주택 면적 재는 법

많은 감정인과 광고가 쓰는 ANSI Z765는 마감되고, 냉난방되고, 완전히 둘러싸인 부분만을 외벽 바깥 면까지 재서 셉니다. 곧 지상층의 마감된 방은 셉니다. 마감된 지하는 따로 셉니다(보통 「주된」 면적에는 들어가지 않습니다).

차고, 둘러싸이지 않은 현관, 마감하지 않은 다락, 데크, 파티오는 주거면적이 아닙니다. 어느 것이나 광고에서는 따로 적습니다(「차고 2대」 「지붕 있는 현관」처럼).

줄자를 들고 건물을 한 바퀴 돕니다. 각 면에서 기초 자리의 바깥 치수 가운데 가장 긴 것을 잡습니다(외장재까지 잰다면 나온 부분과 들어간 부분도 잡습니다). 외형을 스케치하고 치수를 적어 넣으세요.

위아래가 같은 평면인 2층이라면 외형을 두 배 합니다. 2층이 작은 집이라면 층마다 잽니다. 단이 진 집이라면 단마다 잽니다.

주택 면적에는 세 가지 뜻이 있고 광고는 자주 그것을 섞습니다. 차이를 알면 매물을 견줄 때 지켜집니다.

지상 마감 면적: 지반보다 위에 있는, 냉난방되고 마감된 부분. 지하는 마감했더라도 넣지 않습니다. ANSI Z765가 주택에 대해 GLA(총주거면적)라고 부르는 것이 이것입니다.

지하(마감한 지하): 냉난방되고 마감된 지하 부분. 살 수 있는 상태라도 따로 적습니다.

마감 면적 합계: 지상과 지하의 합계. 광고 머리에 있는 「큰 쪽 숫자」는 대개 이것입니다.

왜 듣는가. 「합계 2,500 ft²」인 집 가운데 1,000 ft²가 마감한 지하라면 지상은 실제로 1,500 ft²입니다. 감정인도, 과세관청도, 시장의 견줌 대부분도 지상 면적을 씁니다. GLA 2,500 ft²인 집과 지하 1,000 ft²를 포함한 합계 2,500 ft²인 집을 나란히 놓는 것은 같지 않은 것을 견주는 셈입니다.

주택 면적을 가장 정확히 내는 방법은 방마다 벽에서 벽까지 재는 것입니다. ANSI Z765의 방법은 이것을 잘게 정합니다.

방마다 마감 벽 안쪽 면까지 길이와 폭을 잽니다. 곱해 방 면적으로 만듭니다.

계단 뚫린 부분은 위층이 아니라 아래층에서 셉니다(그 공간은 아래층의 것입니다).

붙박이장은 냉난방되고 높이가 5 ft 이상이면 셉니다.

욕실, 복도, 통로는 냉난방되면 셉니다.

차고, 둘러싸이지 않은 현관, 높이 7 ft 미만의 다락은 세지 않습니다.

경사 천장(다락): 그 방은 마감 면적의 적어도 절반이 높이 7 ft 이상일 때에만 자격을 얻습니다. 자격을 얻으면 천장까지 높이가 5 ft 이상인 바닥은 모두 전부 세고, 5 ft 미만은 전혀 세지 않습니다.

자격 있는 방을 모두 더하면 지상 GLA가 됩니다.

같은 집을 두 사람이 정직하게 재고도 수백 제곱피트 어긋나는 일이 있습니다. 다툼거리가 줄자였던 적은 한 번도 없습니다. 다툼거리는 무엇을 더해도 되느냐입니다. 감정인이 쓰는 ANSI Z765는 그 선을 「지상에 있고, 마감되고, 냉난방되고, 바로 오갈 수 있는 부분」에 긋습니다.

