제곱피트 단가 임대료 계산기

상업용 임대에서 가장 많이 뒤바뀌는 것이 「실제로 무엇에 돈을 내고 있느냐」입니다. 사용면적은 구획 안쪽, 곧 책상을 놓을 수 있는 자리. 계약면적은 거기에 로비, 복도, 공용 화장실, 배관 샤프트 같은 건물 공용부의 지분을 더한 것입니다.

이 둘의 차이가 공용부 부담률(영어로는 load factor)입니다. 퍼센트로 적고, 계약면적 = 사용면적 × (1 + 부담률)이 됩니다. 사용면적 2,000 ft²인 구획에서 부담률이 15%라면 청구는 계약면적 2,300제곱피트로 서고, 가구를 놓을 수 없는 300제곱피트에도 임대료를 내게 됩니다.

부담률은 보통 10%에서 20% 사이입니다. 한 임차인만 쓰는 건물에서는 거의 0일 때도 있고, 넓은 로비와 긴 복도를 가진 다임차 고층 건물에서는 20%를 넘습니다. 그래서 전단지 단가만으로 두 건을 견주면 판단을 그르칩니다. 사용면적 기준으로 보면 부담률 12%인 30달러가 부담률 22%인 28달러보다 쌉니다.

끝까지 계산한 비교 — 매물A, 사용면적 2,000 ft², 단가 30달러, 부담률 12%. 계약면적은 2,240이고 연 임대료 67,200달러, 사용면적 1 ft²당 33.60달러. 매물B, 사용면적 2,000 ft², 단가 28달러, 부담률 22%. 계약면적은 2,440이고 연 임대료 68,320달러, 사용면적 1 ft²당 34.16달러. 싸 보이던 쪽이 실은 비쌌던 셈입니다.

단가가 같은 두 조건이라도 계약을 어떻게 짜느냐에 따라 내는 총액은 전혀 달라집니다. 그리고 그 짜임새는 대개 조건서의 한 줄에 들어 있습니다.

그로스 임대는 운영비를 단가에 포함합니다. 내는 것은 숫자 하나뿐이고 세금·보험·공용부 유지는 임대인이 집니다. 예산을 세우기 쉽고 대개 전단지 단가가 가장 높습니다.

트리플넷 — NNN이라고 씁니다 — 은 그 셋을 뺍니다. 제시된 단가는 자리 그 자체뿐이고 세금·보험·공용부 유지비는 따로, 보통 제곱피트 단가로 냅니다. 이것이 보통 1 ft²당 5~12달러 얹히고 입주 비용 전체의 3분의 1에 이르기도 합니다. 22달러 NNN과 32달러 그로스가 같은 지출이 되는 일은 드물지 않습니다.

수정 그로스는 그 중간으로 일부는 포함되고 일부는 임차인에게 넘어갑니다. 표준적인 나누기가 없으므로 수정 그로스끼리 견주는 유일한 방법은 앞으로 1년치 입주 비용 총액을 제곱피트 단가로 뽑아 달라고 하는 것입니다.

어느 형식이든 비교는 「사용면적 1제곱피트당 연간 총비용」으로 하세요. 이 숫자 하나가 단가와 부담률과 비용 구조를 같은 잣대에 올리고, 그 자리가 우리 회사에 실제로 얼마인지를 알려 줍니다.

면적이 얼마나 필요한지를 내는 것이 계산의 나머지 절반이고, 그것은 평면도가 아니라 사람 수에서 시작합니다.

밀도는 일하는 방식에 따라 크게 달라집니다. 개인실 중심의 전통적 배치라면 1인당 사용면적 200~250제곱피트. 고정석 오픈오피스라면 125~175. 자유석이나 하이브리드 근무라면 더 내려가 보통 75~125이고, 게다가 직원 수가 아니라 재석 최대치로 셉니다.

끝까지 계산한 예 — 20명 팀을 1인당 사용면적 150제곱피트인 오픈 배치로 담는다면 사용면적은 대략 3,000제곱피트. 부담률 15%라면 계약면적 3,450제곱피트, 연 35달러라면 연 120,750달러, 월 10,063달러 — 운영비 앞의 숫자입니다.

복도와 공용부는 1인당 지표 위에 더하세요. 이미 들어 있다고 여기면 안 됩니다. 회의실, 탕비실, 안내 데스크로 보통 작업석의 20~30%가 얹히고, 하이브리드 사무실에서는 줄기보다 늘어나는 경향이 있습니다. 자리의 목적이 책상을 늘어놓는 것에서 함께 일하는 것으로 옮겨 가기 때문입니다.

이 페이지의 사고방식은 전부 미국 상업용 임대 시장의 것입니다. 제곱피트, 연액, 달러. 한국에서는 사무실과 점포 임대료를 「평당 월 얼마」로 적고, 총액도 보통 연액이 아니라 월액으로 적습니다.

면적 환산은 정확합니다. 1 ft² = 0.09290304 m², 1평 = 400/121 = 3.305785 m² = 35.583 ft². 위의 주요 숫자라면 사용 2,000 ft²는 185.81 m²(56.21평), 계약 2,300 ft²는 213.68 m²(64.64평), 사용 3,000 ft²는 278.71 m²(84.31평), 계약 3,450 ft²는 320.52 m²(96.96평)입니다.

단가 환산은 두 단계이고 둘 다 해야 합니다. 먼저 면적 단위 — 제곱피트 단가를 제곱미터 단가로 고치려면 10.7639를 곱합니다. 연 32달러/ft²라면 연 344.44달러/m². 평당 단가로 하려면 35.583을 곱해 연 1,138.66달러/평. 다음이 시간 단위이고 12로 나눕니다. 월 28.70달러/m², 또는 월 94.89달러/평. 이 두 단계를 뒤바꾸면 12배의 자릿수 차이가 그대로 들어옵니다.

공용부 부담률은 한국에도 있지만 국내 시장은 그 비율을 거꾸로 말합니다. 「전용률」은 전용면적 ÷ 계약면적을 퍼센트로 적은 것이라, 부담률과 같은 사실을 뒤집어 놓은 숫자입니다. 산수로 옮기면 전용률 = 1 ÷ (1 + 부담률). 부담률 15%는 전용률 87.0%이고, 전용률 80%는 부담률 25%, 전용률 85%는 부담률 17.6%입니다. 임대차 조건서에 전용률만 적혀 있다면 이 식으로 뒤집어서 다른 나라 매물과 같은 잣대에 올릴 수 있습니다.

국내 조건서가 반드시 따로 적는 또 하나의 항목이 관리비입니다. 임대료와 별도로 평당 월액으로 매겨지고 공용부 유지, 경비, 청소, 광열에 쓰입니다. 역할로 보면 NNN이 임차인에게 넘기는 비목과 꼭 대응하므로, 건물 둘을 견주기 전에 더하세요. 그리고 부가가치세, 주차, 그리고 보증금과 권리금이 어느 숫자에 들어 있는지도 함께 확인하세요. 보증금은 임대료가 아니라 계약이 끝나면 돌려받는 돈이지만, 그 돈이 묶여 있는 동안의 기회비용은 실제 비용입니다.