Preço por pé quadrado: a fórmula, os exemplos e a armadilha

Resposta rápida

Preço por pé quadrado = preço total ÷ área. Uma casa de US$ 450.000 com 1.800 ft² dá US$ 250 por ft². Uma obra de piso de US$ 4.000 que cobre 400 ft² dá US$ 10 por ft². A unidade permite comparar projetos de tamanhos diferentes em igualdade de condições.

Fórmula: US$ por ft² = US$ totais ÷ ft² totais

O que o preço por pé quadrado realmente diz

O preço por pé quadrado normaliza o custo entre espaços de tamanhos diferentes. Sem ele você não consegue comparar de verdade um apartamento de US$ 400.000 com 1.400 ft² e uma casa de US$ 550.000 com 2.200 ft². Com ele, consegue: o apartamento dá US$ 286/ft² e a casa US$ 250/ft².

Essa é a parte útil. A parte enganosa: a métrica não considera o que há realmente dentro do preço. Uma casa de US$ 250/ft² pode ser obra nova numa região desejada. Outra de US$ 250/ft² em outro mercado pode ter 70 anos e precisar de telhado novo. O mesmo número, um valor totalmente diferente.

O preço por pé quadrado no mercado imobiliário

No mercado imobiliário, o preço por pé quadrado é usado para comparar anúncios e para estimar o valor de mercado. É assim que ele se usa bem:

• ·Compare dentro do mesmo bairro. A média local só faz sentido dentro de mais ou menos um quilômetro e meio.
• ·Compare tipos de imóvel semelhantes (apartamento com apartamento, unifamiliar com unifamiliar, não misturados).
• ·Use a área habitável (espaço climatizado e acabado). Não inclua garagem, porão sem acabamento nem varandas no denominador.
• ·O mais novo normalmente tem maior US$/ft² pelas instalações atualizadas, pela construção conforme o código vigente e pela menor manutenção adiada.
• ·As casas menores têm MAIOR US$/ft² em média. Uma casa de 1.000 ft² e uma de 2.500 ft² na mesma região muitas vezes custam cifras absolutas parecidas, então a menor sai mais cara por pé quadrado.

Custo de construção e reforma por ft²

Construir uma casa nova nos Estados Unidos fica em média entre US$ 150 e 300 por ft² (dados NAHB 2024), mas isso é a mediana entre regiões e níveis de acabamento. As obras sob medida, as zonas urbanas e os acabamentos de alto padrão podem passar de US$ 500/ft².

As reformas são ainda mais variáveis, porque o preço unitário depende muitíssimo de quais espaços você está mexendo. As cozinhas e os banheiros custam muito mais por ft² que os quartos, porque incluem armários, hidráulica, elétrica e revestimentos.

Preço de material por ft²

Em materiais, o preço por pé quadrado é muito mais simples: ele é diretamente o preço unitário. Multiplique-o pela área do seu projeto (mais a margem de perda) para obter a linha de custo:

• ·Vinílico em manta: US$ 1–4 por ft²
• ·Piso laminado: US$ 2–6 por ft²
• ·Madeira engenheirada: US$ 4–12 por ft²
• ·Madeira maciça: US$ 5–15 por ft²
• ·Cerâmica: US$ 2–10 por ft²
• ·Porcelanato: US$ 3–15 por ft²
• ·Pedra natural: US$ 5–30 ou mais por ft²
• ·Carpete intermediário: US$ 2–5 por ft²
• ·Revestimento vinílico: US$ 2–5 por ft²
• ·Revestimento de fibrocimento: US$ 4–10 por ft²
• ·Telhado de telha asfáltica: US$ 3–5 por ft² de telhado
• ·Telhado metálico: US$ 7–15 por ft² de telhado

Aluguel por pé quadrado

Em locação, o preço por pé quadrado permite comparar unidades dentro de uma cidade ou entre cidades:

• ·Aluguel médio nos Estados Unidos: cerca de US$ 2,00 por ft², mas vai de US$ 1 em zonas rurais a mais de US$ 5 em São Francisco e Manhattan
• ·O aluguel de escritórios comerciais normalmente é cotado em US$/ft² por ano (por exemplo, US$ 40/ft²/ano)
• ·O aluguel de lojas também é anual por ft², mas pode incluir ainda um percentual sobre as vendas
• ·Os apartamentos menores têm maior US$/ft² que os grandes, o mesmo efeito que nos imóveis à venda

Armadilhas comuns que convém evitar

O preço por pé quadrado é tão usado que é fácil usá-lo mal. Cuidado com estas:

