Como calcular a área de uma casa

A norma ANSI Z765 — a que os avaliadores e a maioria dos anúncios imobiliários usam nos Estados Unidos — conta só o espaço acabado, climatizado e completamente fechado, medido até a face externa da parede. Ou seja: os cômodos acabados acima do nível do terreno contam; os porões acabados contam separadamente e normalmente não são somados à área «principal».

As garagens, as varandas com tela, os sótãos sem acabamento, os decks e os pátios NÃO contam como área habitável. São informados à parte no anúncio («garagem para 2 carros», «varanda coberta»).

Percorra o exterior com uma trena. Em cada lado, meça a dimensão externa mais longa na altura das fundações (ou, se você medir contra o revestimento, leve em conta os balanços e os corpos salientes). Desenhe a pegada e anote cada dimensão.

Numa casa de dois pavimentos com a mesma pegada em cima e embaixo, multiplique a pegada por 2. Em casas com pavimento superior menor (tipo Cape Cod ou meia água), meça cada nível separadamente. Em casas de três níveis, meça cada nível.

A área de uma casa tem três significados diferentes, e os anúncios costumam misturá-los. Conhecer a diferença protege você ao comparar imóveis.

Área acima do nível (acabada): o espaço climatizado e acabado que está acima do nível do terreno. Exclui os porões, mesmo acabados. É o que a ANSI Z765 chama de «área habitável bruta» (GLA) em residências.

Abaixo do nível (porão acabado): espaço de porão climatizado e acabado. É informado à parte, mesmo quando é perfeitamente habitável.

Área acabada total: acima do nível mais abaixo do nível. É o «número grande» com que os anúncios costumam abrir.

Por que importa: uma casa de 2.500 ft² «totais» com 1.000 ft² de porão acabado é na verdade de 1.500 ft² acima do nível. Os avaliadores, os cartórios de registro e quase todos os comparáveis imobiliários usam a área acima do nível. Comparar uma casa de 2.500 ft² de GLA com uma de 2.500 ft² totais (com 1.000 abaixo do nível) é enganoso: não são produtos equivalentes.

A forma mais precisa de calcular a área de uma casa é cômodo a cômodo, de parede externa a parede externa. A ANSI Z765 fixa o método:

Meça o comprimento e a largura de cada cômodo até a face interna das paredes acabadas. Multiplique para obter a área do cômodo.

Os vãos de escada contam no pavimento de baixo, não no de cima: o vão é espaço do pavimento inferior, não do superior.

Os armários embutidos contam se forem climatizados e tiverem pelo menos 5 ft (1,52 m) de altura.

Os banheiros, os corredores e as circulações contam se forem climatizados.

Garagens anexas, varandas com tela e sótãos com menos de 7 ft (2,13 m) de pé-direito: não contam.

Tetos inclinados (em sótãos): o cômodo qualifica só se pelo menos metade da sua área acabada tiver pé-direito de 7 ft ou mais. Uma vez qualificado, toda a parte do piso com 5 ft ou mais de altura livre conta integralmente; a área com menos de 5 ft fica excluída.

Some todos os cômodos que qualificam para obter a GLA total acima do nível.

Duas pessoas podem medir a mesma casa com total honestidade e diferir em centenas de pés quadrados, porque a discussão nunca é sobre a trena. É sobre quais espaços são admitidos no total. A norma ANSI Z765 com que os avaliadores trabalham traça a linha no espaço acabado, climatizado e de acesso direto, acima do nível do terreno.

Três testes resolvem quase todos os casos. O espaço está acabado no mesmo padrão do resto da casa? Ele é climatizado pelo sistema permanente da residência, e não por um aquecedor de tomada? E você consegue chegar até ele por dentro da casa sem atravessar uma zona sem acabamento nem cruzar uma sem climatização? O espaço precisa passar nos três.

O espaço abaixo do nível é a exceção que surpreende todo mundo. Um porão lindamente acabado é espaço habitável real e soma valor real, mas não entra na área habitável acima do nível. Ele é informado à parte, e um anúncio que o enfia dentro de um único número de capa está exagerando a cifra comparável.

Exemplo resolvido — uma casa com 1.800 ft² no pavimento principal, um porão acabado de 600 ft², uma garagem anexa de 400 ft² e um jardim de inverno climatizado de 200 ft². A área habitável acima do nível é 1.800 + 200 = 2.000 ft² (185,8 m²). O porão é informado como 600 ft² acabados abaixo do nível. A garagem não é área habitável em nenhum caso. Citar 3.000 ft² estaria errado pela metade.

O pé-direito tem uma regra que muitos esquecem, e são duas regras e não uma. Primeiro, pelo menos metade da área acabada de um cômodo com teto inclinado precisa ter pé-direito de 7 ft ou mais, ou o cômodo não conta de jeito nenhum: é isso que desqualifica a maioria das conversões de sótão baixo. Segundo, uma vez que o cômodo passa nesse teste, nenhuma parte do piso com menos de 5 ft de altura livre pode ser incluída. Tudo o que vai da linha dos 5 ft para dentro conta integralmente: a ANSI Z765 não tem nenhuma faixa a meio valor, então a faixa de 5 a 7 ft está dentro ou fora, nunca descontada pela metade.

Os avaliadores imobiliários usam métodos específicos que afetam a área declarada e registrada da sua casa:

Medição externa: o avaliador normalmente mede as dimensões externas da casa com trena ou laser. A área interna é calculada subtraindo espessuras de parede padrão, que costumam ser 6 polegadas (15 cm) por parede externa.

Vãos e aberturas: são incluídos como parte do cômodo em que estão. Não subtraia pelo giro de uma porta.

