Calculadora de superficie de edificio
Calcula la superficie total de un edificio sumando la huella de cada planta. Incluye orientación para distinguir superficie bruta construida, superficie rentable y superficie utilizable.
Calculadora de superficie de edificio
Bruta, rentable y utilizable
La superficie bruta construida (GBA) se mide hasta la cara exterior del muro e incluye todo el espacio cerrado: muros estructurales, salas de máquinas, huecos de escalera y de ascensor. Es lo que reporta la mayoría de las calculadoras de superficie de edificio.
La superficie rentable (RSF), que se usa en alquiler comercial, incluye el espacio utilizable del inquilino más una parte proporcional de las áreas comunes (recepciones, pasillos, baños). La RSF suele ser del 85 al 92 % de la GBA.
La superficie utilizable (USF) es solo el espacio exclusivo del inquilino, medido hasta la cara interior de los muros perimetrales. La USF es lo que efectivamente ocupas.
Varias plantas y huellas irregulares
En un edificio de varias plantas, calcula la superficie de cada planta por separado. Una huella de 60 × 40 ft en 3 plantas = 60 × 40 × 3 = 7.200 ft² de GBA. El sótano y el entretecho solo cuentan si son espacio terminado, climatizado y conforme al código.
Las huellas irregulares (formas en L, edificios con patio, ampliaciones) hay que dividirlas en rectángulos. Usa la calculadora de varios segmentos de arriba y agrega un segmento por cada sector rectangular.
Superficie bruta, neta y utilizable
La superficie de un edificio tiene varias definiciones, y la correcta depende de para qué estés calculando. Las diferencias entre definiciones del mismo edificio pueden ser del 15 al 30 %.
Superficie bruta construida (GBA): todo lo que queda dentro de los muros exteriores de todas las plantas, incluidos muros, columnas, escaleras y salas de máquinas. Se usa para el costo total de construcción.
Superficie neta utilizable (NUA): la GBA menos muros, columnas, espacios de máquinas y huecos de ascensor. Típicamente del 80 al 85 % de la GBA.
Superficie rentable del edificio (RBA): el estándar del alquiler comercial. La GBA menos las penetraciones de ascensor y escalera, pero incluyendo las áreas comunes del edificio. Típicamente del 90 al 95 % de la GBA.
Eficiencia de planta: NUA ÷ GBA. Los edificios de oficinas modernos apuntan a entre 80 y 85 % de eficiencia; los más antiguos pueden estar en 70 a 75 %.
Ejemplo resuelto: un edificio de oficinas de 10.000 ft² de GBA tiene aproximadamente 8.500 ft² de NUA, 9.200 ft² de RBA y una eficiencia de planta del 85 %.
Edificios de varias plantas y superficie total
La superficie total de un edificio es la suma de todas las plantas, no solo la huella. Cada planta se calcula por separado según su propio contorno:
Edificio de una sola planta: la huella es la superficie total.
Dos plantas iguales: huella × 2 = superficie total, suponiendo que las dos plantas coincidan exactamente, lo que es raro.
Varias plantas de distinto tamaño: calcula cada una por separado. Muchos edificios tienen planta baja más grande y plantas altas más chicas (comercial), o al revés (residencial con cochera).
Entrepisos y plantas parciales: cuenta la superficie real, no la planta completa.
Sótano: se incluye en la GBA si está climatizado; se excluye si no.
Penthouse y salas de máquinas en azotea: se incluyen en la GBA si están cerradas y climatizadas.
Huella de los tamaños de construcción habituales
Las construcciones auxiliares y las estructuras comerciales livianas vienen en tamaños estándar, porque se arman con separaciones estándar y se techan con cerchas estándar. Conocer la huella de cada una te dice la losa, la superficie de techo y —importante— si necesitas permiso.
Los umbrales de permiso son la razón para medir antes de comprar. Muchas jurisdicciones estadounidenses eximen de permiso a las construcciones auxiliares de menos de 100 o 120 ft², que es exactamente por qué los cobertizos de 10 × 10 y de 8 × 12 son tan comunes: quedan justo debajo de la línea. Verifica la cifra local, porque varía por municipio y algunas zonas la fijan en 200 ft².