• ·Definições diferentes de área: garanta que as duas partes usem a mesma norma (ANSI Z765 em residencial)
• ·Incluir espaço sem acabamento no denominador (uma casa de US$ 300.000 com 2.000 ft² dá US$ 150/ft², mas se 600 ft² forem porão sem acabamento, o custo real de área habitável dá US$ 214/ft²)
• ·Comparar obra nova com algo velho e com manutenção adiada
• ·Comparar imóveis que incluem o valor da terra com outros que não incluem
• ·Misturar «preço de anúncio por ft²» com «preço de venda por ft²» (o de venda é o que importa)
• ·Esquecer despesas de fechamento, impostos e seguro: eles não escalam com a área, mas aparecem no custo real de ser proprietário

Preço mediano por ft² em áreas metropolitanas dos Estados Unidos

Use esta tabela como controle de bom senso contra qualquer anúncio. Se uma casa em São Francisco está anunciada a US$ 400/ft², é uma pechincha enorme. Se uma casa em Cleveland está a US$ 400/ft², alguma coisa não fecha: verifique a área, os comparáveis e o estado. O preço mediano por pé quadrado varia cerca de 12 vezes dentro dos Estados Unidos, o que torna as médias nacionais quase inúteis sem contexto local.

Níveis de custo de construção

Quando você constrói em vez de comprar, o preço por pé quadrado varia enormemente conforme o nível de acabamento. É assim que se lê o orçamento de um construtor:

Quando NÃO usar o preço por pé quadrado

O preço por pé quadrado é um bom primeiro filtro, mas ele cai em várias situações:

• ·Lotes pequenos contra lotes grandes. Uma casa de 1.200 ft² num lote de 50.000 ft² está precificada pela terra, não pela casa. O US$/ft² da casa engana.
• ·Lotes de frente para a água, com vista ou de esquina. O prêmio da localização domina, não o tamanho construído.
• ·Casas históricas ou de valor arquitetônico. O caráter tem um prêmio que não escala com os pés quadrados.
• ·Imóveis de uso misto ou com zoneamento comercial. O preço reflete o melhor e maior uso, não comparáveis residenciais.
• ·Obra nova num bairro em transformação. O construtor pode estar precificando o valor futuro projetado, não os comparáveis atuais.
• ·Vendas forçadas (execução hipotecária, venda a descoberto). Um US$/ft² abaixo do mercado reflete um vendedor apressado, não o valor real.
• ·Imóveis para demolir. O comprador está precificando o lote menos o custo de demolição, não a edificação.

O que o preço por pé quadrado deixa de fora

A cifra de preço por pé quadrado é puramente o preço de etiqueta dividido pela área. Ela não diz nada sobre o que custa realmente morar ali. É isto que fica de fora, e como isso muda os números reais:

• ·Imposto sobre a propriedade. Varia muitíssimo por estado e município. Nova Jersey fica em média em 2,21 % do valor venal por ano; o Havaí, 0,27 %. Uma casa de US$ 500.000 custa US$ 11.000 por ano de imposto em Nova Jersey contra US$ 1.350 no Havaí, o equivalente a US$ 20 a 80 por ft² por ano numa casa de 1.500 ft².
• ·Condomínio. Os apartamentos e os condomínios com administração somam entre US$ 200 e mais de 1.500 por mês. Um condomínio de US$ 400 por mês num apartamento de 1.000 ft² dá US$ 4,80 por ft² ao ano acima do preço de compra.
• ·Seguro. O seguro residencial fica em média em US$ 1.800 por ano no país, mas vai de US$ 700 no Havaí a mais de US$ 4.000 na Flórida e na Louisiana (áreas de furacão e enchente). Os seguros de terremoto e de enchente vão à parte.
• ·Despesas de fechamento. De 2 % a 5 % do preço de compra. Numa casa de US$ 400.000, isso dá US$ 8.000 a 20.000, equivalentes a US$ 5 a 13 extras por ft² numa compra de 1.500 ft².
• ·Juros do financiamento. A 7 % em 30 anos, você paga aproximadamente o preço de compra de novo em juros. Um empréstimo de US$ 400.000 custa cerca de US$ 560.000 de juros ao longo da sua vida.
• ·Manutenção e reparos. Regra de bolso do setor: 1 % do valor do imóvel por ano. Numa casa de US$ 500.000, isso dá US$ 5.000 por ano que vão embora em telhado, climatização, hidráulica, tinta e reparos imprevistos.
• ·Contas de consumo. Aquecimento, refrigeração, água, eletricidade. Uma casa grande num clima frio ou muito quente pode ir para US$ 400 a 800 por mês, o equivalente a US$ 3 a 7 por ft² ao ano acima de todo o resto.

Área bruta contra habitável: o erro de comparação mais comum

Quando você vê cifras diferentes de US$/ft² para a mesma casa em portais diferentes, quase sempre é por causa de qual área foi usada como denominador. Não há uma norma única.