세 가지 시험이 웬만한 경우를 정합니다. 그 공간은 집의 다른 부분과 같은 수준으로 마감되어 있는가. 건물의 상설 설비로 냉난방되는가(콘센트에 꽂은 기구가 아니라). 그리고 마감 없는 부분이나 냉난방 없는 부분을 지나지 않고 집 안에서 들어갈 수 있는가. 셋 다 통과해야 합니다.

지하가 모두를 헷갈리게 하는 예외입니다. 곱게 마감한 지하는 진짜 생활 공간이고 실제 값어치도 있지만 지상 주거면적에는 들어가지 않습니다. 따로 적습니다. 머리 숫자에 한데 묶는 광고는 견주게 될 값어치를 부풀리고 있는 것입니다.

끝까지 계산한 예 — 주층 1,800 ft², 마감한 지하 600 ft², 차고 400 ft², 냉난방되는 선룸 200 ft²인 집. 지상 주거면적은 1,800 + 200 = 2,000 ft²(185.81 m²). 지하는 「지하 마감 면적 600 ft²(55.74 m²)」로 적습니다. 차고는 결코 주거면적이 되지 않습니다. 3,000 ft²라고 하면 절반쯤 부풀린 것입니다.

방의 높이가 가장 자주 잊히는 규칙을 들여옵니다. 게다가 규칙은 하나가 아니라 둘입니다. 첫째, 경사 천장 방은 마감 면적의 적어도 절반이 높이 7 ft 이상이어야 하고 그러지 않으면 전혀 세지 않습니다 — 낮은 다락 개조의 대부분이 여기서 떨어집니다. 둘째, 그 방이 자격을 얻으면 천장까지 5 ft 미만인 바닥은 조금도 면적에 들지 않습니다. 5 ft 선에서 안쪽은 모두 전부 셉니다. ANSI Z765에 절반만 세는 띠는 없으므로 5 ft와 7 ft 사이는 전부 들거나 전혀 들지 않을 뿐, 반으로 나뉘지 않습니다.

부동산 감정인은 정해진 방법을 쓰고 그것이 광고와 감정서에 실리는 숫자를 곧바로 좌우합니다.

바깥에서의 측정: 감정인은 보통 줄자나 레이저로 건물의 바깥 치수를 잡습니다. 내부 면적은 표준적인 벽 두께(외벽 한 면당 6인치가 일반적)를 빼서 산출합니다.

출입구와 통로: 그것이 있는 방의 일부로 셉니다. 문이 열리는 궤적은 빼지 않습니다.

높은 경사 천장: 한 층으로 셉니다. 경사 천장 아래 면적은 한 번이지 두 번이 아닙니다(바닥의 양은 같고 위가 높을 뿐입니다).

뚫린 현관 홀: 층을 세는 법은 바닥이 있는 자리를 따릅니다. 두 층짜리 뚫린 부분은 아래층의 것이고 그 위 갤러리는 세지 않습니다(거기에 바닥이 없기 때문입니다).

중개와의 어긋남은 흔합니다. 자기 집이 광고 숫자보다 넓게 느껴진다면 자격을 갖춘 사람에게 측량을 맡기고 그 보고서를 광고에 붙이세요.

집에는 여러 면적이 있고 어느 것이나 정직한 숫자입니다. 다툼의 대부분은 그 가운데 둘을 나란히 놓는 데서 생깁니다. 바깥 치수 면적은 외벽 바깥 면까지 잽니다 — ANSI Z765가 쓰고 광고가 인용하며 감정인이 보고하는 것이 이것. 안목치수 면적은 그 벽 안쪽의 바닥이고 자재를 까는 것이 바로 거기. 그리고 마감 면적은 냉난방되고 마감되어 살 수 있는 부분으로, 지하가 세어지는지를 정합니다.

바깥 치수와 안목치수의 차이는 벽 두께이고 생각보다 큽니다. 단순한 40 ft × 30 ft 집이라면 바깥 치수는 1,200 ft². 구조재, 외장재, 안쪽 판을 합쳐 외벽이 대략 6인치라면 안쪽은 대략 39 ft × 29 ft = 1,131 ft². 차이는 69 ft² — 대략 6% — 이고 칸막이벽은 아직 한 장도 세지 않았습니다.

