Acres berekenen

Je berekent acres door eerst de totale oppervlakte van het perceel in vierkante voet te bepalen en die daarna te delen door 43.560, het aantal vierkante voet in één acre.

Bij een rechthoekig perceel: lengte × breedte = vierkante voet. Vervolgens ÷ 43.560 = acres. Een perceel van 200 × 250 ft is 50.000 ft² en dus 1,15 acre.

Bij onregelmatige percelen: verdeel het terrein in rechthoeken en driehoeken, reken elk deel uit, tel de oppervlaktes op en deel daarna door 43.560.

Ken je de maten al, gebruik ze dan direct. De akte, de kadastrale kaart of de meetbrief vermeldt de perceelmaten.

Ken je de maten niet: gratis mogelijkheden zijn het kadastrale of gemeentelijke geo-portaal, de polygoonmeting in Google Earth Pro, of de gegevens van de belastingaanslag.

Betaalde opties voor juridische zekerheid: een beëdigd landmeter (300-1.500 $) levert een gedocumenteerde meting die banken, rechters en vergunningverleners accepteren.

Zelf meten op een middelgroot perceel: een meetwiel (25-60 $) haalt op een gewone kavel een nauwkeurigheid van ongeveer 3%. Lange rolmaten van 100 ft zijn nauwkeurig maar traag.

Overzicht van typische perceelmaten:

Stedelijke kavel voor één woning: 3.000-5.000 ft² (0,07-0,11 acre).

Kleine kavel in een woonwijk: 5.000-8.000 ft² (0,11-0,18 acre).

Typische Amerikaanse kavel in een woonwijk: 7.000-12.000 ft² (0,16-0,28 acre).

Ruime kavel in een woonwijk: 12.000-22.000 ft² (0,28-0,5 acre).

Kavel in een ruim opgezette wijk: 0,5 tot 1 acre.

Perceel aan de rand van het buitengebied: 1 tot 5 acre.

Kleine boerderij of hoeve: 5 tot 40 acre.

Werkend landbouwbedrijf: 40 acre en meer.

Google Earth Pro, de gratis desktopversie, is het nauwkeurigste gratis hulpmiddel om percelen vanaf satellietbeelden op te meten.

Open Google Earth Pro en ga naar je perceel. Gebruik het polygoongereedschap en klik elke hoek van je kavel aan om de grens te volgen. Het programma toont de oppervlakte in vierkante voet, of in vierkante meter als je dat instelt.

De webversie van Google Maps meet beperkter: rechtsklik → afstand meten, en klik daarna punten aan. Je kunt de omtrek volgen en het programma toont de oppervlakte. Minder nauwkeurig dan Earth Pro en alleen geschikt voor eenvoudige veelhoeken.

Voor de nauwkeurigheid: zoom ver in voordat je gaat trekken, gebruik grenzen die op het satellietbeeld zichtbaar zijn zoals hekken, muren en heggen, en toets de uitkomst aan het geo-portaal als dat beschikbaar is.

De totale kavelgrootte is maar een deel van het verhaal. Het bebouwbare deel, waar je echt op mag bouwen, is meestal veel kleiner.

Bebouwingsgrenzen: de meeste bestemmingsregels eisen 10 tot 30 ft tussen bebouwing en erfgrens aan elke zijde. Een kavel van 100 × 150 ft met grenzen van 25 ft houdt maar 50 × 100 ft = 5.000 ft² bebouwbaar grondvlak over, oftewel 33% van het totaal.

Erfdienstbaarheden: recht van overpad, leidingstroken en waterafvoer verkleinen het bruikbare deel verder. Ze verminderen je eigendom niet, maar beperken wel wat je er mag bouwen.

Bebouwingspercentage (FAR): regelt de totale bouwoppervlakte als deel van de kaveloppervlakte. Voor wonen is 0,3 tot 0,5 gebruikelijk. Een kavel van 10.000 ft² bij een FAR van 0,4 staat maximaal 4.000 ft² bouwoppervlak toe, dat over meerdere lagen verdeeld mag zijn.

Controleer altijd bestemming, bebouwingsgrenzen en erfdienstbaarheden voordat je het bebouwbare deel raamt. De totale kavelgrootte misleidt als 60 tot 70% ervan onbebouwbaar is.

Bestemmingsregels bepalen hoeveel woningen er per acre mogen komen. Gangbare dichtheidsklassen:

Eengezinswoningen, lage dichtheid: 1 tot 4 woningen per acre, kavels van 0,25 tot 1 acre.

Eengezinswoningen, gewone woonwijk: 4 tot 6 woningen per acre, wat neerkomt op kavels van 7.300 tot 10.900 ft².

Eengezinswoningen, hoge dichtheid of rijtjeshuizen: 8 tot 15 woningen per acre, kavels van 3.000 tot 5.000 ft².

Meergezinswoningen en appartementen: 30 tot meer dan 200 eenheden per acre.

Gemengd of stedelijk: sterk wisselend, vaak geregeld via het bebouwingspercentage in plaats van via dichtheid.

