प्रति वर्ग फुट किराए का कैलकुलेटर
अमेरिका के ज़्यादातर हिस्सों में कमर्शियल किराया प्रति वर्ग फुट प्रति वर्ष बताया जाता है। किराए वाले वर्ग फुट को दर से गुणा करके सालाना किराया निकालें, फिर बारह से भाग देकर महीने का आँकड़ा। 2,300 वर्ग फुट का सुइट $32 प्रति वर्ग फुट पर साल का $73,600 है, यानी महीने का $6,133।
प्रति वर्ग फुट किराए का कैलकुलेटर
किराए वाले बनाम उपयोग योग्य वर्ग फुट, और लोड फ़ैक्टर
कमर्शियल लीज़ में सबसे ज़्यादा गलत समझी जाने वाली एक ही संख्या यह है कि आप किस वर्ग फुट का पैसा दे रहे हैं। उपयोग योग्य वर्ग फुट आपके सुइट के भीतर की जगह है — जहाँ आप मेज़ रख सकते हैं। किराए वाला वर्ग फुट उसमें इमारत की साझा जगहों का आपका हिस्सा जोड़ देता है: लॉबी, गलियारे, साझा शौचालय और मशीनरी के कमरे।
इन दोनों का अंतर लोड फ़ैक्टर है, जिसे कभी कॉमन एरिया फ़ैक्टर या ऐड-ऑन फ़ैक्टर भी कहते हैं। यह प्रतिशत में बताया जाता है, और किराए वाला = उपयोग योग्य × (1 + लोड फ़ैक्टर)। 15% लोड फ़ैक्टर वाला 2,000 वर्ग फुट का सुइट 2,300 किराए वाले वर्ग फुट में बिल होता है, यानी आप 300 वर्ग फुट का किराया देते हैं जिस पर फ़र्नीचर नहीं रख सकते।
लोड फ़ैक्टर आम तौर पर 10 से 20% रहता है। अकेले किराएदार वाली इमारत में यह लगभग शून्य हो सकता है; बड़ी लॉबी और लंबे गलियारों वाले बहु-किराएदार टावर में 20% से ऊपर। इसीलिए सिर्फ़ मुख्य दर पर दो कोटेशन मिलाना भ्रामक है: 12% लोड फ़ैक्टर पर $30 की दर 22% लोड फ़ैक्टर पर $28 की दर से प्रति उपयोग योग्य फुट सस्ती पड़ती है।
हल की हुई तुलना — सुइट A 2,000 उपयोग योग्य वर्ग फुट का है, $30/वर्ग फुट पर, लोड फ़ैक्टर 12%। किराए वाला 2,240 है, इसलिए सालाना किराया $67,200 यानी $33.60 प्रति उपयोग योग्य वर्ग फुट। सुइट B 2,000 उपयोग योग्य वर्ग फुट का है, $28 पर, लोड फ़ैक्टर 22%। किराए वाला 2,440, सालाना किराया $68,320, यानी $34.16 प्रति उपयोग योग्य फुट। जो सुइट सस्ता दिख रहा था, वह महँगा पड़ता है।
| उपयोग योग्य वर्ग फुट | लोड फ़ैक्टर | किराए वाले वर्ग फुट | दर / वर्ग फुट / वर्ष | सालाना किराया | महीने का किराया |
|---|---|---|---|---|---|
| 1,000 | 10% | 1,100 | $28 | $30,800 | $2,567 |
| 1,500 | 12% | 1,680 | $30 | $50,400 | $4,200 |
| 2,000 | 15% | 2,300 | $32 | $73,600 | $6,133 |
| 3,000 | 15% | 3,450 | $35 | $1,20,750 | $10,063 |
| 5,000 | 18% | 5,900 | $38 | $2,24,200 | $18,683 |
ग्रॉस, मॉडिफ़ाइड ग्रॉस और ट्रिपल नेट
एक ही दर वाले दो कोटेशन लीज़ के ढाँचे के हिसाब से बहुत अलग पैसे का मतलब रख सकते हैं, और वह ढाँचा अक्सर शर्तों की एक ही पंक्ति में दबा होता है।
ग्रॉस लीज़ संचालन खर्च को दर में ही मिला देती है। आप एक ही आँकड़ा देते हैं और मकान मालिक कर, बीमा तथा साझा जगह का रखरखाव उठाता है। इसका बजट बनाना आसान है और मुख्य दर आम तौर पर सबसे ऊँची रहती है।
ट्रिपल नेट लीज़, जिसे NNN लिखा जाता है, इन तीनों खर्चों को बाहर रखती है। बताई गई दर सिर्फ़ जगह की है, और कर, बीमा तथा CAM आप ऊपर से देते हैं, आम तौर पर प्रति वर्ग फुट अतिरिक्त शुल्क के रूप में। ये आम तौर पर $5 से $12 प्रति वर्ग फुट जोड़ देते हैं, जो कुल क़ब्ज़ा लागत का एक तिहाई तक हो सकता है। $22 की NNN दर और $32 की ग्रॉस दर एक ही जगह पहुँच सकती हैं।
मॉडिफ़ाइड ग्रॉस दोनों के बीच है, जिसमें कुछ खर्च शामिल हैं और कुछ आगे बढ़ा दिए जाते हैं। चूँकि इसका कोई मानक बँटवारा नहीं है, मॉडिफ़ाइड ग्रॉस कोटेशन मिलाने का अकेला तरीका यह है कि आने वाले साल की अनुमानित कुल क़ब्ज़ा लागत प्रति वर्ग फुट माँग ली जाए।