칸막이벽이 더 깎습니다. 안쪽 벽은 어느 것이나 깔 수 없는 바닥 위에 서 있으므로 집 전체로 발주하는 자재는 광고 숫자보다 언제나 적습니다. 광고 숫자로 발주하는 것은 넉넉히 사는 일입니다.

바깥 치수 면적은 집과 집을 견주는 모든 데 쓰세요. 광고, 감정, 제곱피트 단가, 과세 서류. 안목치수 면적은 제곱피트로 사는 모든 데 쓰세요. 숫자를 내밀 때는 어느 쪽인지 분명히 말할 것. 둘 다 참이고 한쪽이 다른 쪽의 대신이 되지 않기 때문입니다.

개조를 위해 다락을 잰다는 것은 거기 올라가는 일이고, 대개는 보와 그 아래 바닥을 찾으려 단열재를 헤치는 일이기도 합니다. 이 뒤엣것이 「부수는」 일에 해당하고, 오래된 집에서는 줄자를 꺼내기 전에 무엇을 부수는지 알아 둘 값어치가 있습니다.

미국 EPA는 버미큘라이트를 포함한 다락이나 벽의 단열재를 주택에 석면이 숨어 있을 수 있는 자리 가운데 하나로 꼽습니다. 무늬 도료, 바닥재·천장재 타일, 배관 보온재도 같은 목록에 있습니다. 보 사이에 깔린 낱알 모양의 층은 바로 이 설명에 들어맞습니다.

알아보는 법에 대한 EPA의 안내는 여기서도 그대로 들어맞습니다. 들어 있는지는 눈으로 알 수 없고, 의심스러울 때는 들어 있는 것으로 다루며 손대지 말 것. 스스로 시료를 뜨는 것도 권하지 않습니다. 잘못 뜨면 그대로 두는 것보다 많은 섬유를 내놓기 때문입니다. 공사를 계획하고 있다면 훈련받은 자격자를 불러야 하고 — 그리고 다락을 재는 이유는 대개 그 공사입니다.

측정 자체는 계산이 아니라 차례만 바뀝니다. 단열재가 무엇인지를 헤치기 전에 확인하세요. 나중이 아니라. 요즘 글라스울이나 미네랄울이라면 다락은 다른 방과 똑같이 재고 이 페이지의 높이 규칙이 그대로 듭니다. 나이 든 집에 낱알 모양 층이 있다면 측정은 조사 결과를 기다립니다.

이 가운데 어느 것도 그 공간이 주거면적이 되는지에는 영향을 주지 않습니다. 그것을 정하는 것은 위에 적은 마감, 냉난방, 동선, 높이의 시험이고 지금 바닥에 있는 것과는 무관합니다.

위 표는 마감한 지하를 지상 주거면적 밖에 둡니다. 거기서 반드시 나오는 것이 마당으로 바로 나갈 수 있는 지하는 다르냐는 물음입니다. 보기에는 다릅니다. 한쪽 벽이 온전히 드러나고 땅 높이에 문이 있으며 위층과 같은 볕이 듭니다. 그래도 다르지 않습니다. 그리고 결정하는 규칙은 품질 평가가 아니라 측정의 규칙입니다.

Fannie Mae는 그 Selling Guide에서 감정인에게 지상과 지하 면적에 대해 ANSI Z765-2021을 적용하도록 요구하고 시험을 분명히 밝힙니다. 그 층의 어디든 지반보다 아래에 있다면 그 층 전체가 지하이고, 마감 수준도, 어느 방의 창 면적도 그것을 바꾸지 않습니다. 마당으로 나갈 수 있는 지하는 부분적으로 지반보다 아래에 있고 마감한 방이 있어도 지상 면적에도 방 수에도 들어가지 않습니다.

