Cómo calcular la superficie de una casa

La norma ANSI Z765 —la que usan los tasadores y la mayoría de los avisos inmobiliarios en Estados Unidos— cuenta solo el espacio terminado, climatizado y completamente cerrado, medido hasta la cara exterior del muro. Es decir: las habitaciones terminadas sobre el nivel del terreno cuentan; los sótanos terminados cuentan por separado y normalmente no se suman a la superficie «principal».

Las cocheras, las galerías con mosquitero, los entretechos sin terminar, las terrazas y los patios NO cuentan como superficie habitable. Se informan por separado en el aviso («cochera para 2 autos», «galería techada»).

Recorre el exterior con una cinta métrica. En cada lado, mide la dimensión exterior más larga a la altura de los cimientos (o, si mides contra el revestimiento, ten en cuenta los voladizos y los cuerpos salientes). Dibuja la huella y anota cada dimensión.

En una casa de dos plantas con la misma huella arriba y abajo, multiplica la huella por 2. En casas con planta alta más chica (tipo Cape Cod o planta y media), mide cada nivel por separado. En casas de tres niveles, mide cada nivel.

La superficie de una casa tiene tres significados distintos, y los avisos suelen mezclarlos. Conocer la diferencia te protege al comparar propiedades.

Superficie sobre nivel (terminada): el espacio climatizado y terminado que está por encima del nivel del terreno. Excluye los sótanos, aunque estén terminados. Es lo que ANSI Z765 llama «superficie habitable bruta» (GLA) en vivienda.

Bajo nivel (sótano terminado): espacio de sótano climatizado y terminado. Se informa aparte, incluso cuando es perfectamente habitable.

Superficie terminada total: sobre nivel más bajo nivel. Es el «número grande» con el que suelen encabezar los avisos.

Por qué importa: una casa de 2.500 ft² «totales» con 1.000 ft² de sótano terminado es en realidad de 1.500 ft² sobre nivel. Los tasadores, las oficinas de catastro y casi todos los comparables inmobiliarios usan la superficie sobre nivel. Comparar una casa de 2.500 ft² de GLA con una de 2.500 ft² totales (con 1.000 bajo nivel) es engañoso: no son productos equivalentes.

La forma más precisa de calcular la superficie de una casa es habitación por habitación, de muro exterior a muro exterior. ANSI Z765 fija el método:

Mide el largo y el ancho de cada habitación hasta la cara interior de las paredes terminadas. Multiplica para obtener la superficie de la habitación.

Los huecos de escalera cuentan en la planta de abajo, no en la de arriba: el hueco es espacio de la planta inferior, no de la superior.

Los clósets cuentan si están climatizados y tienen al menos 5 ft (1,52 m) de alto.

Los baños, los pasillos y las circulaciones cuentan si están climatizados.

Cocheras adosadas, galerías con mosquitero y entretechos con menos de 7 ft (2,13 m) de altura de cielo raso: no cuentan.

Cielos rasos inclinados (en entretechos): la habitación califica solo si al menos la mitad de su superficie terminada tiene una altura de cielo raso de 7 ft o más. Una vez que califica, toda la parte del piso con 5 ft o más de altura libre cuenta en su totalidad; la superficie con menos de 5 ft queda excluida.

Suma todas las habitaciones que califican para obtener la GLA total sobre nivel.

Dos personas pueden medir la misma casa con total honestidad y diferir en cientos de pies cuadrados, porque la discusión nunca es sobre la cinta. Es sobre qué espacios se admiten en el total. La norma ANSI Z765 con la que trabajan los tasadores traza la línea en el espacio terminado, climatizado y de acceso directo, por encima del nivel del terreno.

Tres pruebas resuelven casi todos los casos. ¿El espacio está terminado con el mismo estándar que el resto de la casa? ¿Está climatizado por el sistema permanente de la vivienda, y no por un calefactor enchufable? ¿Y puedes llegar a él desde adentro de la casa sin atravesar una zona sin terminar ni cruzar una sin climatizar? El espacio tiene que pasar las tres.

