Calcolatore della superficie di un edificio

La superficie lorda si misura fino alla faccia esterna della parete perimetrale e comprende tutto lo spazio chiuso: murature, locali tecnici, vani scala e vani ascensore. È quello che riportano quasi tutti i calcolatori di superficie degli edifici.

La superficie locabile, usata nelle locazioni commerciali, comprende lo spazio utile del conduttore più una quota proporzionale delle parti comuni: atri, corridoi, servizi. Di solito è l'85-92% della lorda.

La superficie utile è solo lo spazio a uso esclusivo del conduttore, misurato fino alla faccia interna delle pareti perimetrali. È quella che occupi davvero.

In un edificio a più piani calcola la superficie di ogni piano separatamente. Un'impronta di 60 × 40 ft su 3 piani fa 60 × 40 × 3 = 7.200 ft² di superficie lorda. Scantinato e sottotetto contano solo se sono finiti, riscaldati e a norma.

Le impronte irregolari — a L, con corte interna, con ampliamenti — vanno scomposte in rettangoli. Usa il calcolatore multi-porzione qui sopra e aggiungi una porzione per ogni tratto rettangolare.

La superficie di un edificio ha più definizioni, e quella giusta dipende da che cosa stai calcolando. Fra una definizione e l'altra dello stesso edificio la differenza può arrivare al 15-30%.

Superficie lorda: tutto quello che sta dentro le pareti perimetrali di tutti i piani, murature, pilastri, scale e locali tecnici compresi. Si usa per il costo totale di costruzione.

Superficie netta utile: la lorda meno murature, pilastri, spazi tecnici e vani ascensore. Di solito l'80-85% della lorda.

Superficie locabile: lo standard delle locazioni commerciali. La lorda meno i vani ascensore e scala, ma comprese le parti comuni dell'edificio. Di solito il 90-95% della lorda.

Efficienza di piano: netta utile ÷ lorda. Gli edifici direzionali moderni puntano all'80-85%; quelli più vecchi stanno sul 70-75%.

Esempio svolto: un edificio direzionale con 10.000 ft² di superficie lorda ha più o meno 8.500 ft² di netta utile, 9.200 ft² di locabile e un'efficienza di piano dell'85%.

La superficie totale di un edificio è la somma di tutti i piani, non la sola impronta. Ogni piano si calcola separatamente sul proprio profilo.

Edificio a un piano: l'impronta è la superficie totale.

Due piani identici: impronta × 2 = superficie totale, ammesso che i due piani coincidano esattamente, cosa rara.

Più piani con piante diverse: calcola ogni livello a parte. Molti edifici hanno il piano terra più grande e quelli superiori più piccoli, nel commerciale, o il contrario nel residenziale con garage.

Soppalchi e piani parziali: conta la superficie effettiva, non un piano intero.

Scantinato: compreso nella lorda se riscaldato e climatizzato, escluso se no.

Attico e vani tecnici in copertura: compresi nella lorda se chiusi e climatizzati.

Le costruzioni accessorie e i piccoli edifici commerciali arrivano in misure standard, perché sono realizzati su interassi standard e coperti con capriate standard. Conoscere l'impronta di ciascuna ti dice la soletta, la superficie di copertura e — cosa importante — se serve un permesso.

Le soglie autorizzative sono il motivo per misurare prima di comprare. Molte giurisdizioni statunitensi esentano dal permesso di costruire le strutture accessorie sotto i 100 o 120 ft², ed è esattamente per questo che le casette da 10 × 10 e 8 × 12 sono così diffuse: stanno appena sotto la linea. Verifica il valore locale, perché cambia da comune a comune e in alcune zone è fissato a 200 ft².

Esempio svolto — un garage staccato di 24 × 24 ft. L'impronta è 576 ft², cioè 53,5 m². Con 4 pollici di soletta sono 576 × 0,333 ÷ 27 = 7,11 iarde cubiche di calcestruzzo, e su un tetto 6/12 la superficie coperta è 576 × 1,118 = 644 ft² di copertura, cioè 6,4 square prima dello sfrido.

L'impronta non è la superficie di pavimento quando c'è un soppalco o un secondo piano. Un capannone di 30 × 40 ha 1.200 ft² di impronta, ma con mezzo soppalco ha 1.800 ft² di pavimento. Tieni distinte le due cifre: l'impronta governa soletta, fondazioni e limite di copertura del lotto, mentre la superficie di pavimento governa le finiture e, nel commerciale, i calcoli di affollamento.

Verifica presto il rapporto di copertura. Molti regolamenti urbanistici fissano una percentuale massima di lotto occupabile da costruzioni, quindi un'officina grande su un lotto piccolo può non passare per copertura anche rispettando tutti gli arretramenti. Somma la nuova impronta a quella della casa e confrontala con la superficie del lotto prima di ordinare qualsiasi cosa.

I costi di costruzione variano con la destinazione d'uso, i materiali e la regione.

Residenziale unifamiliare nuovo: 150-300 $ per ft², media NAHB.

Casa di pregio su misura: oltre 300-600 $ per ft².

Plurifamiliare, appartamenti e condomini: 130-250 $ per ft².

Piccolo commerciale, uffici e negozi: 200-400 $ per ft².

Studi medici: 300-600 $ per ft², per via degli impianti.

Industriale e magazzini: 80-200 $ per ft², con meno finiture interne.

Scuole: 250-500 $ per ft², secondo l'ente e il progetto.

Ospedali: oltre 500-1.000 $ per ft², i più cari per impianti e adempimenti normativi.

Sono cifre che escludono il terreno, le opere di urbanizzazione e gli oneri. Chiedi sempre: la quotazione al piede quadrato comprende fondazioni, impianti meccanici, elettrici e idraulici e finiture, oppure solo la struttura al grezzo?