Harga per kaki persegi: rumusnya, contohnya, dan jebakannya

Jawaban cepat

Harga per kaki persegi = Total Harga ÷ Luas. Rumah 450.000 $ seluas 1.800 ft² adalah 250 $ per ft². Pekerjaan lantai 4.000 $ yang menutup 400 ft² adalah 10 $ per ft². Satuan ini memungkinkan Anda membandingkan proyek berukuran berbeda secara setara.

Rumus: $ per ft² = Total $ ÷ Total ft²

Apa yang sebenarnya diberitahukan „harga per kaki persegi"

Harga per kaki persegi menormalkan biaya lintas ruang berukuran berbeda. Tanpanya, Anda tidak benar-benar bisa membandingkan kondominium 1.400 ft² seharga 400.000 $ dengan rumah 2.200 ft² seharga 550.000 $. Dengannya, Anda bisa: kondominiumnya 286 $ per ft², rumahnya 250 $ per ft².

Itu bagian yang berguna. Bagian yang menyesatkan: metriknya tidak memperhitungkan apa yang sebenarnya ada di dalam harganya. Rumah 250 $ per ft² bisa jadi bangunan baru di kawasan yang diminati. Rumah 250 $ per ft² di pasar lain bisa berumur 70 tahun dan perlu atap baru. Angka yang sama, nilai yang sama sekali berbeda.

Harga per kaki persegi dalam properti

Dalam properti, harga per kaki persegi dipakai untuk membandingkan iklan dan memperkirakan nilai pasar yang wajar. Berikut cara memakainya dengan baik:

• ·Bandingkan di dalam lingkungan yang sama. Rata-rata setempat hanya bermakna dalam radius sekitar satu mil.
• ·Bandingkan jenis properti yang serupa (kondominium dengan kondominium, rumah tapak dengan rumah tapak, jangan dicampur).
• ·Pakai luas huni (ruang berpenghangat dan sudah jadi). Jangan memasukkan garasi, basemen belum jadi, atau teras ke dalam penyebutnya.
• ·Yang lebih baru biasanya berharga per ft² lebih tinggi karena sistemnya mutakhir, bangunannya sesuai peraturan terkini, dan pemeliharaan tertundanya lebih sedikit.
• ·Rumah lebih kecil punya harga per ft² LEBIH TINGGI secara rata-rata. Rumah 1.000 ft² dan rumah 2.500 ft² di kawasan yang sama sering berharga mutlak mirip, jadi yang lebih kecil justru lebih mahal per ft².

Biaya konstruksi dan renovasi per ft²

Membangun rumah baru di Amerika rata-rata 150 sampai 300 $ per ft² (data NAHB 2024) — tetapi itu median lintas wilayah dan tingkat finisnya. Bangunan khusus, kawasan perkotaan, dan finis kelas atas bisa melewati 500 $ per ft².

Renovasi bahkan lebih beragam karena harga satuannya sangat tergantung ruang mana yang Anda sentuh. Dapur dan kamar mandi jauh lebih mahal per ft² daripada kamar tidur karena keduanya mencakup kabinet, pipa, listrik, dan keramik.

Harga bahan per ft²

Untuk bahan, harga per kaki persegi jauh lebih sederhana — ia sekadar harga satuannya. Kalikan dengan luas proyek Anda (ditambah cadangan) untuk mendapat biaya posnya:

• ·Vinil lembaran: 1–4 $ per ft²
• ·Lantai laminasi: 2–6 $ per ft²
• ·Kayu lapis rekayasa: 4–12 $ per ft²
• ·Kayu solid: 5–15 $ per ft²
• ·Keramik: 2–10 $ per ft²
• ·Porselen: 3–15 $ per ft²
• ·Keramik batu alam: 5–30 $ ke atas per ft²
• ·Karpet (kelas menengah): 2–5 $ per ft²
• ·Pelapis dinding vinil: 2–5 $ per ft²
• ·Pelapis dinding serat semen: 4–10 $ per ft²
• ·Atap sirap aspal: 3–5 $ per ft² atap
• ·Atap logam: 7–15 $ per ft² atap

