Cara mencari luas sebuah rumah

Standar ANSI Z765 — dipakai penilai properti dan kebanyakan iklan real estat — hanya menghitung ruang jadi, berpenghangat, dan tertutup penuh yang diukur sampai permukaan dinding luar. Artinya: ruangan jadi di atas permukaan tanah dihitung; basemen jadi dihitung terpisah (dan biasanya tidak ditambahkan ke luas „utama").

Garasi, teras berkasa, loteng belum jadi, dek, dan patio TIDAK dihitung sebagai luas huni. Semuanya dilaporkan terpisah pada iklan („garasi menempel untuk 2 mobil", „teras beratap").

Susuri bagian luar dengan meteran. Untuk tiap sisi, ukur dimensi luar terpanjang pada pondasi (atau, kalau mengukur sampai pelapis dinding, perhitungkan bagian menjorok dan tonjolan). Sketsakan tapaknya dan beri label tiap ukuran.

Untuk rumah dua tingkat dengan tapak atas dan bawah yang sama, kalikan tapaknya dengan 2. Untuk rumah yang tingkat atasnya lebih kecil (Cape Cod, satu setengah tingkat), ukur tiap tingkat terpisah. Untuk rumah tiga jenjang, ukur tiap jenjangnya.

Luas rumah punya tiga makna berbeda, dan iklan sering mengaburkannya. Mengetahui bedanya melindungi Anda saat membandingkan properti.

Luas jadi di atas tanah: ruang berpenghangat dan jadi di atas permukaan tanah. Tidak termasuk basemen meski sudah jadi. Inilah yang oleh ANSI Z765 disebut „luas huni kotor" (GLA) untuk rumah tinggal.

Di bawah tanah (basemen jadi): ruang basemen yang berpenghangat dan jadi. Dicantumkan terpisah, bahkan ketika layak huni.

Total luas jadi: di atas tanah + di bawah tanah. „Angka besar" yang sering dijadikan judul iklan.

Mengapa ini penting: rumah dengan „total" 2.500 ft² yang punya 1.000 ft² basemen jadi sebenarnya 1.500 ft² di atas tanah. Penilai properti, petugas pajak, dan kebanyakan pembanding real estat memakai luas di atas tanah. Membandingkan rumah dengan GLA 2.500 ft² dengan rumah bertotal 2.500 ft² (yang 1.000 di bawah tanah) itu menyesatkan — keduanya bukan produk yang setara.

Cara paling akurat menghitung luas rumah adalah ruangan demi ruangan dari dinding luar ke dinding luar. ANSI Z765 merinci metodenya:

Ukur panjang dan lebar tiap ruangan sampai permukaan dalam dinding jadi. Kalikan untuk mendapat luas ruangan.

Lubang tangga dihitung pada lantai di bawahnya, bukan lantai di atasnya (lubang itu adalah ruang pada lantai bawah, bukan lantai atas).

Lemari dinding dihitung kalau berpenghangat dan setidaknya setinggi 5 ft.

Kamar mandi, koridor, dan ruang sirkulasi dihitung kalau berpenghangat.

Garasi menempel, teras berkasa, loteng dengan tinggi plafon kurang dari 7 ft: tidak dihitung.

Plafon miring (di loteng): ruangan itu memenuhi syarat hanya kalau setidaknya separuh luas jadinya punya tinggi plafon 7 ft atau lebih. Begitu memenuhi syarat, setiap bagian lantai yang ruang kepalanya 5 ft atau lebih dihitung penuh; luas di bawah 5 ft dikecualikan.

Jumlahkan semua ruangan yang memenuhi syarat untuk mendapat total GLA di atas tanah.

Dua orang bisa mengukur rumah yang sama dengan jujur dan berbeda ratusan kaki persegi, karena perdebatannya tidak pernah tentang meterannya. Perdebatannya tentang ruang mana yang boleh masuk total. Standar ANSI Z765 yang dipakai penilai menarik garis pada ruang jadi, berpenghangat, dan terjangkau langsung di atas permukaan tanah.

Tiga uji menentukan kebanyakan kasus. Apakah ruangnya difinis dengan standar yang sama dengan bagian rumah lainnya? Apakah ia dihangatkan sistem tetap rumah, bukan pemanas colokan? Dan bisakah Anda mencapainya dari dalam rumah tanpa melewati area belum jadi atau menyeberangi area tanpa penghangat? Sebuah ruang harus lolos ketiganya.

