Calculadora de superficie de terreno

La superficie de una propiedad es la superficie total del lote, medida hasta las líneas de propiedad. Un lote suburbano típico en Estados Unidos va de 5.000 a 12.000 ft² (0,11 a 0,28 acres). Los lotes rurales y de lujo pueden pasar el acre (más de 43.560 ft²).

Conversiones habituales: 1 acre = 43.560 ft². Un cuarto de acre = 10.890 ft². Medio acre = 21.780 ft². Un lote de un acre son aproximadamente 209 × 209 ft si fuera cuadrado, o cualquier rectángulo equivalente.

El plano de mensura de tu propiedad, registrado en el municipio, muestra las dimensiones exactas del lote en pies. Los portales catastrales (gratuitos y en línea) también muestran los límites del lote con sus medidas.

En lotes irregulares con varios ángulos en las líneas de propiedad, las notas de campo del agrimensor dan la superficie exacta. Casi todos los planos declaran directamente «Superficie: X,XX ft²» o «Acres: X,XXX» en el documento.

La superficie de una propiedad es la superficie total dentro de tus líneas de lote, distinta de la superficie de la casa (espacio interior habitable) y de la superficie de jardín (espacio exterior utilizable).

Puedes obtener las dimensiones de tu propiedad de: tu escritura, el plano registrado en el municipio, la mensura hecha cuando compraste, el portal catastral de tu municipio (casi todos son gratuitos en línea) o contratando a un agrimensor matriculado (US$ 300-1.500).

Lotes rectangulares: largo × ancho. Un lote de 100 × 150 ft son 15.000 ft² = 0,344 acres.

Lotes irregulares: divídelos en rectángulos o triángulos, calcula cada uno y suma.

Lotes trapezoidales: ((frente + fondo) ÷ 2) × profundidad. Un lote de 80 ft de ancho al frente, 100 ft al fondo y 150 ft de profundidad: ((80 + 100) ÷ 2) × 150 = 13.500 ft².

Ejemplo resuelto: un lote en esquina con forma de porción. Muchas veces lo más fácil es usar el portal catastral, que calcula la superficie directamente desde las líneas de propiedad trazadas.

Una propiedad se suele medir en pies cuadrados Y en acres. Conocer las dos formas ayuda al comparar avisos:

Referencias habituales de tamaño de lote: 1 acre = 43.560 ft². Medio acre = 21.780 ft². Un cuarto de acre = 10.890 ft². Un octavo de acre = 5.445 ft². Un décimo de acre = 4.356 ft².

Tamaños típicos de lote por zona: urbano (menos de 5.000 ft²), suburbano de loteo (6.000 a 12.000 ft² = 0,14 a 0,28 acres), suburbano acomodado (12.000 a 22.000 ft² = 0,28 a 0,5 acres), suburbano grande (0,5 a 2 acres = 21.780 a 87.120 ft²) y rural (de 1 a más de 10 acres).

Huella edificable: típicamente la superficie del lote menos los retiros (de 10 a 30 ft desde cada línea de propiedad). Un lote de 10.000 ft² con retiros de 25 ft puede tener apenas 4.000 a 6.000 ft² de superficie edificable.

FOT (factor de ocupación total): la relación entre los pies cuadrados totales construidos y los del lote. Casi toda la zonificación residencial permite entre 0,3 y 0,5. Un lote de 10.000 ft² con FOT 0,4 permite 4.000 ft² de construcción.

La superficie del lote te dice qué es tuyo. La superficie edificable te dice qué puedes usar, y las dos nunca son iguales. La zonificación impone retiros —una distancia mínima desde cada límite que debe quedar libre— y lo que queda adentro es la envolvente edificable.

Los retiros se declaran de frente, laterales y fondo, y la cifra lateral aplica a los dos lados. Así, el ancho edificable es el ancho del lote menos dos veces el retiro lateral, y la profundidad edificable es la profundidad del lote menos el retiro de frente y el de fondo. Multiplica ambos y tienes la envolvente.

Ejemplo resuelto — un lote de 60 × 120 ft con retiros de 25 ft al frente, 5 ft a los lados y 20 ft al fondo. Ancho: 60 − 5 − 5 = 50 ft. Profundidad: 120 − 25 − 20 = 75 ft. Envolvente: 3.750 ft², que es el 52 % del lote de 7.200 ft². Alrededor de la mitad de un lote suburbano típico es inedificable antes de que aplique cualquier otra regla.

La envolvente es un techo, no un objetivo. Los límites de ocupación del suelo, el factor de ocupación total, los requisitos de acceso vehicular y estacionamiento, los campos de drenaje, las servidumbres y los árboles maduros se comen más todavía. En lotes con una servidumbre de servicios corriendo a lo largo de un límite, la superficie utilizable puede ser mucho menor de lo que sugiere la envolvente.

Los lotes en esquina son los que más sorprenden. Muchos códigos tratan los dos límites que dan a la calle como líneas de frente, así que un lote en esquina carga dos retiros de frente en vez de uno de frente y uno lateral, lo que puede quitar un tercio de la envolvente respecto de un lote idéntico a mitad de cuadra. Verifica la definición en tu código local en vez de suponerla.

La superficie de una propiedad manda sobre varios cálculos financieros:

Valuación fiscal: típicamente se basa en el valor mejorado (casa más terreno) por pie cuadrado de lote Y por pie cuadrado de construcción. Cada jurisdicción usa su propia fórmula.

Valor de la tierra por acre: muy variable. Tierra rural: US$ 1.000-10.000 por acre. Suburbana desarrollable: US$ 20.000-200.000 por acre. Mercados urbanos premium: de 1 a 10 millones de dólares por acre.

Superficie edificable: ft² del lote × factor de ocupación. Un lote de 8.000 ft² con FOT 0,4 = 3.200 ft² máximos de construcción.

Las reglas de retiro suelen reducir la huella edificable entre 20 % y 40 %. Suma las servidumbres de zonificación (servicios, drenaje) y la superficie edificable real muchas veces queda en 50 a 60 % de la superficie total del lote.

Al comprar un terreno, verifica siempre: retiros, servidumbres, factor de ocupación, restricciones de altura y cualquier normativa patrimonial o ambiental. Todo eso puede reducir muchísimo lo que puedes construir por generosa que sea la superficie del lote.