리모델링 뒤에 면적을 다시 계산하기

짧은 답

면적이 바뀌는 것은 냉난방되는 건물의 외곽이 바뀌었을 때입니다. 증축은 면적을 더합니다. 외벽을 걷어 내면 줄어듭니다. 그리고 바뀌지 않은 외곽 안쪽에서 일어나는 일은 면적을 거의 바꾸지 않습니다.

칸막이를 뜯으면 그 칸막이가 차지하던 만큼 바닥이 늘어납니다. 마감 두께 × 길이, 그것뿐입니다. 미국의 표준 2×4 칸막이가 4.27미터(14 ft)라면 5.25제곱피트, 0.49 m². 보통 방의 3퍼센트에도 닿지 않습니다.

지하 마감, 차고의 거실화, 현관 감싸기는 마감 면적을 더하기도 합니다. 다만 지상 주거면적에 드는지는 지반과의 관계, 난방, 마감, 동선이라는 판정에 달렸지 그 공간이 실제로 어떻게 쓰이느냐에 달린 것이 아닙니다.

벽을 뜯어도 사람들이 여기는 만큼은 바뀌지 않는다

리모델링 뒤에 가장 자주 듣는 물음이고 답은 기대 밖입니다. 칸막이가 없어지면 바닥은 그 벽이 차지하던 만큼 늘어납니다. 그 이상이 아닙니다. 양쪽 방은 어차피 저마다의 벽면까지로 재고 있었으므로 새로 생기는 바닥은 벽이 서 있던 띠뿐입니다.

미국의 표준 2×4 칸막이는 스터드 실제 3.5인치에 양쪽 0.5인치 석고보드로 마감 두께가 4.5인치, 11.4 cm. 14 ft(4.27 m) 구간이라면 5.25제곱피트, 0.49 m². 20 ft(6.10 m)라면 7.5제곱피트, 0.70 m². 2×6 칸막이(마감 6.5인치, 16.5 cm)는 14 ft에서 7.58제곱피트를 돌려줍니다.

국내 목조 칸막이는 기둥 105 mm에 석고보드 12.5 mm를 양면으로 마감 130 mm. 4.27 m 구간에서 0.555 m²(5.98 ft²), 6.10 m라면 0.793 m²입니다. 경량 스터드 바탕이라면 65 mm 스터드에 같은 보드로 90 mm, 4.27 m에서 0.384 m². 자릿수는 같습니다. 1층의 쓰임을 통째로 바꾸는 개구가 서류 위에서는 0.4에서 0.8제곱미터밖에 더하지 않습니다. 벽을 뜯어서 7제곱미터 늘었다는 말이 나온다면 다른 무언가도 바뀌었거나 원래 숫자가 틀렸거나입니다.

거꾸로도 같습니다. 새 칸막이를 세우면 똑같은 띠가 사라집니다. 방을 둘로 가르면 합계는 0.555 m² 줄고 방이 둘이 됩니다. 저마다의 방 면적은 합계가 준 것보다 크게 준 것처럼 보이지만, 그것은 벽이 양쪽에서 차감되기 때문이고 실제로 사라지는 것은 벽 그 자체뿐입니다.

벽 철거가 숫자를 눈에 띄게 바꾸는 경우가 꼭 하나 있고 게다가 그것은 뺄셈입니다. 내력벽을 보와 기둥으로 바꾸면 기둥은 남습니다. 방 한가운데 서는 마감 기둥은 현실의 장애물입니다. 방 면적에 대해서는 역시 반올림 오차이지만, 가구를 들일 때 알아채는 대신 고친 도면에 그려 넣을 값어치가 있습니다.

증축 — 안쪽이 아니라 바깥에서 잰다

증축은 숫자가 정말로 움직이는 자리이고, 실내에서 하는 어떤 공사와도 재는 법이 다릅니다. 주택의 면적은 외벽 마감면까지로 잡으므로 12 × 16 ft(3.66 × 4.88 m) 증축은 192제곱피트, 17.84 m²를 더합니다. 석고보드 면이 아니라 외장재 면에서 잰 값입니다.

그래서 증축 부분의 내부는 그것이 더하는 숫자보다 반드시 작게 잽니다. 2×6 뼈대에 외장재를 붙인 12 × 16 ft 증축이라면 내부는 대략 11 × 15, 165제곱피트, 15.33 m² 정도. 두 숫자 모두 저마다의 쓰임에서 옳고, 서류에는 192, 바닥재 발주에는 165를 씁니다.

증축 부분이 기존 집에 닿는 자리에서는 함께 쓰는 벽을 두 번 세지 마세요. 새 바닥은 원래 외벽의 바깥 면에서 재면 그 벽은 본디 그것을 담고 있던 면적 쪽에 남습니다.

기존 바닥 위에 층을 더하는 경우도 같은 규칙이고 계단 뚫린 부분에 대한 같은 주의가 붙습니다. 새 계단이 차지하는 공간은 아래층에서 한 번만 세므로 위층 면적에서는 뺍니다. 두 층에서 다 세는 것이 2층 숫자가 크게 나오는 가장 흔한 길입니다.

