حاسبة الإيجار لكل قدم مربع
الإيجار التجاري يُقتبس بالقدم المربع في السنة في أغلب الولايات المتحدة. اضرب المساحة القابلة للتأجير في السعر لتحصل على الإيجار السنوي، ثم اقسم على اثني عشر لتحصل على الشهري. فمكتب 2,300 قدم مربع بسعر 32 دولارًا للقدم المربع هو 73,600 دولار سنويًا، أي 6,133 دولارًا شهريًا.
حاسبة الإيجار لكل قدم مربع
المساحة القابلة للتأجير مقابل المستعملة، ومعامل التحميل
أكثر رقم يُساء فهمه في التأجير التجاري هو أي مساحة تدفع ثمنها. فالمساحة المستعملة هي ما داخل مكتبك — ما تستطيع وضع المكاتب فيه. أما المساحة القابلة للتأجير فتضيف حصتك من المساحات المشتركة في المبنى: البهو والممرات ودورات المياه المشتركة وغرف المعدات.
والفارق بينهما هو معامل التحميل، ويسمى أحيانًا معامل المساحات المشتركة أو معامل الإضافة. ويُعبَّر عنه بنسبة مئوية، والقابلة للتأجير تساوي المستعملة في واحد زائد معامل التحميل. فمكتب 2,000 قدم مربع بمعامل تحميل 15% يُحتسب 2,300 قدم مربع قابلة للتأجير، أي أنك تدفع إيجار 300 قدم مربع لا تستطيع تأثيثها.
ومعاملات التحميل تتراوح عادة بين 10 و20%. فمبنى بمستأجر واحد قد يقترب من الصفر؛ وبرج متعدد المستأجرين ببهو واسع وممرات طويلة قد يتجاوز 20%. ولهذا فمقارنة عرضين بالسعر المعلن وحده مضلّلة: فسعر 30 دولارًا عند معامل تحميل 12% أرخص للقدم المستعملة من سعر 28 دولارًا عند معامل 22%.
وهذا المفهوم مألوف في أسواق الخليج تحت اسم آخر: «المساحة المبنية» و«سوبر بلت أب» هما المساحة الصافية مضافًا إليها حصة المشتركات، تمامًا كما تفعل المساحة القابلة للتأجير هنا. والاسم يختلف والحساب واحد، فاسأل دائمًا عن النسبة نفسها.
مقارنة محلولة — المكتب أ مساحته المستعملة 2,000 بسعر 30 دولارًا للقدم المربع ومعامل تحميل 12%. فالقابلة للتأجير 2,240، والإيجار السنوي 67,200 دولار، أي 33.60 دولارًا لكل قدم مربع مستعملة. والمكتب ب مساحته المستعملة 2,000 بسعر 28 ومعامل تحميل 22%. فالقابلة للتأجير 2,440، والإيجار السنوي 68,320 دولارًا، أي 34.16 دولارًا للقدم المستعملة. فالمكتب الذي يبدو أرخص يكلّف أكثر.
| المساحة المستعملة | معامل التحميل | القابلة للتأجير | السعر / قدم مربع / سنة | الإيجار السنوي | الإيجار الشهري |
|---|---|---|---|---|---|
| 1,000 | 10% | 1,100 | $28 | $30,800 | $2,567 |
| 1,500 | 12% | 1,680 | $30 | $50,400 | $4,200 |
| 2,000 | 15% | 2,300 | $32 | $73,600 | $6,133 |
| 3,000 | 15% | 3,450 | $35 | $120,750 | $10,063 |
| 5,000 | 18% | 5,900 | $38 | $224,200 | $18,683 |
الإجمالي والإجمالي المعدَّل والصافي الثلاثي
عرضان بالسعر نفسه قد يعنيان مبلغين مختلفين جدًا بحسب بنية العقد، والبنية مدفونة غالبًا في سطر واحد من ورقة الشروط.
عقد الإيجار الإجمالي يدمج مصروفات التشغيل في السعر. تدفع رقمًا واحدًا ويتحمّل المؤجّر الضرائب والتأمين وصيانة المساحات المشتركة. وهو سهل في الميزانية ويحمل عادة أعلى سعر معلن.
وعقد الإيجار الصافي الثلاثي، ويُكتب NNN، يستثني تلك التكاليف الثلاث. فالسعر المقتبس يغطي المساحة وحدها، وتدفع أنت الضرائب والتأمين وصيانة المشتركات فوقه، عادة كرسم إضافي لكل قدم مربع. وهذه تضيف عادة من 5 إلى 12 دولارًا للقدم المربع، وقد تكون ثلث تكلفة الإشغال الكلية. فسعر 22 دولارًا صافيًا ثلاثيًا وسعر 32 دولارًا إجماليًا قد ينتهيان إلى المكان نفسه.