층은 전체로서 그 가장 낮은 점으로 분류됩니다. 그래서 마당 높이의 지하도, 채광을 위한 드라이에어리어를 가진 지하도 같은 취급이 됩니다. 한쪽 땅을 낮춘다고 나머지 세 방향에서 바닥이 땅보다 올라가는 것은 아닙니다.

그 공간에 값어치가 없다는 뜻이 아닙니다. 지침은 지상 면적에서 빠진 방도 특히 잘 마감되어 있으면 큰 값어치를 가질 수 있다고 못박고, 모두 따로 기재하고 독립된 항목으로 보정하도록 요구합니다. 숫자는 다른 줄로 옮겨 가는 것이지 사라지는 것이 아닙니다.

그러니 위 예의 집은 아래층이 마당으로 나갈 수 있든 아니든 똑같이 적습니다. 지상 2,000 ft², 지하 마감 면적 600 ft², 두 숫자로. 피해야 할 것은 머리에 2,600 ft²라고 하나만 적는 것입니다. 마당으로 나갈 수 있는 지하가 있는 집의 광고가 옆집보다 그럴듯하게 들리는 것은 같은 이유입니다.

이 페이지의 규칙은 전부 ANSI Z765의 것이고 이 사이트의 계산기가 따르는 것도 그것입니다. 국내 아파트 광고는 전용면적을 적고, 거기에 주거공용면적을 더한 공급면적, 기타공용면적까지 더한 계약면적이 함께 돕니다. 어느 것도 ANSI의 총주거면적과 같지 않습니다.

전용면적은 그 세대만 쓰는 부분을 벽 안쪽 — 국내 말로 안목치수 — 으로 잰 면적입니다. 광고의 「34평」은 대개 공급면적을 평으로 고친 값이지 전용면적이 아닙니다. 이 차이는 돈으로 이어집니다. 「주택법」 제2조제6호가 국민주택규모를 주거전용면적 85제곱미터 이하로 정하므로, 여러 제도의 기준선이 되는 것은 전용면적이지 공급면적이 아닙니다.

단독주택에서는 연면적이 쓰이고, 이것은 각 층 바닥면적의 합계입니다. 게다가 국내 물건 정보에는 건축면적, 연면적, 그리고 대지면적이 나란히 놓입니다. 저마다 다른 숫자이고 어느 것도 ANSI의 GLA와 같은 것이 아닙니다.

ANSI는 안분을 하지 않습니다. 위에서 설명한 두 합격·불합격 시험 — 마감 면적의 절반이 7 ft 이상, 5 ft 미만은 세지 않음 — 을 쓸 뿐입니다. 국내 제도는 다른 길로 갑니다. 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제16조제1항이 거실의 반자 높이를 2.1미터 이상으로 정하고, 「건축법 시행령」 제119조제1항제7호가 한 방에서 반자높이가 다른 부분이 있으면 각 부분의 반자면적에 따라 가중평균한 높이로 본다고 정합니다. 같은 다락 개조가 어느 기준으로 세느냐에 따라 여러 개의 옳은 면적을 가질 수 있습니다.

이 사이트의 계산기는 ANSI를 따르고 어느 나라의 지역적 면적 정의도 계산 어디에도 섞지 않습니다. 국내의 전용·공급·계약면적 구분은 용어집과 이용약관에서 이름을 들어 두었습니다. 광고 숫자와 여기서 낸 결과를 견줄 때는 먼저 광고가 어느 것으로 잰 것인지 물어보세요. 같은 물건이라도 정의가 다르면 다른 숫자가 됩니다.

단위 환산은 별개이고 이쪽은 정확합니다. 1 ft² = 0.09290304 m². 위 예의 지상 2,000 ft²는 185.81 m²(56.21평), 지하 600 ft²는 55.74 m²(16.86평), 미국 중앙값 2,142 ft²는 199.00 m²(60.20평)입니다.