지하, 차고, 다락, 현관

집을 가장 크게 바꾸고 주된 면적 숫자를 가장 적게 바꾸는 리모델링이 이 넷입니다. 어느 것이나 들인 품이나 비용이 아니라 판정을 채우느냐로 정해지기 때문입니다.

지하는 아무리 훌륭하게 마감해도 지반보다 아래의 마감 면적으로 지상 주거면적과 따로 적습니다. 공사를 낮잡는 것이 아닙니다. 아래층을 마감한 집과 마감하지 않은 집을 견줄 수 있는 상태로 두기 위한 측정 기준 쪽의 얼개입니다. 더하지 말고 두 숫자를 나란히 보여 주세요.

차고의 거실화는 그 공간이 마감되고 상설 설비로 난방되고 집의 다른 부분에서 바로 드나들 수 있어야 비로소 세어집니다. 많은 지역에서 그것은 주말에 석고보드를 붙이는 작업이 아니라 절차를 따르는 공사를 뜻합니다. 다락의 거실화는 높이와 동선이 정합니다. 이 사이트의 주택 면적 계산기 페이지에 경사 천장 규칙까지 포함해 두 판정을 자세히 적어 두었습니다.

감싼 현관은 난방된 공간인지로 판정합니다. 난방하고 단열하고 온전히 닫은 선룸은 세어질 수 있지만, 홑유리에 상설 난방이 없는 세 계절용 방은 들지 않습니다. 경계는 난방과 기밀이지 거기서 편히 지낼 수 있느냐가 아닙니다.

국내에서는 절차의 두 선이 면적으로 그어져 있다

면적 계산 자체는 나라에 따르지 않습니다. 국내에서는 리모델링으로 낸 그 면적이 그대로 두 절차의 갈림이 됩니다. 둘 다 숫자로 선이 그어져 있으니 재고 나서 확인할 값어치가 있습니다.

하나는 허가와 신고의 갈림입니다. 「건축법」 제14조제1항제1호는 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내인 증축·개축·재축은 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다고 정합니다(다만 3층 이상 건축물이라면 그 부분의 바닥면적 합계가 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정). 85 m²는 914.9제곱피트이므로 위의 12 × 16 ft 증축(17.84 m²)은 이 선 안쪽 — 허가가 아니라 신고입니다. 국내에는 「일정 면적 미만이면 절차 없음」인 층이 없다는 점은 그대로입니다. 서류가 없어지는 것이 아니라 가벼워질 뿐입니다.

다른 하나는 등기입니다. 「부동산등기법」 제41조제1항은 건물의 분할·구분·합병이 있는 경우와 제40조의 등기사항에 변경이 있는 경우, 그 건물 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다고 정합니다. 그 제40조제1항제4호의 등기사항에 「건물의 종류, 구조와 면적」이 들어 있습니다. 곧 증축해서 면적이 바뀌면 이것은 의무이지 선택이 아닙니다.

재산세는 그 뒤에 따라옵니다. 지자체는 증축 부분을 건축물로 다시 평가하므로 다음 연도부터 세액에 반영됩니다. 여기서도 판단의 재료는 면적과 둘러싸인 방식과 쓰임입니다.

곧 국내에서 리모델링 뒤의 면적은 「알아 두면 편한 숫자」가 아니라 절차의 출발점이 되는 숫자입니다. 증축 면적, 층수, 공사 완료일 — 이 셋을 적어 두면 허가인지 신고인지, 등기를 언제까지 낼지가 그 자리에서 보입니다. 개별 적용은 설계자와 관할 부서에, 등기는 법무사나 토지·건물 관련 전문가에게 확인하세요.

고친 숫자는 어디로 가져가는가

다시 계산한 값은 그것을 쓰는 서류까지 닿아야 비로소 뜻을 가집니다. 그리고 서류 쪽이 저절로 고쳐지는 일은 없습니다.

등기의 면적은 위에서 본 대로 1개월 이내 신청이 의무입니다. 재산세 평가는 그것과 다른 경로로 움직이므로 증축 신고대로 짓지 않은 경우처럼 실제와 어긋나기도 합니다. 내버려 두지 말고 바로잡아야 할 갈래의 어긋남입니다.

화재보험은 재조달가액으로 계산되고 그것은 면적에 비례합니다. 신고하지 않은 증축은 바로 그 부분을 다시 짓는 비용만큼 보험을 모자라게 만들 수 있습니다. 금액으로 실제로 듣고, 그리고 가장 자주 잊는 항목입니다.

팔 생각이라면 감정하는 쪽이 스스로 재고 그 숫자가 쓰입니다. 자기 기록이 있으면 이야기가 빨라집니다. 날짜가 든 스케치, 치수, 그리고 어느 기준으로 쟀는지를 적은 것. 측정과 거기서 뺀 것을 문서로 남겨 두는 것은 그 자체가 작은 예의입니다. 설명할 수 있는 어긋남과 설명할 수 없는 어긋남을 가르는 것이 거기입니다.