والإجمالي المعدَّل يقع بين الاثنين، ببعض المصروفات داخلة وأخرى محمّلة عليك. ولأنه لا يوجد تقسيم معياري، فالطريقة الوحيدة لمقارنة عرض إجمالي معدَّل هي طلب تقدير تكلفة الإشغال الكلية لكل قدم مربع للسنة القادمة.
ومهما كانت البنية، قارن على أساس التكلفة السنوية الكلية لكل قدم مربع مستعملة. فهذا الرقم وحده يوحّد السعر ومعامل التحميل وبنية المصروفات، وهو الرقم الذي يخبرك بما يكلّفه المكتب على عملك فعلًا.
المساحة لكل موظف وتحديد حجم المكتب
حساب المساحة التي تحتاجها هو النصف الآخر من العملية، وهو يبدأ من عدد الموظفين لا من مخطط أرضي.
والكثافات تتفاوت كثيرًا بحسب طريقة عمل الشركة. فالتخطيطات التقليدية بالمكاتب الخاصة تبلغ نحو 200 إلى 250 قدمًا مربعة مستعملة للشخص. والمكتب المفتوح بمقاعد مخصصة من 125 إلى 175. أما المقاعد المشتركة والدوام الهجين فينزلان أكثر، وغالبًا من 75 إلى 125 للشخص محسوبةً على ذروة الإشغال لا على عدد الموظفين.
مثال محلول — فريق من 20 شخصًا في تخطيط مفتوح عند 150 قدمًا مربعة مستعملة للشخص يحتاج نحو 3,000 قدم مربع مستعملة. وعند معامل تحميل 15% تصير 3,450 قدمًا مربعة قابلة للتأجير، وبسعر 35 دولارًا للقدم المربع في السنة يكون الإيجار 120,750 دولارًا سنويًا، أي 10,063 دولارًا شهريًا قبل مصروفات التشغيل.
وأضف الحركة والمساحات المشتركة فوق رقم الموظفين بدل افتراض أنها داخلة فيه. فغرف الاجتماعات والمطبخ ومنطقة الاستقبال تبلغ عادة من 20 إلى 30% فوق عدد المقاعد، وفي المكتب الهجين تكبر غالبًا لا تصغر، لأن المساحة تُستعمل للتعاون بدل المقاعد.
Step-by-step measurement guide
تأكّد من المساحة التي ينطبق عليها السعر
المؤجّرون يقتبسون على المساحة القابلة للتأجير، لا على المساحة التي تشغلها فعلًا. اطلب الرقمين — المستعمل والقابل للتأجير — قبل مقارنة مكتبين.
تحقّق إن كان السعر سنويًا أم شهريًا
أغلب الأسواق الأمريكية تقتبس بالدولار للقدم المربع في السنة. وبعضها، خاصة في أجزاء من الساحل الغربي وفي التأجير الصناعي، يقتبس شهريًا. فسعر 3 دولارات رخيص سنويًا وغالٍ شهريًا.
اضرب المساحة القابلة للتأجير في السعر
2,300 قدم مربع قابلة للتأجير بسعر 32 دولارًا للقدم المربع في السنة هي 73,600 دولار سنويًا. واقسم على اثني عشر لتحصل على الشهري: 6,133 دولارًا.
أضف مصروفات التشغيل
اسأل إن كان العرض إجماليًا أم صافيًا ثلاثيًا. فالسعر الصافي الثلاثي يستثني الضرائب والتأمين وصيانة المساحات المشتركة، وهي تضيف عادة من 5 إلى 12 دولارًا للقدم المربع فوق السعر.
Pro tips
اطلب المساحتين دائمًا
احصل على المساحة المستعملة والقابلة للتأجير كتابةً، مع معامل التحميل. فالعرض الذي يذكر رقمًا واحدًا يخفي الآخر، والفرق مال تدفعه كل شهر.
سنوي أم شهري يغيّر كل شيء
أغلب الأسواق الأمريكية تقتبس بالقدم المربع في السنة، لكن ليس كلها. تأكّد قبل المقارنة: فالسعر الرقمي نفسه يبعد اثني عشر ضعفًا بحسب الجواب.
قارن بالتكلفة لكل قدم مربع مستعملة
وحّد كل عرض إلى تكلفة الإشغال السنوية الكلية مقسومة على المساحة المستعملة. فهذا الرقم وحده يطوي السعر ومعامل التحميل وبنية المصروفات.
ضع ميزانية لإضافات العقد الصافي الثلاثي
الضرائب والتأمين وصيانة المشتركات تضيف عادة من 5 إلى 12 دولارًا للقدم المربع في العقد الصافي الثلاثي. اطلب أرقام السنة الحالية الفعلية لا تقديرًا من ورقة التسويق.