Gebouwoppervlak berekenen

Het bruto gebouwoppervlak (GBA) wordt gemeten tot het buitenoppervlak van de gevel en omvat alle omsloten ruimte: dragende wanden, technische ruimtes, trappenhuizen en liftschachten. Dat is wat de meeste gebouwcalculators geven.

Het verhuurbaar vloeroppervlak (RSF), gebruikt bij commerciële verhuur, omvat de bruikbare ruimte van een huurder plus een evenredig deel van de gemeenschappelijke ruimtes: entree, gangen en toiletten. RSF is doorgaans 85 tot 92% van het GBA.

Het bruikbaar vloeroppervlak (USF) is alleen de exclusieve ruimte van de huurder, gemeten tot de binnenkant van de buitengevels. USF is wat je werkelijk in gebruik hebt.

Bij een gebouw met meerdere verdiepingen reken je elke verdieping apart uit. Een grondvlak van 60 × 40 ft over 3 verdiepingen is 60 × 40 × 3 = 7.200 ft² GBA. Kelder en zolder tellen alleen mee als het afgewerkte, verwarmde ruimte is die aan de regels voldoet.

Onregelmatige grondvlakken — L-vormen, gebouwen rond een binnenhof, aanbouwen — moet je in rechthoeken opdelen. Gebruik de calculator hierboven en voeg een deel toe voor elk rechthoekig stuk.

Gebouwoppervlak heeft meerdere definities, en welke de juiste is hangt af van waarvoor je rekent. Tussen twee definities van hetzelfde gebouw kan 15 tot 30% verschil zitten.

Bruto gebouwoppervlak (GBA): alles binnen de buitengevels van alle verdiepingen, inclusief wanden, kolommen, trappen en technische ruimtes. Wordt gebruikt voor de totale bouwkosten.

Netto bruikbaar oppervlak (NUA): GBA min wanden, kolommen, technische ruimtes en liftschachten. Doorgaans 80 tot 85% van het GBA.

Verhuurbaar gebouwoppervlak (RBA): de standaard bij commerciële verhuur. GBA min de doorbraken voor lift en trappenhuis, maar inclusief de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw. Doorgaans 90 tot 95% van het GBA.

Vloerefficiëntie: NUA ÷ GBA. Moderne kantoorgebouwen mikken op 80 tot 85%; oudere gebouwen halen 70 tot 75%.

Uitgewerkt voorbeeld: een kantoorgebouw met 10.000 ft² GBA heeft ruwweg 8.500 ft² NUA, 9.200 ft² RBA en een vloerefficiëntie van 85%.

Het totale gebouwoppervlak is de som van alle verdiepingen, niet alleen het grondvlak. Elke verdieping reken je apart uit, tot zijn eigen contour:

Gebouw van één laag: grondvlak = totaal oppervlak.

Twee gelijke lagen: grondvlak × 2 = totaal, aangenomen dat beide verdiepingen precies overeenkomen, wat zelden zo is.

Meerdere lagen met verschillende contouren: reken elke verdieping apart. Veel gebouwen hebben een grotere begane grond met kleinere verdiepingen (commercieel), of juist grotere verdiepingen boven een kleinere begane grond met garages (woningbouw).

Entresols en gedeeltelijke verdiepingen: tel de werkelijke oppervlakte, niet een hele verdieping.

Kelder: telt mee in het GBA als hij verwarmd of geklimatiseerd is, anders niet.

Dakopbouw en technische ruimte op het dak: tellen mee in het GBA als ze omsloten en geklimatiseerd zijn.

Bijgebouwen en lichte bedrijfsgebouwen komen in standaardmaten, omdat ze op standaardafstanden worden gestijld en met standaardspanten worden gedekt. Het grondvlak van elk kennen vertelt je de vloer, het dakoppervlak en — belangrijk — of je een vergunning nodig hebt.

Vergunningsgrenzen zijn de reden om te meten voordat je koopt. Veel Amerikaanse gemeentes stellen bijgebouwen onder 100 of 120 ft² vrij van bouwvergunning, en precies daarom zijn schuren van 10 × 10 en 8 × 12 zo gangbaar: ze blijven net onder de grens. Controleer je lokale getal, want het verschilt per gemeente en sommige gebieden zetten het op 200 ft².

Uitgewerkt voorbeeld: een vrijstaande garage van 24 × 24 ft. Het grondvlak is 576 ft². Bij een vloer van 4 in is dat 576 × 0,333 ÷ 27 = 7,11 kubieke yard beton, en op een dak van 6/12 (circa 26,6°) is het gedekte oppervlak 576 × 1,118 = 644 ft² dak, oftewel 6,4 squares vóór snijverlies.

Het grondvlak is niet het vloeroppervlak zodra er een vliering of een verdieping is. Een loods van 30 × 40 heeft 1.200 ft² grondvlak, maar met een halve vliering 1.800 ft² vloer. Houd die twee uit elkaar: het grondvlak bepaalt de vloer, de fundering en de bebouwingsgrens, terwijl het vloeroppervlak de afwerking bepaalt en, bij bedrijfsmatig gebruik, de bezettingsberekening.

Controleer de bebouwingsgraad vroeg. Veel bestemmingsregels begrenzen het percentage van een kavel dat bebouwd mag zijn, dus een grote werkplaats op een kleine kavel kan op de bebouwingsgraad zakken terwijl hij aan alle afstandseisen voldoet. Tel het nieuwe grondvlak bij dat van het huis op en vergelijk het met de kaveloppervlakte voordat je iets bestelt.

De bouwkosten verschillen per gebruiksdoel, materiaal en regio:

Nieuwbouw eengezinswoning: 150-300 $ per ft² (NAHB-gemiddelde 2024).

Luxe woning op maat: 300-600 $ per ft² en meer.

Meergezinswoningen, appartementen: 130-250 $ per ft².

Licht bedrijfsmatig, kantoor of winkel: 200-400 $ per ft².

Medische kantoorgebouwen: 300-600 $ per ft², met meer installaties.

Industrie en opslag: 80-200 $ per ft², met minder binnenafwerking.

Scholen: 250-500 $ per ft², sterk afhankelijk van bestuur en ontwerp.

Ziekenhuizen: 500 tot meer dan 1.000 $ per ft², het hoogst vanwege de installaties en de regelgeving.

Grondkosten, bouwrijp maken en vergunningen zitten hier niet in. Vraag altijd: omvat de prijs per vierkante voet de fundering, de installaties en de afwerking, of alleen de casco?