Ejemplo resuelto — una cochera exenta de 24 × 24 ft. La huella son 576 ft². Con 4 in de losa son 576 × 0,333 ÷ 27 = 7,11 yardas cúbicas de concreto, y en un techo 6/12 la superficie cubierta es 576 × 1,118 = 644 ft² de techado, o sea 6,4 cuadros antes del desperdicio.
La huella no es la superficie de piso cuando hay un altillo o una segunda planta. Un galpón de 30 × 40 son 1.200 ft² de huella, pero con medio altillo tiene 1.800 ft² de piso. Mantén las dos cifras separadas: la huella manda sobre la losa, la fundación y el límite de ocupación del suelo, mientras que la superficie de piso manda sobre las terminaciones y, en obra comercial, sobre el cálculo de ocupación.
Conviene revisar temprano la ocupación del suelo. Muchos códigos de zonificación limitan el porcentaje de lote que pueden cubrir las construcciones, así que un taller grande en un lote chico puede fallar por ocupación aunque cumpla todos los retiros. Suma la nueva huella a la de la casa y compárala contra la superficie del lote antes de pedir nada.
| Tamaño | Huella | Uso típico | Nota sobre permiso |
|---|---|---|---|
| 8 × 10 ft | 80 ft² | Cobertizo de jardín | Normalmente bajo el umbral de permiso |
| 10 × 12 ft | 120 ft² | Cobertizo grande, estudio chico | Justo en la línea común de 120 ft² |
| 12 × 20 ft | 240 ft² | Cochera simple, taller | Normalmente exige permiso |
| 20 × 20 ft | 400 ft² | Cochera de dos autos | Exige permiso |
| 24 × 24 ft | 576 ft² | Cochera de dos autos con guardado | Exige permiso |
| 30 × 40 ft | 1.200 ft² | Galpón, taller chico | Permiso y muchas veces cálculo estructural |
| 40 × 60 ft | 2.400 ft² | Comercial liviano o maquinaria | Permiso y cálculo estructural |
Costo de construcción por pie cuadrado según el tipo
El costo de construcción varía según el uso, los materiales y la región:
Vivienda unifamiliar nueva: US$ 150-300 por ft² (promedio NAHB 2024).
Casa de lujo a medida: US$ 300-600 o más por ft².
Multifamiliar (departamentos): US$ 130-250 por ft².
Comercial liviano (oficina, retail): US$ 200-400 por ft².
Edificios de consultorios médicos: US$ 300-600 por ft², por la mayor cantidad de instalaciones.
Industrial o depósito: US$ 80-200 por ft², por la menor terminación interior.
Escuelas: US$ 250-500 por ft², según la jurisdicción y el diseño.
Hospitales: US$ 500-1.000 o más por ft², el más alto por las instalaciones y el cumplimiento normativo.
Todo esto excluye el terreno, la preparación del sitio y los permisos. Pregunta siempre: ¿la cotización por pie cuadrado incluye la fundación, las instalaciones mecánicas, eléctricas y sanitarias, y las terminaciones, o solo la estructura?
Pro tips
Usa el estándar BOMA en comercial
BOMA, la asociación estadounidense de propietarios y administradores de edificios, publica el estándar para medir espacio de oficinas. Los prestamistas y los brokers esperan números conformes a BOMA.
ANSI Z765 en residencial
En viviendas, ANSI Z765 define qué cuenta como superficie terminada y climatizada. Las cocheras, las galerías sin climatizar y los sótanos sin terminar no cuentan.
Mide hasta la cara exterior
Para la superficie bruta, mide hasta la cara exterior del muro perimetral: el espesor del muro cuenta. Una casa con 60 × 40 ft interiores y muros de 6 in da 61 × 41 ft de superficie bruta por planta.
Los atrios cuentan una vez
Los atrios de varias plantas o los huecos abiertos en el piso cuentan solo en el nivel más bajo. El vacío que queda arriba no suma a la superficie de las plantas superiores.