Tetos em catedral: contam como um único pavimento. A área do pé-direito duplo conta uma única vez, não duas: é o mesmo espaço, só que mais alto.

Halls de pé-direito duplo: o pavimento a que a área pertence é aquele onde está o piso. Um hall de dois pés-direitos é parte do térreo; a área do pavimento superior que o olha de cima não conta, porque ali não há piso.

As divergências com a imobiliária são frequentes: se você acha que a sua casa é maior que a área publicada, contrate um especialista em medição (US$ 150-300) para ter um laudo oficial que possa anexar ao anúncio.

Uma casa tem mais de uma área honesta, e quase toda discussão nasce de comparar duas delas. A área bruta é medida até a face externa das paredes perimetrais: é o que a ANSI Z765 usa, o que um anúncio cita, o que um avaliador informa. A área líquida é o piso que sobra dentro dessas paredes, ou seja, o que você efetivamente cobriria com material. A área acabada é o subconjunto climatizado, acabado e habitável, que é o que decide se um porão conta.

A diferença entre bruta e líquida é a espessura das paredes, e é maior do que as pessoas esperam. Pegue uma casa simples de 40 ft × 30 ft: a bruta dá 1.200 ft² (111,5 m²). Uma parede externa com montantes, chapa e placa fica por volta de 6 polegadas, então o interior fica em uns 39 ft × 29 ft = 1.131 ft² (105,1 m²). São 69 ft² de diferença, cerca de 6 %, antes de contar um único tabique interno.

Os tabiques internos se levam mais ainda. Cada parede de montantes dentro da casa se apoia sobre piso onde nenhum revestimento vai, então o material que você pede para uma casa inteira é sempre menos que o número do anúncio. Se você pedir pelo número do anúncio, vai comprar demais.

Use a bruta para tudo o que compara uma casa com outra: anúncios, avaliações, preço por pé quadrado, registros cadastrais. Use a líquida para tudo o que você compra por área. Deixe claro a qual delas você se refere quando citar um número, porque as duas estão certas e não são intercambiáveis.

Medir um sótão para uma possível conversão implica entrar nele, e normalmente implica afastar o isolamento para achar as vigas e a superfície de piso embaixo. Essa segunda parte é uma alteração, e numa casa velha vale saber o que se está alterando antes de sacar a trena.

A EPA dos Estados Unidos inclui o isolamento de sótão e de paredes feito com vermiculita entre os lugares onde pode haver amianto numa casa, junto com os revestimentos texturizados, as placas de piso e teto, e o isolamento de tubulações. O enchimento granular solto entre as vigas do sótão é exatamente o material que essa lista descreve.

A orientação da EPA sobre identificação é taxativa e se aplica diretamente aqui: em geral você não consegue saber se um material contém amianto só de olhar, e se tiver dúvida deve tratá-lo como se contivesse e deixá-lo em paz. Ela também desaconselha tirar amostras por conta própria, porque uma amostragem malfeita pode liberar mais fibra que deixar o material intocado, e recomenda uma inspeção por um profissional capacitado e credenciado quando você está planejando reformar, que é justamente a situação a que a medição de um sótão costuma pertencer.

Para a medição em si, isso muda a ordem e não a aritmética. Descubra o que é o isolamento antes de afastá-lo, não depois. Se for lã mineral ou lã de vidro moderna em rolos, o sótão é medido como qualquer outro cômodo e as regras de altura desta página se aplicam sem mudança. Se for enchimento granular solto numa casa da idade adequada, a medição espera pela inspeção.

Nada disso afeta se o espaço contaria como área habitável. Isso é decidido pelo nível de acabamento, pela climatização, pelo acesso e pelos testes de pé-direito descritos acima, e esses testes são os mesmos seja qual for o material que hoje está no piso.

A tabela acima deixa o porão acabado fora da área habitável acima do nível, e a pergunta que sempre vem em seguida é se um porão com saída direta para o jardim é diferente. Parece diferente: uma das paredes dele fica completamente exposta, as portas dão para o jardim no nível do terreno, e os cômodos recebem a mesma luz natural do pavimento de cima. Não é diferente, e a regra que decide isso é uma regra de medição, não um juízo sobre a qualidade.

A Fannie Mae, cujo Guia de Venda obriga os avaliadores a seguir a ANSI Z765-2021 para a área acima e abaixo do nível, enuncia o teste com clareza: um nível conta como abaixo do nível se qualquer porção dele estiver abaixo do nível do terreno, sem importar a qualidade do acabamento nem a área de janela de nenhum cômodo. Um porão com saída ao nível do jardim que está parcialmente enterrado e tem cômodos acabados, portanto, não é incluído nem na área acima do nível nem na contagem de cômodos.

O nível inteiro é classificado pelo seu ponto mais baixo, e é por isso que um porão semienterrado ou com janelas altas termina igual. Rebaixar o terreno numa fachada não levanta o piso para fora da terra nas outras três.

Nada disso significa que o espaço não valha nada: o guia é explícito em que os cômodos excluídos da contagem acima do nível podem somar bastante valor, sobretudo quando o acabamento é bom, e em que devem ser informados à parte e ajustados na própria linha. O número muda de linha; não desaparece.

Então a casa do exemplo resolvido acima é citada igual, tendo ou não saída ao nível do jardim o seu nível inferior: 2.000 ft² acima do nível e 600 ft² acabados abaixo do nível, declarados como duas cifras. Um único título de 2.600 ft² é justamente o que se deve evitar, e é a razão de um anúncio com porão de saída ao nível tantas vezes se ler alto contra os vizinhos.