Prijs per vierkante voet: de formule, voorbeelden en de valkuil

Kort antwoord

Prijs per vierkante voet = totale prijs ÷ oppervlakte. Een woning van 450.000 $ met 1.800 ft² is 250 $ per ft². Een vloerklus van 4.000 $ over 400 ft² is 10 $ per ft². Met die eenheid vergelijk je klussen van verschillende omvang eerlijk met elkaar.

Formule: $ per ft² = totaal $ ÷ totaal ft²

Wat „prijs per vierkante voet” je werkelijk zegt

De prijs per vierkante voet maakt kosten vergelijkbaar over ruimtes van verschillende grootte. Zonder dat getal kun je een appartement van 400.000 $ met 1.400 ft² niet echt naast een huis van 550.000 $ met 2.200 ft² leggen. Mét dat getal wel: het appartement is 286 $ per ft² en het huis 250 $.

Dat is het nuttige deel. Het misleidende deel: het getal zegt niets over wat er in die prijs zit. Een huis van 250 $ per ft² kan gloednieuwe bouw in een gewilde wijk zijn. Een huis van 250 $ per ft² in een andere markt kan 70 jaar oud zijn en een nieuw dak nodig hebben. Hetzelfde getal, een totaal andere waarde.

Prijs per vierkante voet bij vastgoed

In de woningmarkt wordt de prijs per vierkante voet gebruikt om advertenties te vergelijken en de marktwaarde te schatten. Zo gebruik je hem goed:

• ·Vergelijk binnen dezelfde buurt. Het plaatselijke gemiddelde zegt alleen iets binnen ongeveer een mijl.
• ·Vergelijk vergelijkbare woningtypes: appartement met appartement, vrijstaand met vrijstaand, niet door elkaar.
• ·Gebruik het woonoppervlak, dus verwarmde, afgewerkte ruimte. Neem de garage, een onafgewerkte kelder of veranda's niet in de noemer op.
• ·Nieuwer ligt doorgaans hoger per ft², door bijgewerkte installaties, bouw volgens de huidige eisen en minder achterstallig onderhoud.
• ·Kleinere woningen liggen gemiddeld HOGER per ft². Een huis van 1.000 ft² en een van 2.500 ft² in dezelfde wijk kosten in absolute zin vaak niet zoveel uiteenlopend, dus het kleine huis komt per ft² duurder uit.

Bouw- en verbouwkosten per ft²

Een nieuw huis bouwen in de Verenigde Staten kost gemiddeld 150 tot 300 $ per ft² volgens NAHB-cijfers — maar dat is de mediaan over regio's en afwerkingsniveaus heen. Bouwen op maat, stedelijke gebieden en dure afwerking kunnen boven 500 $ per ft² uitkomen.

Verbouwingen lopen nog sterker uiteen, omdat de eenheidsprijs sterk afhangt van welke ruimtes je aanpakt. Keukens en badkamers kosten per ft² veel meer dan slaapkamers, want daar komen kasten, leidingwerk, elektra en tegels bij.

Materiaalprijs per ft²

Bij materiaal is de prijs per ft² veel eenvoudiger — het is gewoon de eenheidsprijs. Vermenigvuldig hem met je oppervlakte plus het snijverlies voor de kosten van die post:

• ·Vinyl op rol: 1-4 $ per ft²
• ·Laminaat: 2-6 $ per ft²
• ·Meerlaags parket: 4-12 $ per ft²
• ·Massief parket: 5-15 $ per ft²
• ·Keramische tegel: 2-10 $ per ft²
• ·Porseleinen tegel: 3-15 $ per ft²
• ·Natuursteentegel: 5 tot meer dan 30 $ per ft²
• ·Tapijt (middenklasse): 2-5 $ per ft²
• ·Vinylbekleding: 2-5 $ per ft²
• ·Vezelcementbekleding: 4-10 $ per ft²
• ·Bitumen dakshingles: 3-5 $ per ft² dak
• ·Metalen dakbedekking: 7-15 $ per ft² dak

Huur per vierkante voet

Bij huur kun je met de prijs per vierkante voet units binnen of tussen steden vergelijken:

• ·Amerikaans gemiddelde huur per ft²: rond 2,00 $ — maar van 1 $ op het platteland tot meer dan 5 $ in San Francisco en Manhattan
• ·Kantoorhuur wordt doorgaans per ft² per jaar genoemd, bijvoorbeeld 40 $ per ft² per jaar
• ·Winkelhuur gaat ook per ft² per jaar, maar kan daarbovenop een omzetafhankelijk deel hebben
• ·Kleinere appartementen liggen per ft² hoger dan grote, hetzelfde effect als bij koopwoningen

Veelgemaakte fouten

De prijs per vierkante voet wordt zo veel gebruikt dat hij ook makkelijk verkeerd wordt gebruikt. Let op deze punten:

• ·Verschillende oppervlaktedefinities — zorg dat beide kanten dezelfde norm gebruiken, bij woningen ANSI Z765
• ·Onafgewerkte ruimte in de noemer meetellen: een huis van 300.000 $ met 2.000 ft² is 150 $ per ft², maar zit daar 600 ft² onafgewerkte kelder in, dan is het echte woonoppervlak 214 $ per ft²
• ·Gloednieuw naast oud met achterstallig onderhoud leggen
• ·Woningen vergelijken waarvan de ene wel en de andere geen grondwaarde bevat
• ·De vraagprijs per ft² met de verkoopprijs per ft² verwarren — de verkoopprijs telt
• ·Overdrachtskosten, belastingen en verzekering vergeten: die schalen niet met de oppervlakte maar zitten wel in de werkelijke woonlasten

Mediane prijs per ft² per Amerikaans stedelijk gebied

Gebruik deze tabel als verstandscheck bij elke advertentie. Staat een huis in San Francisco op 400 $ per ft², dan is dat een buitenkans. Staat een huis in Cleveland op 400 $ per ft², dan klopt er iets niet — controleer de oppervlakte, de vergelijkbare woningen en de staat. De mediane prijs per ft² loopt in de Verenigde Staten ruwweg 12 keer uiteen, wat landelijke gemiddelden zonder plaatselijke context vrijwel nutteloos maakt.

Bouwklassen en hun kosten

Bouw je in plaats van dat je koopt, dan varieert de prijs per ft² enorm met het afwerkingsniveau. Zo lees je de offerte van een bouwer:

Wanneer je de prijs per vierkante voet NIET moet gebruiken

De prijs per ft² is een nuttige eerste zeef, maar hij houdt in een aantal situaties geen stand:

• ·Kleine kavels tegenover grote. Een huis van 1.200 ft² op een kavel van 50.000 ft² is geprijsd op de grond en niet op het huis, dus de prijs per ft² van het huis is misleidend.
• ·Kavels aan het water, met uitzicht of op een hoek. Daar overheerst de grondwaarde en niet de omvang van het gebouw.
• ·Monumentale of architectonisch bijzondere woningen. Het karakter levert een premie op die niet met de oppervlakte meeschaalt.
• ·Gemengde of commerciële bestemmingen. De prijs weerspiegelt het best mogelijke gebruik en niet de woningmarkt.
• ·Nieuwbouw in een wijk die verandert. De bouwer prijst mogelijk op de verwachte toekomstige waarde en niet op de huidige verkopen.
• ·Gedwongen verkopen. Een prijs per ft² onder de markt weerspiegelt een verkoper met haast en niet de werkelijke waarde.
• ·Sloopobjecten. De koper prijst de kavel min de sloopkosten en niet het gebouw.

Wat de prijs per vierkante voet weglaat

De prijs per ft² is puur de vraagprijs gedeeld door de oppervlakte. Hij zegt niets over wat het kost om er werkelijk te wonen. Dit valt eruit — en zo verandert het de echte cijfers:

• ·Onroerendezaakbelasting. Verschilt sterk per staat en gemeente. New Jersey zit gemiddeld op 2,21% van de getaxeerde waarde per jaar, Hawaï op 0,27%. Een huis van 500.000 $ kost in New Jersey 11.000 $ per jaar aan belasting tegen 1.350 $ op Hawaï — op een woning van 1.500 ft² is dat 20 tot 80 $ per ft² per jaar.
• ·Servicekosten. Appartementen en verenigingen rekenen 200 tot meer dan 1.500 $ per maand. 400 $ per maand op een appartement van 1.000 ft² is 4,80 $ per ft² per jaar boven op de koopprijs.
• ·Verzekering. Een opstalverzekering kost landelijk gemiddeld 1.800 $ per jaar, maar loopt van 700 $ op Hawaï tot meer dan 4.000 $ in Florida en Louisiana, waar orkanen en overstromingen spelen. Aardbevings- en overstromingsdekking zijn apart.
• ·Overdrachtskosten. 2 tot 5% van de koopsom. Op een huis van 400.000 $ is dat 8.000 tot 20.000 $, oftewel 5 tot 13 $ extra per ft² bij een aankoop van 1.500 ft².
• ·Hypotheekrente. Bij 7% over 30 jaar betaal je ruwweg de koopsom nog eens aan rente. Een lening van 400.000 $ kost over de looptijd ongeveer 560.000 $ aan rente.
• ·Onderhoud en reparaties. De vuistregel in het vak is 1% van de woningwaarde per jaar. Op een huis van 500.000 $ is dat 5.000 $ per jaar aan dak, klimaatinstallatie, leidingwerk, verf en onverwachte reparaties.
• ·Energie en water. Verwarming, koeling, water en stroom. Een groot huis in een koud of heet klimaat kan 400 tot 800 $ per maand kosten, oftewel 3 tot 7 $ per ft² per jaar boven op al het andere.

Bruto tegenover woonoppervlak — de meest gemaakte vergelijkfout

Zie je op verschillende sites een andere prijs per ft² voor hetzelfde huis, dan komt dat vrijwel altijd doordat er een andere oppervlakte in de noemer stond. Er is geen enkele norm.

