Calculadora de renta por pie cuadrado

El número peor entendido del alquiler comercial es cuál superficie estás pagando. Los pies cuadrados utilizables son el espacio dentro de tu oficina, donde puedes poner escritorios. Los pies cuadrados rentables suman tu parte de las áreas comunes del edificio: recepciones, pasillos, baños compartidos y salas de máquinas.

La diferencia entre ambas es el factor común, a veces llamado factor de área común o factor de recargo. Se expresa como porcentaje, y la superficie rentable es igual a la utilizable por uno más el factor. Una oficina de 2.000 ft² con un factor común de 15 % se factura como 2.300 pies cuadrados rentables, así que pagas renta por 300 pies cuadrados que no puedes amueblar.

Los factores comunes suelen ir de 10 a 20 %. Un edificio de un solo inquilino puede estar cerca de cero; una torre multiinquilino con recepciones amplias y pasillos largos puede pasar el 20 %. Por eso comparar dos cotizaciones solo por la tarifa de portada engaña: una tarifa de US$ 30 con 12 % de factor común cuesta menos por pie utilizable que una de US$ 28 con 22 %.

Comparación resuelta — la oficina A tiene 2.000 utilizables a US$ 30/ft² con 12 % de factor común. La rentable son 2.240, así que la renta anual es US$ 67.200, o sea US$ 33,60 por pie cuadrado utilizable. La oficina B tiene 2.000 utilizables a US$ 28 con 22 % de factor común. La rentable son 2.440, la renta anual US$ 68.320, o US$ 34,16 por pie utilizable. La que parecía más barata cuesta más.

Dos cotizaciones con la misma tarifa pueden significar cantidades de dinero muy distintas según la estructura del contrato, y esa estructura suele estar enterrada en una sola línea del pliego de condiciones.

Un contrato bruto incluye los gastos operativos dentro de la tarifa. Pagas un solo número y el propietario cubre impuestos, seguro y mantenimiento de áreas comunes. Es simple de presupuestar y normalmente tiene la tarifa de portada más alta.

Un contrato triple neto, escrito NNN, excluye esos tres costos. La tarifa cotizada cubre solo el espacio, y tú pagas impuestos, seguro y mantenimiento aparte, normalmente como un cargo adicional por pie cuadrado. Eso suele sumar entre US$ 5 y 12 por pie cuadrado, que puede ser un tercio del costo total de ocupación. Una tarifa de US$ 22 NNN y una de US$ 32 bruta pueden terminar en el mismo lugar.

La bruta modificada queda en el medio, con algunos gastos incluidos y otros trasladados. Como no hay un reparto estándar, la única forma de comparar una cotización bruta modificada es pedir el costo total estimado de ocupación por pie cuadrado para el año próximo.

Sea cual sea la estructura, compara por costo total anual por pie cuadrado utilizable. Esa única cifra normaliza la tarifa, el factor común y la estructura de gastos, y es el número que te dice cuánto cuesta realmente una oficina para tu negocio.

Calcular cuánto espacio necesitas es la otra mitad del cálculo, y arranca desde la cantidad de gente y no desde un plano.

Las densidades varían muchísimo según cómo trabaja cada empresa. Las plantas tradicionales de oficinas privadas van alrededor de 200 a 250 pies cuadrados utilizables por persona. La planta abierta con escritorios asignados va de 125 a 175. El escritorio compartido y los esquemas híbridos bajan todavía más, muchas veces a entre 75 y 125 por persona, calculado sobre la ocupación pico y no sobre la nómina.

Ejemplo resuelto — un equipo de 20 personas en planta abierta a 150 pies cuadrados utilizables por persona necesita alrededor de 3.000 pies cuadrados utilizables (278,7 m²). Con un factor común de 15 % son 3.450 pies cuadrados rentables, y a US$ 35 por pie cuadrado por año la renta son US$ 120.750 anuales, o US$ 10.063 al mes antes de gastos operativos.

Suma circulación y espacios compartidos por encima de la cifra por persona, en vez de suponer que ya están incluidos. Las salas de reunión, la cocina y la recepción son típicamente un 20 a 30 % adicional sobre el conteo de escritorios, y en una oficina híbrida suelen crecer en vez de achicarse, porque el espacio se usa para colaborar y no para sentarse.