Fit kare başına kira hesaplayıcısı

Ticari kiralamada en çok yanlış anlaşılan sayı, hangi alanı ödediğinizdir. Kullanılabilir fit kare, biriminizin içindeki alandır — masa koyabileceğiniz yer. Kiralanabilir fit kare, binanın ortak alanlarından payınızı ekler: lobi, koridorlar, ortak tuvaletler ve tesisat hacimleri.

İkisi arasındaki fark yük katsayısıdır; bazen ortak alan katsayısı da denir. Yüzde olarak ifade edilir ve kiralanabilir, kullanılabilirin bir artı yük katsayısıyla çarpımına eşittir. %15 yük katsayılı 2.000 ft²'lik bir birim 2.300 kiralanabilir fit kare olarak faturalanır, yani mobilya koyamayacağınız 300 fit kareye kira ödersiniz.

Yük katsayısı genellikle %10 ile %20 arasındadır. Tek kiracılı binalarda sıfıra yaklaşabilir; geniş lobili ve uzun koridorlu çok kiracılı kulelerde %20'yi aşabilir. İki teklifi yalnızca kapak fiyatından karşılaştırmanın yanıltıcı olmasının sebebi budur: %12 yük katsayısında 30 $'lık bir birim fiyat, %22 yük katsayısında 28 $'lık birim fiyattan kullanılabilir fit kare başına daha ucuzdur.

Hesaplanmış karşılaştırma — A birimi %12 yük katsayısında ft² başına 30 $'dan 2.000 kullanılabilir. Kiralanabiliri 2.240, yani yıllık kira 67.200 $ ve kullanılabilir fit kare başına 33,60 $. B birimi %22 yük katsayısında 28 $'dan 2.000 kullanılabilir. Kiralanabiliri 2.440, yıllık kira 68.320 $, kullanılabilir fit kare başına 34,16 $. Ucuz görünen birim aslında daha pahalıdır.

Aynı birim fiyattaki iki teklif, kira yapısına göre birbirinden çok farklı paralar anlamına gelebilir ve o yapı çoğu zaman şartname sayfasındaki tek bir satıra gömülüdür.

Brüt kira, işletme giderlerini birim fiyatın içine katar. Tek bir sayı ödersiniz ve vergiyi, sigortayı ve ortak alan bakımını mal sahibi üstlenir. Bütçelemesi kolaydır ve genellikle en yüksek kapak fiyatını taşır.

Üçlü net kira — NNN diye yazılır — bu üç gideri dışarıda bırakır. Verilen birim fiyat yalnızca hacmi kapsar; vergiyi, sigortayı ve ortak alan bakımını genellikle fit kare başına ek olarak üstüne ödersiniz. Bunlar genellikle fit kare başına 5 ile 12 $ ekler ve toplam kullanım maliyetinin üçte biri olabilir. 22 $'lık bir NNN ile 32 $'lık bir brüt aynı noktada buluşabilir.

Değiştirilmiş brüt ikisinin arasındadır; bazı giderler dâhil, bazıları devredilmiştir. Standart bir paylaşımı olmadığı için değiştirilmiş brüt teklifleri karşılaştırmanın tek yolu, gelecek yıl için fit kare başına tahmini toplam kullanım maliyetini istemektir.

Yapı ne olursa olsun, kullanılabilir fit kare başına yıllık toplam maliyete göre karşılaştırın. O tek sayı birim fiyatı, yük katsayısını ve gider yapısını aynı ölçeğe getirir ve bir birimin işletmenize gerçekte neye mal olduğunu söyleyen sayı odur.

Ne kadar alana ihtiyacınız olduğunu hesaplamak hesabın öteki yarısıdır ve plandan değil kişi sayısından yola çıkar.

Yoğunluk, bir işletmenin nasıl çalıştığına göre çok değişir. Geleneksel kapalı ofis düzeni kişi başına 200 ile 250 kullanılabilir fit kare arasındadır. Sabit masalı açık düzen 125 ile 175 arasındadır. Dönüşümlü masa ve hibrit çalışma bunu daha da düşürür; çalışan sayısına değil zirve doluluğa göre çoğu zaman kişi başına 75 ile 125 arası.

Hesaplanmış örnek — kişi başına 150 kullanılabilir fit kareyle açık düzende 20 kişilik bir ekip yaklaşık 3.000 kullanılabilir fit kare ister. %15 yük katsayısında bu 3.450 kiralanabilir fit kare eder ve yılda fit kare başına 35 $'dan kira yılda 120.750 $, ayda 10.063 $ olur — işletme giderlerinden önce.

Dolaşımı ve ortak alanları kişi başına sayının üstüne ekleyin, içinde varsaymayın. Toplantı odaları, mutfak ve karşılama alanı genellikle masa sayımının %20 ile %30 üstündedir ve hibrit ofislerde ikisi de küçülmek yerine sık sık büyür, çünkü hacim masa için değil birlikte çalışmak için kullanılır.

Bu sayfanın bütün mantığı Amerikan ticari kiralamasına aittir: fit kare, yıllık birim fiyat ve dolar. Türkiye'de bir ofis ya da dükkân kirası metrekare üzerinden ve aylık konuşulur; toplam da çoğu zaman aylık kira olarak verilir, yıllık olarak değil.

Alan dönüşümü tamdır: 1 ft² = 0,09290304 m². Yukarıdaki başlıca sayılar: 2.000 kullanılabilir ft² 185,81 m², 2.300 kiralanabilir ft² 213,68 m², 3.000 kullanılabilir ft² 278,71 m² ve 3.450 kiralanabilir ft² 320,52 m² eder.

Birim fiyatı çevirirken iki adım vardır ve ikisini de yapmak gerekir. Önce alan birimini çevirin — fit kare başına bir fiyatı metrekare başına fiyata dönüştürmek için 10,7639 ile ÇARPIN: yılda ft² başına 32 $, yılda m² başına 344,44 $ eder. Sonra zaman birimini çevirin: 12'ye bölün, ayda m² başına 28,70 $ olur. İki adımı karıştırmak, on iki katlık bir hataya kapı açar.

Yük katsayısı Türkiye'de de vardır ve aynı adı taşımaz: bir ofis kirasında brüt ve net metrekare ayrımı, aynı ortak alan payını anlatır. Kiralamadan önce hangi metrekare üzerinden fatura kesileceğini yazılı isteyin — soru, birimi ne olursa olsun aynı sorudur.