Sewa per kaki persegi

Untuk sewa, harga per kaki persegi memungkinkan Anda membandingkan unit di dalam atau antarkota:

• ·Rata-rata sewa Amerika per ft² (2024): sekitar 2,00 $ — tetapi rentangnya dari 1 $ di daerah pedesaan sampai 5 $ ke atas di San Francisco dan Manhattan
• ·Sewa kantor komersial biasanya dikutip per ft² per tahun (misalnya 40 $ per ft² per tahun)
• ·Sewa ritel juga per ft² per tahun, tetapi bisa menyertakan sewa berbasis persentase penjualan di atasnya
• ·Apartemen lebih kecil berharga per ft² lebih tinggi daripada yang besar (efek yang sama dengan properti yang dijual)

Jebakan yang lazim untuk dihindari

Harga per kaki persegi begitu lazim dipakai sehingga mudah disalahgunakan. Waspadai hal-hal berikut:

• ·Definisi luas yang berbeda — pastikan kedua sisinya memakai standar yang sama (ANSI Z765 untuk rumah tinggal)
• ·Memasukkan ruang belum jadi ke penyebutnya (rumah 300 ribu dolar pada 2.000 ft² adalah 150 $ per ft², tetapi kalau 600 ft²-nya basemen belum jadi, biaya luas huni sebenarnya 214 $ per ft²)
• ·Membandingkan bangunan baru dengan yang tua berpemeliharaan tertunda
• ·Membandingkan properti yang menyertakan nilai tanah dengan yang tidak
• ·Mencampur „harga penawaran per ft²" dengan „harga terjual per ft²" (yang terjual itulah yang berarti)
• ·Melupakan biaya penutupan, pajak, dan asuransi — semuanya tidak berskala dengan luas tetapi muncul dalam biaya kepemilikan yang sebenarnya

Median harga per ft² menurut kota besar Amerika (2024)

Pakai tabel ini sebagai uji kewajaran terhadap iklan mana pun. Kalau rumah di San Francisco dihargai 400 $ per ft², itu tawaran yang luar biasa. Kalau rumah di Cleveland dihargai 400 $ per ft², ada yang janggal — verifikasi luasnya, pembandingnya, dan kondisinya. Median harga per ft² berjarak kira-kira 12 kali lipat di seluruh Amerika, dan itu membuat rata-rata nasionalnya hampir tak berguna tanpa konteks setempat.

Tingkatan biaya konstruksi

Kalau Anda membangun alih-alih membeli, harga per ft²-nya sangat beragam menurut tingkat finisnya. Berikut cara membaca penawaran seorang pembangun:

Kapan harga per kaki persegi TIDAK boleh dipakai

Harga per ft² adalah penyaring pertama yang berguna, tetapi ia runtuh pada beberapa situasi:

• ·Kaveling mungil dibanding kaveling luas. Rumah 1.200 ft² di kaveling 50.000 ft² dihargai untuk tanahnya, bukan rumahnya. Angka per ft² rumahnya menyesatkan.
• ·Kaveling tepi air, berpemandangan, atau di sudut. Premi tanahnya yang mendominasi, bukan ukuran bangunannya.
• ·Rumah bersejarah atau berarsitektur penting. Karakternya menuntut premi yang tidak berskala dengan ft².
• ·Properti berzonasi campuran atau komersial. Harganya mencerminkan pemakaian tertinggi dan terbaik, bukan pembanding hunian.
• ·Bangunan baru di lingkungan yang sedang berubah. Pengembang bisa jadi menghargai untuk nilai masa depan yang diproyeksikan, bukan pembanding saat ini.
• ·Penjualan tertekan (sitaan, jual rugi). Harga per ft² di bawah pasar mencerminkan penjual yang terdesak, bukan nilai sebenarnya.
• ·Bangunan yang akan dibongkar. Pembelinya menghargai kavelingnya dikurangi biaya pembongkaran, bukan bangunannya.