El espacio bajo nivel es la excepción que sorprende a todo el mundo. Un sótano bellamente terminado es espacio habitable real y suma valor real, pero no entra en la superficie habitable sobre nivel. Se informa por separado, y un aviso que lo mete dentro de un solo número de portada está exagerando la cifra comparable.

Ejemplo resuelto — una casa con 1.800 ft² en la planta principal, un sótano terminado de 600 ft², una cochera adosada de 400 ft² y un solárium climatizado de 200 ft². La superficie habitable sobre nivel es 1.800 + 200 = 2.000 ft² (185,8 m²). El sótano se informa como 600 ft² terminados bajo nivel. La cochera no es superficie habitable en ningún caso. Citar 3.000 ft² estaría errado por la mitad.

La altura del cielo raso tiene una regla que muchos olvidan, y son dos reglas y no una. Primero, al menos la mitad de la superficie terminada de una habitación con cielo raso inclinado debe tener una altura de 7 ft o más, o la habitación no cuenta en absoluto: eso es lo que descalifica a la mayoría de las conversiones de entretecho bajo. Segundo, una vez que la habitación pasa esa prueba, no puede incluirse ninguna parte del piso con menos de 5 ft de altura libre. Todo lo que va desde la línea de los 5 ft hacia adentro cuenta en su totalidad: ANSI Z765 no tiene ninguna banda a medio valor, así que la franja de 5 a 7 ft está adentro o afuera, nunca descontada a la mitad.

Los tasadores inmobiliarios usan métodos específicos que afectan la superficie declarada y catastrada de tu casa:

Medición exterior: el tasador normalmente mide las dimensiones exteriores de la casa con cinta o láser. La superficie interior se calcula restando espesores de muro estándar, que suelen ser 6 pulgadas (15 cm) por muro exterior.

Vanos y aberturas: se incluyen como parte de la habitación en la que están. No restes por el barrido de una puerta.

Cielos rasos catedral: cuentan como una sola planta. La superficie del doble altura cuenta una sola vez, no dos: es el mismo espacio, solo que más alto.

Vestíbulos a doble altura: la planta a la que pertenece la superficie es aquella donde está el piso. Un vestíbulo de dos alturas es parte de la planta baja; la superficie de la planta alta que lo mira desde arriba no cuenta, porque ahí no hay piso.

Las discrepancias con la inmobiliaria son frecuentes: si crees que tu casa es más grande que la superficie publicada, contrata a un especialista en medición (US$ 150-300) para tener un informe oficial que puedas adjuntar al aviso.

Una casa tiene más de una superficie honesta, y casi todas las discusiones nacen de comparar dos de ellas. La superficie bruta se mide hasta la cara exterior de los muros perimetrales: es lo que usa ANSI Z765, lo que cita un aviso, lo que informa un tasador. La superficie neta es el piso que queda dentro de esos muros, o sea lo que efectivamente cubrirías con material. La superficie terminada es el subconjunto climatizado, terminado y habitable, que es lo que decide si un sótano cuenta.

La diferencia entre bruta y neta es el espesor de los muros, y es mayor de lo que la gente espera. Toma una casa simple de 40 ft × 30 ft: la bruta son 1.200 ft² (111,5 m²). Un muro exterior con montantes, tablero y placa ronda las 6 pulgadas, así que el interior queda en unos 39 ft × 29 ft = 1.131 ft² (105,1 m²). Son 69 ft² de diferencia, alrededor de 6 %, antes de contar un solo tabique interior.

Los tabiques interiores se llevan más todavía. Cada muro de montantes dentro de la casa se apoya sobre piso donde no va ningún revestimiento, así que el material que pides para una casa entera siempre es menos que la cifra del aviso. Si pides según el número del aviso, vas a comprar de más.