ढाँचा जो भी हो, तुलना कुल सालाना लागत प्रति उपयोग योग्य वर्ग फुट पर करें। यह अकेला आँकड़ा दर, लोड फ़ैक्टर और खर्च के ढाँचे — तीनों को एक स्तर पर ले आता है, और यही बताता है कि सुइट आपके कारोबार को सचमुच कितने का पड़ रहा है।
प्रति कर्मचारी जगह और सुइट का आकार तय करना
कितनी जगह चाहिए, यह हिसाब का दूसरा आधा हिस्सा है, और वह नक्शे से नहीं, कर्मचारियों की गिनती से शुरू होता है।
घनत्व इस बात से बहुत बदलता है कि कारोबार कैसे काम करता है। पारंपरिक अलग-कमरों वाले लेआउट में प्रति व्यक्ति लगभग 200 से 250 उपयोग योग्य वर्ग फुट लगते हैं। तय मेज़ों वाले खुले लेआउट में 125 से 175। हॉट-डेस्किंग और हाइब्रिड कार्यक्रम इसे और नीचे ले जाते हैं, अक्सर कर्मचारियों की गिनती के बजाय सबसे ज़्यादा मौजूदगी के आधार पर 75 से 125 प्रति व्यक्ति।
हल किया हुआ उदाहरण — खुले लेआउट पर 20 लोगों की टीम, प्रति व्यक्ति 150 उपयोग योग्य वर्ग फुट, यानी लगभग 3,000 उपयोग योग्य वर्ग फुट। 15% लोड फ़ैक्टर पर यह 3,450 किराए वाले वर्ग फुट है, और $35 प्रति वर्ग फुट प्रति वर्ष पर किराया सालाना $1,20,750, यानी संचालन खर्च से पहले महीने का $10,063।
आने-जाने और साझा जगह को कर्मचारियों वाले आँकड़े में जोड़ें, यह मानकर मत चलिए कि वह पहले से शामिल है। मीटिंग रूम, रसोई और स्वागत क्षेत्र आम तौर पर मेज़ों की गिनती से 20 से 30% ऊपर होते हैं, और हाइब्रिड दफ़्तर में वे घटने के बजाय अक्सर बढ़ जाते हैं, क्योंकि जगह मेज़ों के बजाय मिल-बैठकर काम करने में लगती है।
Step-by-step measurement guide
पक्का करें कि दर किस वर्ग फुट पर लगती है
मकान मालिक किराए वाले वर्ग फुट पर भाव देते हैं, उस जगह पर नहीं जिस पर आप सचमुच बैठ सकते हैं। दो सुइट मिलाने से पहले उपयोग योग्य और किराए वाला, दोनों आँकड़े माँगें।
देखें कि दर सालाना है या महीने की
अमेरिका के ज़्यादातर बाज़ार प्रति वर्ग फुट प्रति वर्ष डॉलर में भाव देते हैं। कुछ, ख़ासकर पश्चिमी तट के हिस्से और औद्योगिक लीज़, महीने में देते हैं। $3 की दर सालाना सस्ती और महीने की महँगी है।
किराए वाले क्षेत्रफल को दर से गुणा करें
2,300 किराए वाले वर्ग फुट $32 प्रति वर्ग फुट प्रति वर्ष पर साल का $73,600 है। महीने के आँकड़े के लिए बारह से भाग दें: $6,133।
संचालन खर्च जोड़ें
पूछें कि भाव ग्रॉस है या ट्रिपल नेट। ट्रिपल नेट दर में कर, बीमा और साझा जगह का रखरखाव शामिल नहीं होता, जो आम तौर पर ऊपर से $5 से $12 प्रति वर्ग फुट जोड़ देते हैं।
Pro tips
दोनों वर्ग फुट हमेशा माँगें
उपयोग योग्य और किराए वाला आँकड़ा तथा लोड फ़ैक्टर लिखित में लें। जो कोटेशन सिर्फ़ एक संख्या बताता है, वह दूसरी छिपा रहा है, और यह फ़र्क वह पैसा है जो आप हर महीने देते हैं।
सालाना या महीने की — यह सब कुछ बदल देता है
अमेरिका के ज़्यादातर बाज़ार प्रति वर्ग फुट प्रति वर्ष भाव देते हैं, पर सब नहीं। तुलना से पहले पक्का कर लें: जवाब के हिसाब से वही संख्या बारह गुना दूर होती है।
तुलना प्रति उपयोग योग्य वर्ग फुट लागत पर करें
हर प्रस्ताव को कुल सालाना क़ब्ज़ा लागत ÷ उपयोग योग्य वर्ग फुट पर ले आएँ। यह अकेला आँकड़ा दर, लोड फ़ैक्टर और खर्च के ढाँचे को एक साथ समेट लेता है।
NNN के अतिरिक्त खर्चों का बजट रखें
ट्रिपल नेट लीज़ में कर, बीमा और साझा जगह का रखरखाव आम तौर पर $5 से $12 प्रति वर्ग फुट जोड़ देते हैं। मार्केटिंग शीट के अनुमान नहीं, चालू साल के असली आँकड़े माँगें।