Apa yang ditinggalkan harga per kaki persegi

Angka harga per ft² murni harga label dibagi luasnya. Ia sama sekali tidak memberi tahu biaya untuk benar-benar tinggal di tempat itu. Berikut apa yang ditinggalkan — dan bagaimana itu mengubah angka sebenarnya:

• ·Pajak properti. Sangat beragam menurut negara bagian dan daerahnya. New Jersey rata-rata 2,21% dari nilai penetapan per tahun; Hawaii 0,27%. Rumah 500.000 $ berbiaya pajak 11.000 $ setahun di New Jersey berbanding 1.350 $ di Hawaii — itu setara 20–80 $ per ft² per tahun pada rumah 1.500 ft².
• ·Iuran pengelola lingkungan. Kondominium dan kawasan berpengelola menambah 200–1.500 $ ke atas per bulan. Iuran 400 $ per bulan pada kondominium 1.000 ft² adalah 4,80 $ per ft² per tahun di atas harga belinya.
• ·Asuransi. Asuransi rumah rata-rata 1.800 $ setahun secara nasional tetapi berkisar dari 700 $ di Hawaii sampai 4.000 $ ke atas di Florida dan Louisiana (zona badai dan banjir). Asuransi gempa dan banjir terpisah.
• ·Biaya penutupan transaksi. 2–5% dari harga beli. Pada rumah 400.000 $, itu 8.000–20.000 $ — setara tambahan 5–13 $ per ft² pada pembelian 1.500 ft².
• ·Bunga kredit. Pada 7% selama 30 tahun, Anda membayar kira-kira harga beli awalnya lagi dalam bentuk bunga. Pinjaman 400.000 $ berbiaya sekitar 560.000 $ bunga sepanjang masa pinjamannya.
• ·Pemeliharaan dan perbaikan. Aturan kira-kira industri: 1% dari nilai rumah per tahun. Pada rumah 500.000 $, itu 5.000 $ setahun untuk atap, tata udara, pipa, cat, dan perbaikan tak terduga.
• ·Utilitas. Pemanas, pendingin, air, listrik. Rumah besar di iklim dingin atau panas bisa menelan 400–800 $ per bulan — setara 3–7 $ per ft² per tahun di atas semuanya.

Luas kotor dibanding luas huni — galat perbandingan paling umum

Ketika Anda melihat angka harga per ft² yang berbeda untuk rumah yang sama di situs yang berbeda, itu hampir selalu karena luas mana yang dipakai sebagai penyebutnya. Tidak ada satu standar tunggal.

• ·Luas huni (ANSI Z765). Ruang berpenghangat dan jadi, diukur sampai dinding luar. Mengecualikan garasi, teras tanpa penghangat, basemen belum jadi. Inilah yang resmi dipakai layanan iklan properti di kebanyakan negara bagian Amerika.
• ·Luas bangunan kotor. Mencakup seluruh ruang tertutup, terlepas dari apakah sudah jadi atau berpenghangat. Sering dipakai untuk bangunan baru.
• ·Luas berpenghangat. Secara khusus mengecualikan tambahan tanpa penghangat bahkan kalau sudah jadi. Penting di negara bagian beriklim dingin.
• ·Luas di atas tanah. Mengecualikan basemen sepenuhnya, bahkan yang sudah jadi. Lazim pada penilaian properti.
• ·Total luas jadi. Mencakup basemen jadi yang ditambahkan ke ruang di atas tanah, tetapi biasanya ditampilkan sebagai baris terpisah.

Harga bahan dan harga upah adalah angka yang berbeda

Dua penawaran yang keduanya menyebut „per kaki persegi" bisa berjarak empat kali lipat dan keduanya jujur, karena yang satu bahannya dan yang lain bahannya terpasang. Kayu solid berkisar kira-kira 4–15 $ per ft² sebagai bahan dan 11–25 $ per ft² terpasang. Sebelum membandingkan dua angka, tetapkan dulu yang mana masing-masingnya.

