Come trovare la superficie di una casa

Lo standard ANSI Z765, usato dai periti e da quasi tutti gli annunci immobiliari statunitensi, conta solo lo spazio finito, riscaldato e completamente chiuso, misurato fino alla superficie esterna della parete. Vuol dire che le stanze finite fuori terra contano, mentre gli scantinati finiti si contano a parte e di solito non si sommano alla superficie «principale».

Garage, verande schermate, sottotetti non finiti, terrazze e patii NON contano come superficie abitabile. Negli annunci si dichiarano a parte: «garage doppio annesso», «veranda coperta».

Gira attorno alla casa con il metro. Per ogni lato misura la dimensione esterna maggiore alla base delle fondazioni; se misuri sul rivestimento, tieni conto di sbalzi e aggetti. Disegna l'impronta e scrivi ogni misura.

In una casa a due piani con la stessa impronta sopra e sotto, moltiplica l'impronta per 2. Nelle case con il piano superiore più piccolo, come le mansardate, misura ogni piano separatamente. Nelle case a sfalsamento di quota, misura ogni livello.

La superficie di una casa ha tre significati distinti, e gli annunci spesso li confondono. Conoscere la differenza ti protegge quando confronti due immobili.

Superficie finita fuori terra: lo spazio riscaldato e finito sopra il livello del terreno. Esclude gli scantinati anche se finiti. È quella che ANSI Z765 chiama superficie abitabile lorda, o GLA, nel residenziale.

Superficie sotto terra, cioè lo scantinato finito: spazio interrato riscaldato e finito. Si dichiara a parte, anche quando è abitabile.

Superficie finita totale: fuori terra più sotto terra. È il «numero grande» con cui spesso si apre un annuncio.

Perché conta: una casa «totale» da 2.500 ft² con 1.000 ft² di scantinato finito ha in realtà 1.500 ft² fuori terra. Periti, uffici del catasto e quasi tutti i confronti immobiliari usano la superficie fuori terra. Confrontare una casa con 2.500 ft² di GLA con una da 2.500 ft² totali, di cui 1.000 interrati, è fuorviante: non sono lo stesso prodotto.

Il modo più preciso di calcolare la superficie di una casa è stanza per stanza, da parete esterna a parete esterna. ANSI Z765 specifica la metodologia.

Misura lunghezza e larghezza di ogni stanza fino alla faccia interna delle pareti finite. Moltiplica per ottenere la superficie della stanza.

I vuoti delle scale contano al piano sottostante, non a quello superiore: il vuoto è spazio del piano inferiore, non di quello sopra.

Gli armadi a muro contano se sono riscaldati e alti almeno 5 ft.

Bagni, corridoi e spazi di distribuzione contano se riscaldati.

Garage annessi, verande schermate e sottotetti con altezza inferiore a 7 ft non contano.

Soffitti inclinati nei sottotetti: la stanza si qualifica solo se almeno metà della sua superficie finita ha un'altezza di 7 ft o più. Una volta superato questo test, ogni parte del pavimento con almeno 5 ft di altezza libera conta per intero; la superficie sotto i 5 ft è esclusa.

Somma tutte le stanze che si qualificano per ottenere la GLA totale fuori terra.

Due persone possono misurare la stessa casa in buona fede e differire di centinaia di piedi quadrati, perché la discussione non riguarda mai il metro. Riguarda quali spazi sono ammessi nel totale. Lo standard ANSI Z765, quello a cui lavorano i periti, traccia la linea sullo spazio finito, riscaldato e direttamente accessibile fuori terra.

Tre test decidono quasi tutti i casi. Lo spazio è finito allo stesso livello del resto della casa? È riscaldato dall'impianto fisso dell'abitazione e non da una stufetta? E ci si arriva dall'interno senza attraversare una zona non finita o non riscaldata? Uno spazio deve superarli tutti e tre.

