Oppervlakte opnieuw berekenen na een verbouwing

Kort antwoord

De oppervlakte verandert als de geconditioneerde schil van het gebouw verandert. Een aanbouw telt oppervlakte bij. Een gesloopte buitenwand haalt oppervlakte weg. Alles wat binnen een ongewijzigde schil gebeurt doet dat grotendeels niet.

Een binnenwand slopen levert alleen het grondvlak van die wand op: de afgewerkte dikte maal de lengte. Bij een gewone scheidingswand van 2 bij 4 over een lengte van 14 ft is dat 5,25 ft², oftewel minder dan twee procent van een gewone kamer.

Een kelder afwerken, een garage ombouwen of een veranda dichtzetten kan afgewerkte oppervlakte toevoegen, maar of die bij het woonoppervlak boven maaiveld komt hangt af van toetsen op maaiveld, verwarming, afwerking en toegang — en niet van hoe de ruimte wordt gebruikt.

Een wand slopen verandert minder dan iedereen verwacht

Dit is de meest gestelde vraag na een verbouwing en het antwoord is teleurstellend. Als er een binnenwand uit gaat, wint de vloer precies het vlak waarop die wand stond — meer niet. De kamers aan weerszijden werden al tot hun eigen wandvlak gemeten, dus de enige nieuwe vloer is de strook die de wand innam.

Een gewone scheidingswand is opgebouwd uit stijlen van 2 bij 4, die in werkelijkheid 3,5 inch diep zijn, met gipsplaat van een halve inch aan beide kanten: 4,5 inch, oftewel 0,375 ft afgewerkte dikte. Over een lengte van 14 ft geeft dat 5,25 ft² terug. Over 20 ft is dat 7,5 ft². Een wand van 2 bij 6, afgewerkt 6,5 inch, geeft over 14 ft 7,58 ft² terug.

Een verbouwing naar open indeling die verandert hoe een hele begane grond werkt telt dus zo'n vijf tot acht vierkante voet bij het officiële getal. Beweert een advertentie dat een doorbraak er tachtig heeft bijgeteld, dan is er nog iets anders veranderd — of het oorspronkelijke getal klopte niet.

Er is één geval waarin een wand slopen het getal wél merkbaar verandert, en dat is een aftrekpost. Wordt een dragende wand vervangen door een balk met kolommen, dan blijven die kolommen staan, en een ingepakte kolom midden in een kamer is een echt obstakel. Het blijft een afrondingsverschil ten opzichte van de kamer, maar het is het waard om op de bijgewerkte tekening te zetten in plaats van het te ontdekken als het meubilair komt.

Aanbouw: meet de buitenkant, niet de binnenkant

Een aanbouw is het geval waarin het getal werkelijk verandert, en die meet je anders dan alles wat je binnen doet. Woningoppervlakte wordt tot het afgewerkte buitenvlak genomen, dus een aanbouw van 12 bij 16 ft telt 192 ft² bij — gemeten over de gevelbekleding en niet over de gipsplaat.

Daarom meet de binnenkant van een aanbouw altijd kleiner dan het getal dat hij heeft toegevoegd. Een aanbouw van 12 bij 16 ft, opgebouwd uit 2 bij 6 met bekleding, heeft binnen misschien 11 bij 15, oftewel 165 ft². Allebei de getallen kloppen voor hun eigen doel: 192 voor het eigendomsregister en 165 om de vloer op te bestellen.

Waar de aanbouw op het bestaande huis aansluit tel je de gedeelde wand niet dubbel. Meet het nieuwe grondvlak vanaf het buitenvlak van de oorspronkelijke gevel, zodat die wand blijft bij de vloeroppervlakte die hem al claimde.

Een verdieping boven een bestaand grondvlak volgt dezelfde regel en dezelfde waarschuwing over het trapgat: de opening die een nieuwe trap inneemt telt één keer, op de onderste verdieping, dus de oppervlakte van de bovenverdieping sluit hem uit. Hem op beide verdiepingen tellen is een van de meest voorkomende manieren waarop een getal voor twee lagen te groot uitvalt.

Kelders, garages, zolders en veranda's

Dit zijn de vier verbouwingen die een huis het meest veranderen en het hoofdgetal het minst, omdat ze alle vier op toetsen draaien en niet op inspanning of kosten.

Een afgewerkte kelder wordt vermeld als afgewerkte oppervlakte onder maaiveld, apart van het woonoppervlak boven maaiveld, hoe goed hij ook is afgewerkt. Dat is geen diskwalificatie van het werk — het is hoe de norm twee huizen vergelijkbaar houdt als het ene een souterrain met tuindeuren heeft en het andere niet. Noem allebei de getallen in plaats van ze op te tellen.

Een omgebouwde garage telt pas mee zodra de ruimte is afgewerkt, vast verwarmd en rechtstreeks vanuit de rest van het huis bereikbaar is, en op de meeste plekken betekent dat een vergunde verbouwing en geen weekend gipsplaat. Bij een zolder draait het juist om plafondhoogte en toegang. De pagina over huisoppervlakte op deze site behandelt allebei de toetsen in detail, inclusief de regel voor schuine plafonds waarop de meeste lage zolderverbouwingen afvallen.

Een dichtgezette veranda volgt de toets op geconditioneerde ruimte: een verwarmde, geïsoleerde en volledig omsloten serre kan meetellen, en een driejaargetijdenkamer met enkel glas en zonder vaste verwarming niet. Het onderscheid zit in de verwarming en de omsluiting, niet in hoe prettig de ruimte is om in te zitten.

Waar het bijgewerkte getal terecht moet komen

Een herberekend getal is alleen iets waard als het de registraties bereikt die het gebruiken, en die werken zichzelf niet bij.

De gemeente houdt het getal bij dat de onroerendezaakbelasting bepaalt, en dat wordt doorgaans op basis van vergunningen bijgewerkt en niet na oplevering — dus het kan achterlopen en het kan in beide richtingen fout zijn. Een aanbouw die vergund was maar kleiner is uitgevoerd dan getekend is een geval dat je beter kunt laten corrigeren dan laten staan.

Verzekeringen gaan uit van de herbouwwaarde, en die schaalt mee met de oppervlakte. Een aanbouw die niet is doorgegeven kan een polis onderverzekerd laten met precies de kosten om het deel te herbouwen waarvan niemand wist. Dit is de post die echt geld kost en die het vaakst wordt vergeten.

Verkoop je, dan meet een taxateur het huis zelf en telt zijn getal. Wat helpt is je eigen vastlegging bij de hand hebben: de gedateerde schets, de maten, en volgens welke norm je hebt gemeten. Een meting schriftelijk vastleggen, inclusief wat er niet in zit, is een kleine discipline op zich — en het is het verschil tussen een afwijking die je kunt uitleggen en een die je niet kunt uitleggen.