Ada perbedaan kedua di bawahnya, dan ia mudah terlewat: keduanya biasanya ditagih atas luas yang berbeda. Harga bahan berlaku pada apa yang Anda beli, yaitu luas terukur ditambah cadangan. Harga upah atau harga terpasang biasanya dikutip atas luas terukurnya, karena pemasangnya dibayar untuk menutup lantainya, bukan untuk membayar sisa potongan Anda.

Contoh terhitung, ruangan 300 ft² dengan kayu solid. Bahan pada 6 $ per ft² ditagih atas 300 + 10% = 330 ft², jadi 1.980 $. Terpasang pada 11–25 $ per ft² ditagih atas 300 ft² terukur, jadi 3.300–7.500 $ — dan angka terpasang itu sudah memuat bahannya. Menjumlahkan keduanya berarti menghitung kayunya dua kali.

Harga terpasang juga berbeda menurut apa yang dicakupnya. Tanyakan apakah pembongkaran, pembuangan lantai lama, penyiapan lapisan dasar, lis peralihan, plint, dan pengiriman berada di dalam angkanya atau di luarnya. Itulah pos-pos yang mengubah tarif murah menjadi proyek mahal, dan itulah sebabnya harga per kaki persegi terendah tidak selalu menjadi pekerjaan termurah.

• ·Bahan saja — yang ditagih pemasok, berlaku pada luas pembelian (terukur ditambah cadangan).
• ·Upah saja — yang ditagih pemasang untuk memasangnya, biasanya atas luas terukur.
• ·Terpasang — bahan dan upah dalam satu tarif. Biasanya tidak termasuk pembongkaran, pembuangan, perbaikan lapisan dasar, plint, atau lis peralihan.
• ·Siap pakai — terpasang ditambah penyiapan dan penyelesaiannya. Jarang dikutip per kaki persegi; minta perinciannya.

Harga per kaki persegi bukan garis lurus pada ukuran kecil

Semua di atas memperlakukan harga per kaki persegi sebagai tarif: kalikan dengan luasnya dan Anda punya biayanya. Itu berlaku di tengah rentangnya dan runtuh di ujung bawahnya, dan itulah sebabnya penawaran untuk kamar mandi kecil bisa terlihat seolah kontraktornya salah membaca gambar.

Alasannya adalah sebagian besar tiap pekerjaan sama sekali tidak berskala dengan luasnya. Perjalanan ke lokasi, membongkar muatan, menyiapkan, melindungi jalur masuk, membersihkan, dan membuang sisa potongan berbiaya kira-kira sama entah ruangannya 40 ft² atau 400. Kebanyakan tukang menghargai kenyataan itu sebagai biaya minimum, dan di bawah ukuran tempat tarifnya menutupi itu, minimumnyalah yang Anda bayar.

Contoh terhitung pada 4,00 $ per kaki persegi dengan minimum 500 $. Keduanya bertemu pada 125 ft². Pada 300 ft² pekerjaannya ditagih 1.200 $ dan tarif efektifnya tepat 4,00 $ seperti judulnya. Pada 50 ft² pekerjaannya bernilai 200 $, minimumnya menagih 500 $, dan tarif efektifnya 10,00 $ — dua setengah kali angka pada iklannya, untuk pekerjaan yang identik.

Ini layak diketahui ke dua arah. Ia menjelaskan mengapa penawaran untuk pekerjaan kecil bukan bukti Anda ditagih berlebih, dan ia menjelaskan mengapa menambahkan koridor ke kamar mandinya sering jauh lebih murah per kaki persegi daripada kamar mandinya sendiri. Kalau Anda punya dua area kecil untuk dikerjakan, mengerjakannya dalam satu kunjungan biasanya penghematan tunggal terbesar yang tersedia.

Ia juga berarti tarif utama yang dikumpulkan dari pekerjaan besar tidak bisa diterapkan pada yang kecil. Saat membandingkan penawaran, tanyakan berapa minimumnya dan di mana ia berhenti berlaku, lalu bandingkan total harga alih-alih tarif untuk apa pun di bawah beberapa ratus kaki persegi.