Recalcular a área depois de uma reforma

Resposta rápida

A área muda quando muda a envoltória climatizada do edifício. Uma ampliação soma área. Uma parede externa demolida a subtrai. Quase tudo o que acontece dentro de uma envoltória que não mudou, não.

Derrubar uma parede interna soma só a pegada da própria parede: a sua espessura acabada pelo seu comprimento. Numa divisória padrão de 2 por 4 sobre um trecho de 14 ft dá 5,25 ft², menos de dois por cento de um cômodo típico.

Acabar um porão, converter uma garagem ou fechar uma varanda pode somar área acabada, mas se ela se junta à área habitável acima do nível do solo depende de testes de nível de terreno, climatização, acabamento e acesso, não de como o espaço é usado.

Derrubar uma parede muda menos do que todo mundo espera

Esta é a pergunta mais comum depois de uma reforma e tem uma resposta decepcionante. Quando uma parede interna sai, o piso ganha exatamente a área sobre a qual a parede se apoiava, nada mais. Os cômodos de cada lado já eram medidos até as suas próprias faces, então o único piso novo é a faixa que a parede ocupava.

Uma divisória interna padrão é montada com montantes de 2 por 4, que na verdade têm 3,5 polegadas de profundidade, com chapa de meia polegada dos dois lados: 4,5 polegadas, ou seja 0,375 ft de espessura acabada. Sobre um trecho de 14 ft isso devolve 5,25 ft². Sobre um trecho de 20 ft, 7,5 ft². Uma parede de 2 por 6, com 6,5 polegadas acabadas, devolve 7,58 ft² sobre 14 ft.

Ou seja, uma conversão para planta aberta que transforma por completo como um pavimento térreo funciona soma cerca de cinco a oito pés quadrados ao registro. Se um anúncio afirma que derrubar uma parede somou oitenta, alguma outra coisa mudou também, ou a cifra original estava errada.

Há um caso em que derrubar uma parede muda o número de forma significativa, e é uma subtração. Se uma parede estrutural é substituída por uma viga e pilares, os pilares ficam, e um pilar revestido no meio de um cômodo é uma obstrução de verdade. Continua sendo um erro de arredondamento diante do cômodo, mas convém desenhá-lo na planta atualizada e não descobri-lo quando os móveis chegarem.

Ampliações: meça por fora, não por dentro

Uma ampliação é o caso em que o número se move de verdade, e é medida de forma diferente de tudo o que você faça por dentro. A área residencial é tomada até a face externa acabada, então uma ampliação de 12 por 16 ft soma 192 ft², medidos pelo revestimento e não pela chapa interna.

É por isso que o interior de uma ampliação sempre mede menos que a cifra que ela somou. Uma ampliação de 12 por 16 ft montada em 2 por 6 com revestimento pode ter um interior de cerca de 11 por 15, ou seja 165 ft². Os dois números estão certos para a sua própria finalidade: 192 para o registro do imóvel, 165 para pedir o piso.

Onde a ampliação encontra a casa existente, não conte duas vezes a parede compartilhada. Meça a nova pegada a partir da face externa da parede original, para que a parede fique com a área que já a reclamava.

Um segundo pavimento acrescentado sobre uma pegada existente segue a mesma regra e a mesma precaução sobre o vão da escada: a abertura que uma escada nova ocupa é contada uma vez, no pavimento inferior, então a área do pavimento superior a exclui. Contá-la nos dois é uma das formas mais comuns de uma cifra de dois pavimentos sair grande demais.

Porões, garagens, sótãos e varandas

Estas são as quatro conversões que mais mudam uma casa e menos mudam a sua área de capa, porque as quatro dependem de testes de qualificação e não do esforço nem do gasto.

Um porão acabado é informado como área acabada abaixo do nível do solo, à parte da área habitável acima do nível, por melhor acabado que esteja. Isso não é um desprezo ao trabalho: é como a norma mantém comparáveis duas casas quando uma tem um nível inferior com saída e a outra não. Cite as duas cifras em vez de somá-las.

Uma garagem convertida conta só depois que o espaço está acabado, climatizado de forma permanente e com acesso direto a partir do resto da casa, e em quase todo lugar isso significa uma conversão licenciada e não um fim de semana de drywall. Uma conversão de sótão depende, em vez disso, da altura do forro e do acesso. A página de área de casa deste site cobre os dois testes em detalhe, incluída a regra de forro inclinado que desqualifica a maioria das conversões de sótão baixo.

Uma varanda fechada segue o teste de espaço climatizado: um solário aquecido, isolado e completamente fechado pode contar, e uma varanda de três estações com vidro simples e sem aquecimento permanente, não. A distinção é a climatização e o fechamento, não se o ambiente é agradável para sentar.

Aonde a cifra atualizada tem que ir

Uma cifra recalculada só serve se chegar aos registros que a usam, e esses registros não se atualizam sozinhos.

O cadastro imobiliário municipal tem a cifra que manda sobre o imposto sobre a propriedade, e em geral é atualizado a partir das licenças e não da conclusão, então pode ficar atrasado e pode estar errado em qualquer um dos dois sentidos. Uma ampliação aprovada que foi construída menor do que o desenhado é um caso que convém corrigir em vez de deixar.

O seguro é dimensionado sobre o custo de reposição, que escala com a área. Uma ampliação não informada pode deixar uma apólice subsegurada pelo custo de reconstruir a parte que ninguém declarou. Este é o que custa dinheiro de verdade e o que mais se esquece.

Se você está vendendo, um avaliador vai medir a casa por conta própria e a cifra dele vai ser a que vale. O que ajuda é ter o seu próprio registro à mão: o croqui datado, as dimensões e com qual norma você mediu. Manter um registro escrito de uma medição, e do que ela exclui, é uma pequena disciplina pessoal, e é a diferença entre uma discrepância que você consegue explicar e uma que não.