Lo spazio interrato è l'eccezione che coglie tutti. Uno scantinato finito benissimo è spazio abitabile vero e aggiunge valore vero, ma non entra nella superficie abitabile fuori terra. Si dichiara a parte, e un annuncio che lo fonde in un unico numero di testa gonfia la cifra confrontabile.

Esempio svolto — una casa con 1.800 ft² al piano principale, 600 ft² di scantinato finito, 400 ft² di garage annesso e 200 ft² di veranda riscaldata. La superficie abitabile fuori terra è 1.800 + 200 = 2.000 ft². Lo scantinato si dichiara come 600 ft² finiti sotto terra. Il garage non è superficie abitabile in nessun caso. Dichiarare 3.000 ft² sarebbe sbagliato della metà.

L'altezza del soffitto porta una regola che si dimentica, e sono due regole, non una. Primo, almeno metà della superficie finita di una stanza con soffitto inclinato deve avere un'altezza di 7 ft o più, altrimenti la stanza non conta affatto: è questo che squalifica quasi tutte le conversioni di sottotetti bassi. Secondo, una volta superato quel test, nessuna parte del pavimento con meno di 5 ft di altezza libera può essere inclusa. Tutto ciò che sta dalla linea dei 5 ft verso l'interno conta per intero: ANSI Z765 non prevede alcuna fascia a metà valore, quindi la striscia fra i 5 e i 7 ft o è dentro o è fuori, mai scontata.

I periti immobiliari usano metodi precisi che incidono sulla superficie dichiarata e su quella catastale della tua casa.

Misura esterna: il perito misura di solito le dimensioni esterne della casa con metro o laser. La superficie interna si ricava sottraendo lo spessore standard delle pareti, di solito 6 pollici per ogni parete esterna.

Vani porta e aperture: si contano come parte della stanza in cui si trovano. Non sottrarre nulla per l'apertura delle ante.

Soffitti a volta: si contano come un solo piano. La superficie sotto un soffitto a cattedrale conta una volta e non due: è la stessa aria, solo più alta.

Ingressi a doppia altezza: il conteggio segue il piano su cui si trova il pavimento. Un ingresso a doppia altezza fa parte del piano terra; la superficie al piano superiore che vi si affaccia non conta, perché lì il pavimento non c'è.

Le contestazioni sono frequenti: se pensi che la tua casa sia più grande della superficie dichiarata, incarica un tecnico rilevatore, dai 150 ai 300 $, per una relazione ufficiale da allegare all'annuncio.

Una casa ha più di una superficie onesta, e quasi tutte le discussioni nascono dal confronto fra due di queste. La superficie lorda si misura fino alla faccia esterna delle pareti perimetrali: è quella che usa ANSI Z765, che l'annuncio dichiara e che il perito riporta. La netta è il pavimento dentro quelle pareti, cioè quello che davvero copriresti di materiale. La finita è il sottoinsieme riscaldato, finito e abitabile, ed è quello che decide se uno scantinato conta.

Lo scarto fra lorda e netta è lo spessore delle pareti, ed è più ampio di quanto ci si aspetti. Prendi una casa semplice di 40 ft × 30 ft: la lorda è 1.200 ft². Una parete perimetrale con montanti, pannelli e cartongesso è di circa 6 pollici, quindi l'interno è più o meno 39 ft × 29 ft = 1.131 ft². Sono 69 ft² di differenza, circa il 6%, prima ancora di contare un solo tramezzo.

I tramezzi interni ne tolgono ancora. Ogni parete interna sta su pavimento su cui non va alcun materiale, quindi il materiale che ordini per una casa intera è sempre meno della cifra dell'annuncio. Se ordini sul numero dell'annuncio, comprerai in eccesso.

Usa la lorda per tutto ciò che confronta una casa con un'altra: annunci, perizie, prezzo al metro quadrato, dati catastali. Usa la netta per tutto ciò che compri a superficie. E di' sempre quale delle due stai citando, perché sono entrambe corrette e non sono intercambiabili.

