Kalkulator sewa per kaki persegi

Angka yang paling sering disalahpahami dalam penyewaan komersial adalah luas mana yang Anda bayar. Kaki persegi terpakai adalah ruang di dalam unit Anda — tempat Anda bisa menaruh meja. Kaki persegi tersewa menambahkan porsi Anda atas area bersama gedungnya: lobi, koridor, toilet bersama, dan ruang mesin.

Selisih antara keduanya adalah faktor beban, kadang disebut faktor area bersama. Ia dinyatakan dalam persentase, dan tersewa sama dengan terpakai dikali satu ditambah faktor bebannya. Unit 2.000 ft² dengan faktor beban 15% ditagih sebagai 2.300 kaki persegi tersewa, jadi Anda membayar sewa atas 300 kaki persegi yang tak bisa Anda isi perabot.

Faktor beban biasanya berkisar 10 sampai 20%. Gedung berpenyewa tunggal bisa mendekati nol; menara berbanyak penyewa dengan lobi luas dan koridor panjang bisa melampaui 20%. Inilah sebabnya membandingkan dua penawaran dari tarif utamanya saja itu menyesatkan: tarif 30 $ pada faktor beban 12% lebih murah per kaki terpakai daripada tarif 28 $ pada faktor beban 22%.

Perbandingan terhitung — Unit A adalah 2.000 terpakai pada 30 $ per ft² dengan faktor beban 12%. Tersewanya 2.240, jadi sewa setahunnya 67.200 $, yaitu 33,60 $ per kaki persegi terpakai. Unit B adalah 2.000 terpakai pada 28 $ dengan faktor beban 22%. Tersewanya 2.440, sewa setahun 68.320 $, atau 34,16 $ per kaki terpakai. Unit yang terlihat lebih murah justru lebih mahal.

Dua penawaran pada tarif yang sama bisa berarti uang yang sangat berbeda tergantung struktur sewanya, dan struktur itu sering terkubur dalam satu baris pada lembar syaratnya.

Sewa bruto memasukkan biaya operasional ke dalam tarifnya. Anda membayar satu angka dan pemilik gedung menanggung pajak, asuransi, serta perawatan area bersama. Ia mudah dianggarkan dan biasanya membawa tarif utama yang paling tinggi.

Sewa tiga bersih, ditulis NNN, mengecualikan ketiga biaya itu. Tarif yang dikutip hanya mencakup ruangnya, dan Anda membayar pajak, asuransi, serta perawatan area bersama di atasnya, biasanya sebagai tambahan per kaki persegi. Semua itu umumnya menambah 5 sampai 12 $ per kaki persegi, yang bisa menjadi sepertiga dari total biaya menempatinya. Tarif 22 $ NNN dan tarif 32 $ bruto bisa berakhir di titik yang sama.

Bruto termodifikasi berada di antara keduanya, dengan sebagian biaya termasuk dan sebagian dialihkan. Karena tidak ada pembagian bakunya, satu-satunya cara membandingkan penawaran bruto termodifikasi adalah meminta perkiraan total biaya menempati per kaki persegi untuk tahun mendatang.

Apa pun strukturnya, bandingkan menurut total biaya setahun per kaki persegi terpakai. Angka tunggal itu menormalkan tarif, faktor beban, dan struktur biayanya, dan itulah angka yang memberi tahu Anda berapa sebenarnya biaya sebuah unit bagi usaha Anda.

Menghitung berapa banyak ruang yang Anda perlukan adalah separuh perhitungan lainnya, dan ia berangkat dari jumlah orang, bukan dari denahnya.

Kepadatan sangat berbeda menurut cara sebuah usaha bekerja. Tata letak ruang kerja tertutup tradisional berkisar 200 sampai 250 kaki persegi terpakai per orang. Tata letak terbuka dengan meja tetap berkisar 125 sampai 175. Meja bergantian dan jadwal hibrida menurunkannya lebih jauh lagi, sering 75 sampai 125 per orang berdasar puncak kehadiran alih-alih jumlah karyawan.

Contoh terhitung — tim 20 orang pada tata letak terbuka dengan 150 kaki persegi terpakai per orang perlu sekitar 3.000 kaki persegi terpakai. Pada faktor beban 15% itu 3.450 kaki persegi tersewa, dan pada 35 $ per kaki persegi per tahun sewanya 120.750 $ setahun, atau 10.063 $ sebulan sebelum biaya operasional.

Tambahkan sirkulasi dan ruang bersama di atas angka per orangnya, jangan menganggapnya sudah termasuk. Ruang rapat, dapur, dan area penerima tamu biasanya 20 sampai 30% di atas hitungan mejanya, dan pada kantor hibrida keduanya sering justru membesar alih-alih menyusut, karena ruangnya dipakai untuk berkolaborasi alih-alih untuk meja.