• ·Área habitável (ANSI Z765). Espaço climatizado e acabado, medido até as paredes externas. Exclui garagem, varanda sem climatização e porão sem acabamento. É o que o MLS usa oficialmente na maioria dos estados.
• ·Área bruta construída. Inclui todo o espaço fechado, esteja ou não acabado e climatizado. É usada com frequência em obra nova.
• ·Área climatizada. Exclui especificamente as ampliações sem climatização mesmo que acabadas. É crítica em estados de clima frio.
• ·Área acima do nível. Exclui os porões por completo, mesmo acabados. Comum em avaliações imobiliárias.
• ·Área acabada total. Inclui os porões acabados somados ao espaço acima do nível, embora normalmente seja mostrada como uma linha à parte.

O preço do material e o da mão de obra são números diferentes

Dois orçamentos ambos expressos «por pé quadrado» podem estar a quatro vezes de distância e serem os dois honestos, porque um é o material e o outro o material instalado. A madeira vai aproximadamente de US$ 4 a 15 por ft² como material e de US$ 11 a 25 por ft² instalada. Antes de comparar duas cifras, estabeleça qual das duas é cada uma.

Há uma segunda diferença por baixo disso, e é fácil de deixar passar: as duas normalmente são cobradas sobre áreas diferentes. Um preço de material se aplica ao que você compra, ou seja a área medida mais a perda. Um preço de mão de obra ou instalado normalmente é cotado sobre a área medida, porque o instalador é pago para cobrir o piso, não para pagar os seus recortes.

Exemplo resolvido, um cômodo de 300 ft² em madeira. O material a US$ 6 por ft² é cobrado sobre 300 + 10 % = 330 ft², ou seja US$ 1.980. Instalado a US$ 11–25 por ft² é cobrado sobre os 300 ft² medidos, ou seja US$ 3.300–7.500, e essa cifra instalada já contém o material. Somar as duas conta a madeira duas vezes.

Um preço instalado ainda varia conforme o que ele cobre. Pergunte se a demolição, a retirada do piso velho, a preparação do contrapiso, as transições, os rodapés e o frete estão dentro ou fora do número. Essas são as linhas que transformam uma tarifa barata numa obra cara, e são a razão pela qual o menor preço por pé quadrado não é de forma confiável o trabalho mais barato.

• ·Só material: o que um fornecedor cobra, aplicado à área de compra (medida mais perda).
• ·Só mão de obra: o que um instalador cobra para assentar, normalmente sobre a área medida.
• ·Instalado: material e mão de obra numa tarifa só. Normalmente não inclui demolição, retirada, reparo de contrapiso, rodapés nem transições.
• ·Chave na mão: instalado mais preparação e acabamento. É raro como orçamento por pé quadrado; peça detalhado.

O preço por pé quadrado não é uma linha reta em tamanhos pequenos

Tudo o que veio antes trata o preço por pé quadrado como uma tarifa: multiplique-a pela área e você tem o custo. Isso vale no meio da faixa e cai embaixo, e é por isso que um orçamento para um banheiro pequeno pode parecer que o empreiteiro leu a planta errado.

A razão é que boa parte de qualquer obra não escala com a área. Deslocar-se até a obra, descarregar, preparar, proteger o caminho de entrada, limpar e levar embora os recortes custam mais ou menos o mesmo tenha o cômodo 40 ft² ou 400. Quase todo ofício cota essa realidade como um valor mínimo, e abaixo do tamanho em que a tarifa cobre isso, o que você paga é o mínimo.

Exemplo resolvido a US$ 4,00 por pé quadrado com um mínimo de US$ 500. Os dois se encontram em 125 ft². A 300 ft² a obra fatura US$ 1.200 e a tarifa efetiva é exatamente os US$ 4,00 de capa. A 50 ft² a obra vale US$ 200, o mínimo cobra US$ 500, e a tarifa efetiva é US$ 10,00: duas vezes e meia o número do anúncio, por um trabalho idêntico.

Convém saber disso nos dois sentidos. Isso explica por que o orçamento de uma obra pequena não é prova de que estão cobrando a mais de você, e explica por que acrescentar o corredor ao banheiro muitas vezes custa bem menos por pé quadrado do que o banheiro sozinho custou. Se você tem duas áreas pequenas a fazer, fazê-las numa mesma visita normalmente é a maior economia disponível.

Isso também significa que uma tarifa de capa tirada de uma obra grande não pode ser aplicada a uma pequena. Ao comparar orçamentos, pergunte qual é o mínimo e onde ele deixa de valer, e compare preços totais em vez de tarifas para qualquer coisa abaixo de umas poucas centenas de pés quadrados.