Ricalcolare la superficie dopo una ristrutturazione

Risposta rapida

La superficie cambia quando cambia l'involucro climatizzato dell'edificio. Un ampliamento aggiunge area. Una parete perimetrale demolita la toglie. Tutto ciò che avviene dentro un involucro immutato per lo più no.

Togliere un tramezzo aggiunge solo l'ingombro del tramezzo stesso: il suo spessore finito per la sua lunghezza. Per una parete standard in montanti 2 per 4 su un tratto di 14 ft fa 5,25 ft², cioè meno del due per cento di una stanza tipica.

Finire una taverna, convertire un garage o chiudere una veranda può aggiungere superficie finita, ma se questa entri o no nella superficie abitabile fuori terra dipende dalle verifiche su quota, riscaldamento, finitura e accesso, non da come lo spazio viene usato.

Togliere un tramezzo cambia meno di quanto chiunque si aspetti

È la domanda più frequente dopo una ristrutturazione e ha una risposta deludente. Quando un tramezzo viene giù, il pavimento guadagna esattamente l'area su cui il tramezzo poggiava, niente di più. Le due stanze ai lati erano già misurate fino alle proprie facce, quindi l'unico pavimento nuovo è la striscia che il muro occupava.

Un tramezzo interno standard è realizzato con montanti 2 per 4, che in realtà sono profondi 3,5 pollici, con lastre da mezzo pollice sui due lati: 4,5 pollici, cioè 0,375 ft, di spessore finito. Su un tratto di 14 ft restituisce 5,25 ft². Su 20 ft, 7,5 ft². Una parete 2 per 6, a 6,5 pollici finiti, restituisce 7,58 ft² su 14 ft.

Quindi un'apertura verso l'open space che trasforma il modo in cui si vive il piano terra aggiunge cinque-otto piedi quadrati sulla scheda. Se un annuncio sostiene che una demolizione ne ha aggiunti ottanta, o è cambiato anche altro, o il dato di partenza era sbagliato.

C'è un caso in cui togliere una parete cambia il numero in modo apprezzabile, ed è una sottrazione. Se un muro portante viene sostituito da una trave con pilastri, i pilastri restano, e un pilastro rivestito in mezzo a una stanza è un ostacolo vero. Resta un errore di arrotondamento rispetto alla stanza, ma conviene disegnarlo sulla pianta aggiornata invece di scoprirlo quando arrivano i mobili.

Ampliamenti: misura all'esterno, non all'interno

L'ampliamento è il caso in cui il numero si muove davvero, e si misura diversamente da tutto quello che fai all'interno. La superficie residenziale si prende al filo esterno della finitura, quindi un ampliamento di 12 per 16 ft aggiunge 192 ft², misurati sul rivestimento e non sul cartongesso.

Ecco perché l'interno di un ampliamento misura sempre meno della cifra che ha aggiunto. Un ampliamento di 12 per 16 ft costruito con montanti 2 per 6 e rivestimento può avere un interno di circa 11 per 15, cioè 165 ft². Entrambi i numeri sono corretti per il loro scopo: 192 per la scheda dell'immobile, 165 per ordinare il pavimento.

Dove l'ampliamento incontra la casa esistente, non contare due volte la parete condivisa. Misura il nuovo ingombro dalla faccia esterna del muro perimetrale originale, così la parete resta assegnata alla superficie che l'aveva già rivendicata.

Un piano aggiunto sopra un ingombro esistente segue la stessa regola e la stessa cautela sul vano scala: l'apertura che la nuova scala occupa si conta una volta sola, sul piano inferiore, quindi la superficie del piano superiore la esclude. Contarla su entrambi è uno dei modi più comuni in cui il dato di una casa a due piani risulta troppo grande.

Taverne, garage, sottotetti e verande

Sono le quattro conversioni che cambiano una casa più di ogni altra e la sua superficie dichiarata meno di ogni altra, perché tutte e quattro dipendono da verifiche di ammissibilità e non dall'impegno o dalla spesa.

Una taverna finita si dichiara come superficie interrata finita, separatamente dalla superficie abitabile fuori terra, per quanto bene sia rifinita. Non è un giudizio sul lavoro: è il modo in cui lo standard tiene confrontabili due case quando una ha un piano inferiore con uscita a giardino e l'altra no. Cita entrambe le cifre invece di sommarle.

La conversione di un garage conta solo quando lo spazio è finito, riscaldato in modo permanente e accessibile direttamente dal resto della casa, e quasi ovunque questo significa una conversione autorizzata e non un fine settimana di cartongesso. La conversione di un sottotetto dipende invece dall'altezza del soffitto e dall'accesso. La pagina di questo sito sulla superficie della casa tratta entrambe le verifiche in dettaglio, compresa la regola del soffitto inclinato che esclude quasi tutte le conversioni di sottotetti bassi.

Una veranda chiusa segue la verifica dello spazio climatizzato: un ambiente riscaldato, isolato e completamente chiuso può contare, un locale tre stagioni con vetro singolo e senza riscaldamento fisso no. La distinzione è il riscaldamento e la chiusura, non se la stanza sia piacevole in cui stare.

Dove deve arrivare il numero aggiornato

Una cifra ricalcolata vale qualcosa solo se raggiunge i registri che la usano, e quei registri non si aggiornano da soli.

L'ufficio delle imposte locali detiene il dato che determina l'imposta sull'immobile, e di norma si aggiorna dai permessi e non dalla fine lavori, quindi può essere in ritardo e può essere sbagliato in entrambe le direzioni. Un ampliamento autorizzato che poi è stato realizzato più piccolo del progetto è un caso da correggere invece di lasciar correre.

L'assicurazione si dimensiona sul costo di ricostruzione, che cresce con la superficie. Un ampliamento non dichiarato può lasciare una polizza sottoassicurata proprio del costo di ricostruire la parte di cui nessuno è stato informato. È il punto che costa soldi veri ed è quello che si dimentica più spesso.

Se vendi, un perito misurerà la casa per conto suo e sarà il suo dato a fare fede. Quello che aiuta è avere il proprio registro a portata di mano: lo schizzo datato, le quote e lo standard con cui hai misurato. Tenere una traccia scritta di una misura, e di cosa esclude, è una piccola disciplina a sé, ed è la differenza fra una discrepanza che puoi spiegare e una che non puoi.