• ·Woonoppervlak (ANSI Z765). Verwarmde, afgewerkte ruimte gemeten tot de buitenmuren. Zonder garage, onverwarmde veranda of onafgewerkte kelder. Dit gebruiken de meeste Amerikaanse makelaarsbestanden officieel.
• ·Bruto gebouwoppervlak. Alle omsloten ruimte, of die nu afgewerkt en verwarmd is of niet. Wordt vaak bij nieuwbouw gebruikt.
• ·Verwarmde oppervlakte. Sluit onverwarmde aanbouwen expliciet uit, ook als ze afgewerkt zijn. Belangrijk in koude staten.
• ·Oppervlakte boven maaiveld. Sluit kelders volledig uit, ook afgewerkte. Gebruikelijk bij taxaties.
• ·Totale afgewerkte oppervlakte. Telt een afgewerkte kelder bij de oppervlakte boven maaiveld op, maar wordt doorgaans als aparte regel getoond.

Materiaalprijs en arbeidsloon zijn verschillende getallen

Twee offertes die allebei „per vierkante voet” heten kunnen vier keer uit elkaar liggen en allebei eerlijk zijn, omdat de ene het materiaal is en de andere het materiaal inclusief leggen. Parket kost ruwweg 4-15 $ per ft² als materiaal en 11-25 $ per ft² geïnstalleerd. Stel voordat je twee getallen vergelijkt vast welke van de twee elk getal is.

Daaronder zit nog een tweede verschil dat makkelijk wordt gemist: de twee worden doorgaans op een andere oppervlakte gerekend. Een materiaalprijs geldt voor wat je koopt, dus de gemeten oppervlakte plus snijverlies. Een prijs voor arbeid of voor geïnstalleerd werk wordt doorgaans op de gemeten oppervlakte geoffreerd, want de legger wordt betaald om de vloer te bedekken en niet om jouw snijresten te betalen.

Uitgewerkt voorbeeld, een kamer van 300 ft² in parket. Materiaal tegen 6 $ per ft² wordt gerekend over 300 + 10% = 330 ft², dus 1.980 $. Geïnstalleerd tegen 11-25 $ per ft² wordt gerekend over de gemeten 300 ft², dus 3.300-7.500 $ — en in dat geïnstalleerde getal zit het materiaal al. Die twee optellen telt het hout dubbel.

Een prijs voor geïnstalleerd werk verschilt ook in wat hij dekt. Vraag of sloop, afvoer van de oude vloer, het voorbereiden van de ondervloer, overgangsprofielen, plinten en bezorging binnen of buiten het getal vallen. Dat zijn de posten die van een goedkoop tarief een duur project maken, en daarom is de laagste prijs per vierkante voet niet betrouwbaar de goedkoopste klus.

• ·Alleen materiaal — wat een leverancier rekent, over de aankoopoppervlakte, dus gemeten plus snijverlies.
• ·Alleen arbeid — wat een legger rekent om het aan te brengen, doorgaans over de gemeten oppervlakte.
• ·Geïnstalleerd — materiaal en arbeid in één tarief. Bevat doorgaans geen sloop, afvoer, herstel van de ondervloer, plinten of overgangsprofielen.
• ·Turnkey — geïnstalleerd plus voorbereiding en afwerking. Zelden als prijs per vierkante voet te krijgen; vraag om een uitgesplitste offerte.

De prijs per vierkante voet is bij kleine klussen geen rechte lijn

Alles hierboven behandelt de prijs per vierkante voet als een tarief: vermenigvuldig hem met de oppervlakte en je hebt de kosten. Dat houdt stand in het midden van de reeks en breekt aan de onderkant, en daarom kan een offerte voor een kleine badkamer eruitzien alsof de aannemer de tekening verkeerd heeft gelezen.

De reden is dat een flink deel van elke klus helemaal niet met de oppervlakte meeschaalt. Naar de locatie rijden, uitladen, opbouwen, de looproute beschermen, opruimen en de snijresten afvoeren kosten ongeveer evenveel of de kamer nu 40 ft² of 400 ft² is. De meeste vakmensen prijzen dat als een minimumbedrag, en onder de maat waarop het tarief dat dekt betaal je dat minimum.

Uitgewerkt voorbeeld bij 4,00 $ per vierkante voet met een minimum van 500 $. Die twee komen samen bij 125 ft². Bij 300 ft² wordt 1.200 $ gefactureerd en is het effectieve tarief precies de genoemde 4,00 $. Bij 50 ft² is het werk 200 $ waard, rekent het minimum 500 $, en is het effectieve tarief 10,00 $ — tweeënhalf keer het getal uit de advertentie, voor identiek werk.

Dat is in beide richtingen goed om te weten. Het verklaart waarom een offerte voor een kleine klus geen bewijs is dat je te veel betaalt, en het verklaart waarom de gang bij de badkamer optellen vaak veel minder per vierkante voet kost dan die badkamer alleen. Heb je twee kleine vlakken te doen, dan is ze in één bezoek laten doen doorgaans de grootste besparing die er is.

Het betekent ook dat een tarief dat je bij een grote klus hebt opgehaald niet op een kleine klus kan worden toegepast. Vraag bij het vergelijken van offertes wat het minimum is en waar het ophoudt te gelden, en vergelijk bij alles onder een paar honderd vierkante voet de totaalprijzen in plaats van de tarieven.