Ruang di bawah tanah adalah pengecualian yang menjebak semua orang. Basemen yang difinis indah adalah ruang huni sungguhan dan menambah nilai nyata, tetapi ia tidak masuk luas huni di atas tanah. Ia dilaporkan terpisah, dan iklan yang melipatnya ke dalam satu angka judul telah melebih-lebihkan angka pembandingnya.

Contoh terhitung — rumah dengan 1.800 ft² di lantai utama, basemen jadi 600 ft², garasi menempel 400 ft², dan ruang matahari berpenghangat 200 ft². Luas huni di atas tanah adalah 1.800 + 200 = 2.000 ft². Basemennya dilaporkan sebagai 600 ft² jadi di bawah tanah. Garasi bukan luas huni dalam keadaan apa pun. Menyebut 3.000 ft² akan meleset separuhnya.

Tinggi plafon membawa aturan yang sering dilupakan, dan itu dua aturan, bukan satu. Pertama, setidaknya separuh luas jadi sebuah ruangan berplafon miring harus punya tinggi plafon 7 ft atau lebih, atau ruangan itu tidak dihitung sama sekali — itulah yang menggugurkan kebanyakan alih fungsi loteng rendah. Kedua, begitu sebuah ruangan lolos uji itu, tidak ada bagian lantai dengan ruang kepala kurang dari 5 ft yang boleh dimasukkan. Semua dari garis 5 ft ke dalam dihitung penuh: ANSI Z765 tidak punya pita setengah nilai, jadi jalur 5 sampai 7 ft itu masuk atau keluar, tidak pernah dipotong separuh.

Penilai real estat memakai metode tertentu yang memengaruhi luas rumah Anda sebagaimana diiklankan dan dinilai:

Pengukuran luar: penilai biasanya mengukur dimensi luar rumah dengan meteran atau laser. Luas dalamnya dihitung dengan mengurangi ketebalan dinding baku (biasanya 6 inci per dinding luar).

Ambang pintu dan bukaan: termasuk sebagai bagian ruangan tempatnya berada. Jangan mengurangi untuk ayunan daun pintu.

Plafon tinggi melengkung: dihitung sebagai satu lantai — luas plafon katedral hanya dihitung sekali, bukan dua kali (itu udara yang sama, hanya lebih tinggi).

Ruang masuk dua tingkat: hitungan lantainya mengikuti lantai tempat permukaan lantainya berada. Ruang masuk dua tingkat adalah bagian lantai pertama; permukaan lantai atas yang menghadapnya tidak dihitung (karena di situ tidak ada lantai).

Perselisihan dengan agen properti sering terjadi: kalau Anda merasa rumah Anda lebih besar daripada luas yang tercantum, sewa juru ukur bersertifikat (150–300 $) untuk laporan resmi yang bisa Anda lampirkan pada iklan.

Sebuah rumah punya lebih dari satu luas yang jujur, dan kebanyakan perdebatan lahir dari membandingkan dua di antaranya. Luas kotor diukur sampai sisi luar dinding luar — itulah yang dipakai ANSI Z765, yang dikutip iklan, yang dilaporkan penilai. Luas bersih adalah lantai di dalam dinding-dinding itu: yang benar-benar akan Anda tutup dengan bahan lantai. Luas jadi adalah bagian yang berpenghangat, difinis, dan layak huni, dan itulah yang menentukan apakah sebuah basemen dihitung.

Selisih antara kotor dan bersih adalah ketebalan dinding, dan selisihnya lebih lebar dari dugaan orang. Ambil rumah sederhana 40 ft × 30 ft: kotornya 1.200 ft². Dinding luar dengan rangka, papan penutup, dan papan gipsum tebalnya sekitar 6 inci, jadi bagian dalamnya kira-kira 39 ft × 29 ft = 1.131 ft². Itu selisih 69 ft² — sekitar 6% — sebelum satu sekat dalam pun dihitung.

Sekat dalam mengambil lebih banyak lagi. Setiap dinding rangka di dalam rumah berdiri di atas lantai yang tidak dipasangi bahan lantai, jadi bahan yang Anda pesan untuk seluruh rumah selalu lebih sedikit daripada angka iklannya. Pesan menurut angka iklan dan Anda akan kelebihan beli.

Pakai luas kotor untuk apa pun yang membandingkan satu rumah dengan rumah lain: iklan, penilaian, harga per kaki persegi, catatan pajak. Pakai luas bersih untuk apa pun yang Anda beli per kaki persegi. Sebutkan yang mana yang Anda maksud saat menyebut sebuah angka, karena keduanya benar dan keduanya tidak bisa saling menggantikan.

