Kalkulator czynszu za stopę kwadratową

Najczęściej mylona liczba przy najmie komercyjnym to ta, za którą właściwie płacisz. Powierzchnia użytkowa to wnętrze twojego lokalu — miejsce, w którym postawisz biurka. Powierzchnia najmu dokłada twój udział w częściach wspólnych budynku: holu, korytarzach, wspólnych toaletach i szachtach.

Różnica między tymi dwiema liczbami to współczynnik powierzchni wspólnych, po angielsku load factor. Podaje się go w procentach, a powierzchnia najmu równa się powierzchni użytkowej razy jeden plus ten współczynnik. Lokal o 2000 ft² powierzchni użytkowej ze współczynnikiem 15% zostanie zafakturowany jako 2300 stóp kwadratowych najmu, czyli płacisz czynsz za 300 stóp kwadratowych, na których nie postawisz mebli.

Współczynnik mieści się zwykle między 10% a 20%. W budynku jednego najemcy bywa bliski zeru; w wieżowcu z wieloma najemcami, obszernym holem i długimi korytarzami przekracza 20%. Dlatego porównywanie dwóch ofert po samej cenie z ulotki wprowadza w błąd: stawka 30 $ przy współczynniku 12% jest tańsza niż stawka 28 $ przy współczynniku 22%, licząc na stopę kwadratową powierzchni użytkowej.

Porównanie policzone do końca — lokal A, 2000 ft² użytkowej po 30 $ za ft² przy współczynniku 12%. Powierzchnia najmu to 2240, więc czynsz roczny wynosi 67 200 $, czyli 33,60 $ za stopę kwadratową użytkową. Lokal B, 2000 ft² użytkowej po 28 $ przy współczynniku 22%. Powierzchnia najmu to 2440, czynsz roczny 68 320 $, czyli 34,16 $ za stopę kwadratową użytkową. Lokal, który wygląda taniej, w rzeczywistości jest droższy.

Dwie oferty o tej samej stawce mogą oznaczać zupełnie różne kwoty, zależnie od konstrukcji umowy, a ta konstrukcja mieści się zwykle w jednej linijce arkusza warunków.

Najem brutto wlicza koszty eksploatacyjne w stawkę. Płacisz jedną liczbę, a wynajmujący bierze na siebie podatki, ubezpieczenie i utrzymanie części wspólnych. Łatwo to zaplanować w budżecie i zwykle ma najwyższą cenę katalogową.

Najem potrójnie netto — zapisywany jako NNN — wyłącza te trzy pozycje. Podana stawka obejmuje wyłącznie samą powierzchnię; podatki, ubezpieczenie i utrzymanie części wspólnych płacisz dodatkowo, zwykle w przeliczeniu na stopę kwadratową. Dokładają one najczęściej 5 do 12 $ za stopę kwadratową i potrafią stanowić jedną trzecią całego kosztu zajmowania lokalu. Oferta 22 $ NNN i oferta 32 $ brutto mogą wyjść na jedno.

Brutto modyfikowany leży pomiędzy: część pozycji jest wliczona, część przeniesiona na najemcę. Ponieważ nie ma standardowego podziału, jedynym sposobem porównania ofert brutto modyfikowanych jest poproszenie o szacunek pełnego kosztu zajmowania na stopę kwadratową w nadchodzącym roku.

Niezależnie od konstrukcji porównuj po całkowitym koszcie rocznym na stopę kwadratową powierzchni użytkowej. Ta jedna liczba sprowadza stawkę, współczynnik i strukturę kosztów do wspólnej skali i mówi, ile lokal naprawdę kosztuje twoją firmę.

Wyliczenie, ile powierzchni potrzebujesz, to druga połowa rachunku i zaczyna się od liczby ludzi, a nie od rzutu.

Zagęszczenie różni się mocno w zależności od sposobu pracy. Tradycyjny układ z gabinetami to 200 do 250 stóp kwadratowych powierzchni użytkowej na osobę. Przestrzeń otwarta ze stałymi miejscami to 125 do 175. Biurka współdzielone i praca hybrydowa schodzą jeszcze niżej, zwykle 75 do 125 na osobę, liczone według szczytu obecności, a nie całego zatrudnienia.

Przykład policzony do końca — zespół 20 osób w układzie otwartym po 150 stóp kwadratowych użytkowych na osobę potrzebuje około 3000 stóp kwadratowych użytkowych. Przy współczynniku 15% daje to 3450 stóp kwadratowych najmu, a po 35 $ za stopę kwadratową rocznie czynsz wynosi 120 750 $ rocznie, czyli 10 063 $ miesięcznie — przed kosztami eksploatacyjnymi.

Komunikację i części wspólne dolicz ponad wskaźnik na osobę, nie zakładaj, że już w nim siedzą. Sale spotkań, aneks kuchenny i recepcja dokładają zwykle 20 do 30% ponad same miejsca pracy, a w biurach hybrydowych częściej rosną, niż maleją, bo przestrzeń służy do wspólnej pracy, a nie do stawiania biurek.

Cała logika na tej stronie pochodzi z amerykańskiego rynku najmu komercyjnego: stopy kwadratowe, stawki roczne i dolary. W Polsce czynsz za biuro albo lokal podaje się za metr kwadratowy miesięcznie, a sumy zwykle też przedstawia się miesięcznie, nie rocznie.

Przelicznik powierzchni jest dokładny: 1 ft² = 0,09290304 m². Kluczowe liczby z góry: 2000 ft² użytkowych to 185,81 m², 2300 ft² najmu to 213,68 m², 3000 ft² użytkowych to 278,71 m², a 3450 ft² najmu to 320,52 m².

Zamiana stawki ma dwa kroki i trzeba zrobić oba. Najpierw jednostka powierzchni — żeby zamienić stawkę za stopę kwadratową na stawkę za metr kwadratowy, POMNÓŻ przez 10,7639: 32 $ za ft² rocznie daje 344,44 $ za m² rocznie. Potem jednostka czasu: podziel przez 12, co daje 28,70 $ za m² miesięcznie. Pomylenie tych dwóch kroków otwiera drogę do dwunastokrotnego błędu.

Współczynnik powierzchni wspólnych istnieje też w Polsce i nazywa się dokładnie tak samo. Polski rynek biurowy mierzy powierzchnię według standardu BOMA i podaje powierzchnię najmu razem ze współczynnikiem części wspólnych. Przed podpisaniem poproś na piśmie o wskazanie, do jakiej powierzchni odnosi się faktura — pytanie zostaje to samo, niezależnie od jednostki.

Jest jeszcze jedna pozycja, którą polska oferta zawsze wydziela: opłata eksploatacyjna, naliczana za metr kwadratowy miesięcznie obok czynszu, na utrzymanie, ochronę, sprzątanie i media części wspólnych. Rolą odpowiada dokładnie temu, co umowa NNN przenosi na najemcę, więc dolicz ją, zanim porównasz dwa budynki — i zapytaj, czy VAT oraz miejsca parkingowe są już w którejś z tych liczb.