Calcolatore dell'affitto al piede quadrato

Il numero più frainteso nelle locazioni commerciali è quale superficie stai pagando. La superficie utile è lo spazio dentro la tua unità, quello in cui puoi mettere le scrivanie. La superficie locabile aggiunge la tua quota delle parti comuni dell'edificio: atri, corridoi, servizi condivisi e locali tecnici.

Lo scarto fra le due è il coefficiente di comune, detto anche fattore di aggiunta. Si esprime in percentuale, e la superficie locabile è la utile per uno più il coefficiente. Un'unità da 2.000 ft² con un coefficiente del 15% viene fatturata come 2.300 piedi quadrati locabili, quindi paghi affitto su 300 piedi quadrati che non puoi arredare.

I coefficienti stanno di solito fra il 10 e il 20%. Un edificio monoconduttore può essere vicino a zero; una torre multiconduttore con atri generosi e lunghi corridoi può superare il 20%. È per questo che confrontare due offerte sulla sola tariffa di facciata è fuorviante: una tariffa da 30 $ con un coefficiente del 12% costa meno per piede utile di una da 28 $ con un coefficiente del 22%.

Confronto svolto — l'unità A ha 2.000 ft² utili a 30 $/ft² con coefficiente del 12%. La locabile è 2.240, quindi l'affitto annuo è 67.200 $, cioè 33,60 $ per piede quadrato utile. L'unità B ha 2.000 ft² utili a 28 $ con coefficiente del 22%. La locabile è 2.440, l'affitto annuo 68.320 $, cioè 34,16 $ per piede utile. L'unità che sembra più economica costa di più.

Due offerte alla stessa tariffa possono significare cifre molto diverse a seconda della struttura del contratto, e quella struttura è spesso nascosta in una sola riga della proposta.

Un canone globale comprende le spese di gestione nella tariffa. Paghi un numero solo e il locatore si fa carico di imposte, assicurazione e manutenzione delle parti comuni. È semplice da mettere a budget e porta di solito la tariffa di facciata più alta.

Un contratto a tripla rete, indicato come NNN, esclude quei tre costi. La tariffa quotata copre solo lo spazio, e imposte, assicurazione e spese comuni si pagano in aggiunta, di solito come importo per piede quadrato. Aggiungono comunemente da 5 a 12 $ per piede quadrato, che può essere un terzo del costo complessivo di occupazione. Una tariffa da 22 $ NNN e una da 32 $ globale possono finire allo stesso punto.

Il canone misto sta fra i due, con alcune spese comprese e altre riaddebitate. Poiché non esiste una divisione standard, l'unico modo per confrontare un'offerta a canone misto è chiedere il costo complessivo di occupazione stimato per piede quadrato per l'anno in corso.

Qualunque sia la struttura, confronta sul costo annuo totale per piede quadrato utile. Quel singolo numero normalizza tariffa, coefficiente di comune e struttura delle spese, ed è la cifra che ti dice quanto un'unità costa davvero alla tua attività.

Capire quanto spazio ti serve è l'altra metà del calcolo, e parte dal numero di persone e non da una pianta.

Le densità variano molto a seconda di come lavora un'azienda. Le disposizioni tradizionali a uffici chiusi stanno attorno ai 200-250 piedi quadrati utili a persona. L'open space con postazioni assegnate sta fra 125 e 175. La postazione condivisa e gli orari ibridi scendono ancora, spesso a 75-125 a persona, calcolati sulla presenza di picco e non sull'organico.

Esempio svolto — una squadra di 20 persone in open space a 150 piedi quadrati utili a testa richiede circa 3.000 piedi quadrati utili. Con un coefficiente del 15% sono 3.450 piedi quadrati locabili, e a 35 $ per piede quadrato all'anno l'affitto è 120.750 $ annui, cioè 10.063 $ al mese prima delle spese di gestione.

Aggiungi distribuzione e spazi comuni alla cifra per persona invece di darli per compresi. Sale riunioni, cucina e reception valgono di solito un 20-30% in più rispetto al conto delle scrivanie, e in un ufficio ibrido crescono invece di ridursi, perché lo spazio serve per collaborare più che per stare seduti.