Usa la bruta para todo lo que compare una casa con otra: avisos, tasaciones, precio por pie cuadrado, registros catastrales. Usa la neta para todo lo que compres por superficie. Aclara a cuál te refieres cuando cites un número, porque las dos son correctas y no son intercambiables.

Medir un entretecho para una posible conversión implica entrar en él, y normalmente implica correr el aislamiento para encontrar las viguetas y la superficie de piso que hay debajo. Esa segunda parte es una alteración, y en una casa vieja conviene saber qué se está alterando antes de sacar la cinta.

La EPA de Estados Unidos incluye el aislamiento de entretecho y de muros fabricado con vermiculita entre los lugares donde puede haber asbesto en una casa, junto con los revestimientos texturados, las placas de piso y cielo raso, y el aislamiento de cañerías. El relleno granular suelto entre viguetas de entretecho es exactamente el material que describe esa lista.

La orientación de la EPA sobre identificación es tajante y aplica directamente acá: en general no puedes saber si un material contiene asbesto con solo mirarlo, y si tienes dudas debes tratarlo como si lo contuviera y dejarlo tranquilo. También desaconseja tomar muestras por tu cuenta, porque un muestreo mal hecho puede liberar más fibra que dejar el material sin tocar, y recomienda una inspección por un profesional capacitado y acreditado cuando estás planeando remodelar, que es justamente la situación a la que suele pertenecer la medición de un entretecho.

Para la medición en sí, esto cambia el orden y no la aritmética. Averigua qué es el aislamiento antes de despejarlo, no después. Si resulta ser lana mineral o lana de vidrio moderna en rollos, el entretecho se mide como cualquier otra habitación y las reglas de altura de esta página aplican sin cambios. Si es relleno granular suelto en una casa de la edad adecuada, la medición espera a la inspección.

Nada de esto afecta si el espacio contaría como superficie habitable. Eso lo deciden el nivel de terminación, la climatización, el acceso y las pruebas de altura de cielo raso descritas más arriba, y esas pruebas son las mismas sea cual sea el material que hoy está en el piso.

La tabla de arriba deja al sótano terminado fuera de la superficie habitable sobre nivel, y la pregunta que siempre sigue es si un sótano con salida directa al jardín es distinto. Parece distinto: uno de sus muros queda completamente expuesto, las puertas dan al jardín al nivel del terreno, y las habitaciones reciben la misma luz natural que la planta de arriba. No es distinto, y la regla que lo decide es una regla de medición, no un juicio sobre la calidad.

Fannie Mae, cuya Guía de Venta obliga a los tasadores a seguir ANSI Z765-2021 para la superficie sobre y bajo nivel, enuncia la prueba con claridad: un nivel cuenta como bajo nivel si cualquier porción de él está por debajo del nivel del terreno, sin importar la calidad de su terminación ni la superficie de ventana de ninguna habitación. Un sótano con salida a nivel que está parcialmente bajo tierra y tiene habitaciones terminadas, por lo tanto, no se incluye ni en la superficie sobre nivel ni en el conteo de ambientes.

El nivel entero se clasifica por su punto más bajo, y por eso un sótano semienterrado o con ventanas altas termina igual. Rebajar el terreno en una fachada no levanta el piso fuera de la tierra en las otras tres.

Nada de eso significa que el espacio no valga nada: la guía es explícita en que las habitaciones excluidas del conteo sobre nivel pueden sumar bastante valor, sobre todo cuando la terminación es buena, y en que deben informarse por separado y ajustarse en su propio renglón. El número se muda a otra línea; no desaparece.

Así que la casa del ejemplo resuelto de arriba se cita igual tenga o no salida a nivel su nivel inferior: 2.000 ft² sobre nivel y 600 ft² terminados bajo nivel, declarados como dos cifras. Un único titular de 2.600 ft² es justamente lo que hay que evitar, y es la razón por la que un aviso con sótano de salida a nivel tantas veces se lee alto contra sus vecinos.