Bij koop en verkoop is de kavelgrootte in acres van invloed op de waardering:

De grondwaarde per acre loopt enorm uiteen: onontgonnen buitengebied 1.000-10.000 $ per acre, bouwrijpe grond in een woonwijk 20.000-200.000 $ per acre, stedelijk toplocatie 1 tot 10 miljoen $ per acre.

Advertenties vermelden de kavelgrootte altijd in acres en in vierkante voet. Toets dat getal aan de kadastrale gegevens: makelaars ronden weleens naar boven af.

Onroerendezaakbelasting: gebaseerd op de waarde inclusief opstallen, niet op de kale kavelgrootte. Bij onbebouwde grond bepaalt de kavelgrootte de aanslag wel.

Splitsingspotentieel: ontwikkelaars denken in kavels per acre. Een perceel van 5 acre in een zone met 6 kavels per acre kan in theorie 30 kavels worden, wat de waarde sterk beïnvloedt.

Vrijwel elk Amerikaans county biedt een gratis openbaar GIS-portaal waarin perceelgrenzen met maten staan:

Zoek op „[county] GIS” of „[county] property search” om het portaal te vinden.

Heb je je perceel gevonden, dan toont het portaal doorgaans: totale oppervlakte in acres, totale vierkante voet, exacte maten, bestemming, belastingwaarde, erfdienstbaarheden en de grenzen van de buurpercelen.

De gegevens in het portaal zijn dezelfde gegevens die voor de belastingaanslag gebruikt worden — gezaghebbend voor vrijwel elk doel, behalve bij een juridisch geschil.

Sommige counties vragen een kleine vergoeding voor een uitgebreid perceelrapport (1 tot 25 $), maar de basisgegevens over oppervlakte en maten zijn meestal gratis.

Buiten Noord-Amerika wordt grond doorgaans in hectare (ha) gemeten in plaats van in acre.

1 hectare = 10.000 vierkante meter = 2,471 acre = 107.639 vierkante voet.

1 acre = 0,4047 hectare. Snel omrekenen: vermenigvuldig acres met 0,405 voor hectare, of hectare met 2,47 voor acres.

De Nederlandse eenheden die je vandaag tegenkomt zijn de hectare en de are: 1 are = 100 vierkante meter, dus 100 are gaat in een hectare. Een tuin van 4 are is 400 m², oftewel 4.306 ft².

Twee oudere Nederlandse woorden mag je hier niet voor gebruiken. Een bunder is de historische Nederlandse naam voor de hectare — 10.000 m², dus 2,471 acre — en een morgen was een ouder veldmaat van ruwweg 0,85 ha die per provincie verschilde. Een acre vertalen als bunder of morgen is dus fout: een acre is 0,4047 ha, iets meer dan vier are, en daarmee ruim tweeënhalf keer kleiner dan een bunder.

Internationale advertenties: een perceel van een halve hectare is 1,24 acre — groter dan een gewone Amerikaanse kavel in een woonwijk, maar kleiner dan wat daar een kleine boerderij heet.

Grond voor woningen wordt verkaveld in een klein aantal terugkerende vormen, en de meeste advertenties noemen de breedte aan de straat eerst: een kavel van 50 bij 100 is 50 ft straatbreedte en 100 ft diep. Vermenigvuldig die twee, deel door 43.560, en je hebt de oppervlakte in acres.

De breedte aan de straat is de dure maat. Twee kavels met exact dezelfde oppervlakte kunnen sterk in waarde verschillen, afhankelijk van hoeveel van die oppervlakte aan de straat ligt, en daarom kiezen verkavelingen in dichte gebieden voor smalle diepe kavels en verder buiten voor brede ondiepe.

Uitgewerkt voorbeeld: een kavel van 75 bij 150 ft. De oppervlakte is 11.250 ft². Gedeeld door 43.560 kom je op 0,258 acre, dus meestal wordt hij als een kwart acre geadverteerd. Die afronding is normaal, en het is de reden dat de oppervlakte in de akte en niet die in de advertentie de transactie bepaalt.

Voor percelen die geen rechthoek zijn, knip je ze op in rechthoeken en driehoeken zoals je een kamer zou doen, en tel je de delen op. Een taartpuntkavel aan een hofje is een trapezium: neem het gemiddelde van de voor- en achterbreedte en vermenigvuldig dat met de diepte.

Eén waarschuwing die specifiek voor grond geldt. Geregistreerde perceeloppervlaktes komen van een meting die de juridische grens volgt, en die hoeft niet samen te vallen met het hek, de heg of waar een buur denkt dat de grens loopt. Gebruik voor alles wat contractueel is de landmeterswaarde en beschouw je eigen meting als de controle daarop.

Snel naslaan:

0,10 acre = 4.356 ft². 0,15 acre = 6.534 ft². 0,20 acre = 8.712 ft². 0,25 acre = 10.890 ft².

0,30 acre = 13.068 ft². 0,50 acre = 21.780 ft². 0,75 acre = 32.670 ft². 1 acre = 43.560 ft².

1,5 acre = 65.340 ft². 2 acre = 87.120 ft². 5 acre = 217.800 ft². 10 acre = 435.600 ft².

20 acre = 871.200 ft². 40 acre = 1.742.400 ft². 100 acre = 4.356.000 ft².