle de 4 in, cela donne 576 × 0,333 ÷ 27 = 7,11 yd³ de béton, et sur une toiture 6/12 la surface couverte fait 576 × 1,118 = 644 ft², soit 6,4 carrés avant marge de perte.

L'emprise n'est pas la surface de plancher dès qu'il y a une mezzanine ou un étage. Un hangar de 30 × 40 fait 1 200 ft² d'emprise, mais avec une demi-mezzanine il compte 1 800 ft² de plancher. Gardez les deux chiffres séparés : l'emprise commande la dalle, les fondations et le plafond d'emprise au sol, tandis que la surface de plancher commande les finitions et, en tertiaire, le calcul d'effectif.

Vérifiez tôt l'emprise au sol. Beaucoup de règlements limitent le pourcentage de parcelle que les constructions peuvent couvrir, si bien qu'un grand atelier sur une petite parcelle peut être refusé pour dépassement d'emprise alors même que tous les reculs sont respectés. Ajoutez la nouvelle emprise à celle de la maison et comparez à la surface de la parcelle avant de commander quoi que ce soit.

Le coût de construction varie selon l'usage, les matériaux et la région :

Maison individuelle neuve : 150 à 300 $ le ft² (moyenne NAHB 2024).

Maison haut de gamme sur mesure : 300 à 600 $ le ft², voire plus.

Collectif d'habitation : 130 à 250 $ le ft².

Petit tertiaire — bureaux, commerce : 200 à 400 $ le ft².

Maisons médicales : 300 à 600 $ le ft², à cause de la densité des réseaux.

Industriel ou entrepôt : 80 à 200 $ le ft², les finitions intérieures étant minimales.

Établissements scolaires : 250 à 500 $ le ft², selon la juridiction et le programme.

Hôpitaux : 500 à 1 000 $ le ft² et au-delà, le plus élevé, à cause des réseaux et des normes.

Tout cela exclut le foncier, la préparation du site et les autorisations. Demandez toujours si le prix au pied carré comprend les fondations, les lots techniques et les finitions, ou seulement le gros œuvre.