Mengukur loteng untuk kemungkinan alih fungsi berarti masuk ke dalamnya, dan biasanya berarti menyingkirkan isolasi untuk menemukan balok dan luas lantai di bawahnya. Bagian kedua itu adalah gangguan, dan pada rumah tua ada baiknya mengetahui apa yang sedang diganggu sebelum meterannya keluar.

EPA Amerika Serikat mencantumkan isolasi loteng dan dinding yang dibuat mengandung vermikulit sebagai salah satu tempat asbes mungkin ditemukan di rumah, bersama pelapis bertekstur, ubin lantai dan plafon, serta isolasi pipa. Isian butiran lepas di antara balok loteng persis cocok dengan pemerian itu.

Panduan EPA soal identifikasi sangat jelas dan berlaku langsung di sini: umumnya Anda tidak bisa mengetahui apakah suatu bahan mengandung asbes hanya dengan melihatnya, dan kalau ragu Anda harus memperlakukannya seolah mengandung asbes lalu membiarkannya. EPA juga menyarankan untuk tidak mengambil sampel sendiri, karena pengambilan sampel yang buruk bisa melepaskan lebih banyak serat daripada membiarkan bahannya tak terusik, dan menganjurkan pemeriksaan oleh tenaga terlatih bersertifikat saat Anda berencana merenovasi — dan itulah situasi yang biasanya melatari pengukuran loteng.

Untuk pengukurannya sendiri, ini mengubah urutannya, bukan hitungannya. Pastikan isolasinya apa sebelum menyingkirkannya, bukan sesudah. Kalau ternyata wol mineral atau serat kaca modern, loteng itu diukur seperti ruangan lain dan aturan tinggi pada halaman ini berlaku tanpa perubahan. Kalau itu isian butiran lepas pada rumah dengan usia yang tepat, pengukurannya menunggu pemeriksaan.

Semua ini tidak memengaruhi apakah ruangnya akan dihitung sebagai luas huni. Itu ditentukan oleh finis, penghangat, akses, dan uji tinggi plafon yang dijelaskan di atas, dan uji-uji itu sama apa pun yang ada di lantainya hari ini.

Tabel di atas menempatkan basemen jadi di luar luas huni di atas tanah, dan pertanyaan yang selalu menyusul adalah apakah basemen berpintu keluar langsung itu berbeda. Ia tampak berbeda: satu dindingnya terbuka penuh, pintunya membuka ke taman setinggi tanah, dan ruangannya mendapat cahaya siang sama seperti lantai di atasnya. Ia tidak berbeda, dan aturan yang menentukannya adalah aturan pengukuran, bukan penilaian tentang mutu.

Fannie Mae, yang Selling Guide-nya mewajibkan penilai mengikuti ANSI Z765-2021 untuk luas di atas dan di bawah tanah, menyatakan ujinya dengan gamblang: sebuah jenjang dihitung di bawah tanah kalau ada bagian mana pun darinya yang berada di bawah tanah, terlepas dari mutu finisnya atau luas jendela ruangan mana pun. Basemen berpintu keluar yang sebagian berada di bawah tanah dan berisi ruangan jadi karena itu tidak dimasukkan ke luas di atas tanah maupun ke hitungan ruangannya.

Seluruh jenjang digolongkan menurut titik terendahnya, dan itulah sebabnya basemen setinggi taman atau basemen bercahaya siang berakhir sama. Menurunkan tanah menjauh dari satu sisi tidak mengangkat lantainya keluar dari tanah pada tiga sisi lainnya.

Tak satu pun dari itu berarti ruangnya tak bernilai — panduannya tegas bahwa ruangan yang dikecualikan dari hitungan di atas tanah bisa menambah nilai secara berarti, terutama ketika finisnya tinggi, dan bahwa semuanya harus dilaporkan terpisah serta disesuaikan pada barisnya sendiri. Angkanya pindah ke baris lain; ia tidak lenyap.

Jadi rumah pada contoh terhitung di atas disebut dengan cara yang sama entah jenjang bawahnya berpintu keluar atau tidak: 2.000 ft² di atas tanah, 600 ft² jadi di bawah tanah, dinyatakan sebagai dua angka. Satu judul tunggal 2.600 ft² adalah hal yang harus dihindari, dan itulah sebabnya iklan basemen berpintu keluar begitu sering terbaca terlalu tinggi dibanding tetangganya.