Misurare un sottotetto per una possibile conversione vuol dire entrarci, e di solito vuol dire spostare l'isolante per trovare i travetti e la superficie sottostante. Quella seconda parte è un disturbo, e in una casa non recente conviene sapere che cosa si sta disturbando prima di tirare fuori il metro.

L'EPA statunitense elenca l'isolante di sottotetti e pareti prodotto con vermiculite fra i punti in cui l'amianto può trovarsi in una casa, insieme alle finiture materiche, alle piastrelle di pavimento e soffitto e all'isolante delle tubazioni. Il riempimento granulare sciolto fra i travetti del sottotetto è esattamente il materiale che quella descrizione copre.

Le indicazioni dell'EPA sull'identificazione sono chiare e si applicano qui direttamente: in generale non si può capire a vista se un materiale contiene amianto, e nel dubbio va trattato come se lo contenesse e lasciato dov'è. L'EPA sconsiglia anche di prelevare campioni da soli, perché un campionamento fatto male può liberare più fibre che lasciare il materiale indisturbato, e raccomanda un'ispezione da parte di un professionista formato e abilitato quando si sta progettando una ristrutturazione — che è esattamente la situazione in cui rientra la misura di un sottotetto.

Per la misura in sé questo cambia la sequenza, non l'aritmetica. Stabilisci che cos'è l'isolante prima di rimuoverlo, non dopo. Se risulta essere lana minerale o lana di vetro moderna in rotoli, il sottotetto si misura come qualsiasi altra stanza e le regole di altezza di questa pagina valgono senza modifiche. Se è un riempimento granulare sciolto in una casa dell'età giusta, la misura aspetta l'ispezione.

Niente di tutto questo incide sul fatto che lo spazio conti come superficie abitabile. Quello lo decidono finitura, riscaldamento, accesso e i test di altezza descritti sopra, e quei test sono gli stessi qualunque cosa ci sia oggi sul pavimento.

La tabella qui sopra mette lo scantinato finito fuori dalla superficie abitabile fuori terra, e la domanda che segue sempre è se quello con uscita diretta a giardino faccia eccezione. Sembra diverso: una parete è completamente scoperta, le porte si aprono sul giardino a livello del terreno e le stanze prendono la stessa luce del piano di sopra. Non è diverso, e la regola che lo decide è una regola di misura, non un giudizio sulla qualità.

Fannie Mae, la cui guida operativa impone ai periti di seguire ANSI Z765-2021 per la superficie sopra e sotto terra, enuncia il test in modo netto: un livello si considera interrato se una qualsiasi sua porzione è sotto il livello del terreno, indipendentemente dalla qualità della finitura e dalla superficie finestrata delle stanze. Un livello con uscita a giardino parzialmente interrato e con stanze finite non rientra quindi nella superficie fuori terra né nel conteggio dei vani.

L'intero livello viene classificato in base al suo punto più basso, ed è per questo che uno scantinato a giardino o seminterrato con luce naturale finisce nella stessa categoria. Sbancare il terreno su un prospetto non solleva il pavimento dal suolo sugli altri tre.

Niente di tutto ciò significa che lo spazio non valga nulla: la stessa guida dice esplicitamente che le stanze escluse dal conteggio fuori terra possono aggiungere valore in modo sostanziale, soprattutto quando la finitura è di livello, e che vanno dichiarate a parte e valutate su una riga propria. Il numero si sposta di riga, non sparisce.

Quindi la casa dell'esempio svolto si dichiara allo stesso modo, che il livello inferiore abbia o no un'uscita a giardino: 2.000 ft² fuori terra e 600 ft² finiti sotto terra, dichiarati come due cifre. Un unico titolo da 2.600 ft² è la cosa da evitare, ed è il motivo per cui un annuncio con scantinato a giardino risulta così spesso alto rispetto ai vicini.