Calculadora de acres

Os acres são calculados encontrando primeiro a área total do lote em pés quadrados e dividindo depois por 43.560, que é a quantidade de pés quadrados que há num acre.

Num lote retangular: comprimento × largura = pés quadrados. Depois ÷ 43.560 = acres. Um lote de 200 × 250 ft dá 50.000 ft² = 1,15 acre.

Em lotes irregulares: divida a propriedade em retângulos e triângulos, calcule cada trecho, some as áreas e depois divida por 43.560.

Se você conhece as dimensões: use-as direto. A escritura, a planta de levantamento ou o registro no cartório de imóveis as declaram.

Se não as conhece: as opções gratuitas incluem o portal de geoprocessamento da sua prefeitura (quase todas têm um on-line), a ferramenta de polígono do Google Earth Pro, ou os registros da secretaria de fazenda municipal.

Opções pagas para precisão legal: um agrimensor registrado (US$ 300 a 1.500) entrega uma medição documentada que satisfaz bancos, tribunais e órgãos de licenciamento.

Para medir você mesmo lotes de tamanho moderado: uma roda de medição (US$ 25 a 60) dá precisão de ±3 % num lote suburbano típico. As trenas longas de 100 ft são precisas, porém lentas.

Tabela de referência de tamanhos de lote típicos:

Lote urbano unifamiliar: 3.000 a 5.000 ft² (0,07 a 0,11 acre).

Lote suburbano pequeno: 5.000 a 8.000 ft² (0,11 a 0,18 acre).

Lote suburbano típico americano: 7.000 a 12.000 ft² (0,16 a 0,28 acre).

Lote suburbano generoso: 12.000 a 22.000 ft² (0,28 a 0,5 acre).

Loteamento de lotes grandes: 0,5 a 1 acre.

Propriedade de borda rural: 1 a 5 acres.

Chácara ou sítio pequeno: 5 a 40 acres.

Área agrícola em produção: mais de 40 acres.

O Google Earth Pro (aplicativo de desktop gratuito) é a ferramenta gratuita mais precisa para medir lotes a partir de imagens de satélite.

Abra o Google Earth Pro e navegue até a sua propriedade. Use a ferramenta de polígono para traçar os limites do lote clicando em cada esquina. A ferramenta mostra a área em pés quadrados (ou metros quadrados, conforme as preferências).

A versão web do Google Maps tem uma medição limitada: clique com o botão direito → Medir distância, e depois clique para adicionar pontos. Você consegue traçar o perímetro do lote e a ferramenta mostra a área. É menos precisa que o Earth Pro e só resolve polígonos simples.

Para mais precisão: aproxime bem o zoom antes de traçar, use os limites de propriedade visíveis na imagem de satélite (cercas, muros, linhas de cerca viva) e confira contra o portal de geoprocessamento da sua prefeitura, se houver.

Os acres totais são só parte da história. A sua área edificável, ou seja o que você realmente pode construir, normalmente é bem menor.

Recuos: quase todo zoneamento exige de 10 a 30 ft entre as construções e as divisas de cada lado. Um lote de 100 × 150 ft com recuos de 25 ft tem apenas 50 × 100 ft = 5.000 ft² de pegada edificável, 33 % do total.

Servidões: as de concessionárias, drenagem e acesso reduzem ainda mais a área utilizável. Elas não diminuem a propriedade, mas restringem o que se pode construir ali.

Coeficiente de aproveitamento: regula a área construída total como fração da área do lote. O coeficiente residencial típico vai de 0,3 a 0,5. Um lote de 10.000 ft² com coeficiente 0,4 permite no máximo 4.000 ft² de área construída total, que pode ser distribuída em vários pavimentos.

Verifique sempre zoneamento, recuos e servidões antes de estimar a área edificável. Os acres totais podem enganar quando de 60 % a 70 % é inedificável.

O zoneamento regula quantas moradias podem ocupar cada acre. Categorias de densidade usuais:

Unifamiliar de baixa densidade: de 1 a 4 moradias por acre (lotes de 0,25 a 1 acre cada).

Unifamiliar suburbano padrão: de 4 a 6 moradias por acre, o que dá lotes de 7.300 a 10.900 ft².

Unifamiliar de alta densidade ou geminadas: de 8 a 15 moradias por acre (lotes de 3.000 a 5.000 ft² cada).

Multifamiliar ou apartamentos: de 30 a mais de 200 unidades por acre.

Uso misto ou urbano: muito variável, e muitas vezes regulado por coeficiente de aproveitamento em vez de densidade.

Ao comprar ou vender uma propriedade, o tamanho do lote em acres afeta a avaliação:

O valor da terra por acre varia enormemente: rural sem infraestrutura de US$ 1.000 a 10.000 por acre, suburbana loteável de US$ 20.000 a 200.000 por acre, urbana premium de 1 a 10 milhões por acre.

Os anúncios sempre trazem o tamanho do lote em acres e em pés quadrados. Confira sempre o número contra os registros municipais: alguns corretores arredondam para cima.

IPTU: normalmente se baseia no valor com benfeitorias (lote mais construções), não nos acres brutos. Mas em terrenos vazios, são os acres que mandam na avaliação.

Potencial de desmembramento: os incorporadores pensam em lotes por acre. Um terreno de 5 acres com zoneamento de 6 lotes por acre poderia virar 30 lotes, o que afeta muitíssimo o valor.

Quase todos os municípios americanos oferecem portais cadastrais públicos e gratuitos que mostram os limites de propriedade com suas medidas:

Busque «[seu município] GIS» ou «[seu município] consulta de imóvel» para achar o portal.

Uma vez localizada a sua propriedade, o portal costuma mostrar: acres totais, pés quadrados totais, dimensões exatas, classificação de zoneamento, avaliação fiscal, servidões e limites das propriedades vizinhas.

Os dados do portal cadastral são os mesmos usados na avaliação fiscal: são autoritativos para quase qualquer finalidade, salvo uma disputa judicial.

Alguns municípios cobram uma taxa pequena por relatórios detalhados de parcela (US$ 1 a 25), mas os acres e as dimensões básicas costumam ser gratuitos.

Fora da América do Norte, a terra é normalmente medida em hectares (ha) em vez de acres.

1 hectare = 10.000 metros quadrados = 2,471 acres = 107.639 pés quadrados.

1 acre = 0,4047 hectare.

Conversão rápida: multiplique os acres por 0,405 para obter hectares, ou os hectares por 2,47 para obter acres.

Em anúncios imobiliários internacionais: uma propriedade de «meio hectare» dá 1,24 acre, maior que um lote suburbano americano típico, porém menor que uma chácara.

A terra residencial é desmembrada em umas poucas formas de lote recorrentes, e quase todo anúncio cita primeiro a frente: um lote de 50 por 100 tem 50 ft de frente para a rua e 100 ft de fundo. Multiplique os dois, divida por 43.560 e você tem os acres.

A frente é a dimensão cara. Dois lotes com os mesmos acres podem valer valores bem diferentes conforme quanto dessa área dá para a rua, e é por isso que os loteamentos preferem lotes estreitos e profundos nas áreas densas, e largos e rasos mais longe.

Exemplo resolvido — um lote de 75 por 150 ft. A área dá 11.250 ft². Divida por 43.560 e dá 0,258 acre, então normalmente seria publicado como lote de um quarto de acre. Esse arredondamento é normal, e é a razão pela qual numa transação manda a área da escritura e não a cifra do anúncio.

Em parcelas que não são retângulos, divida-as em retângulos e triângulos exatamente como você faria com um cômodo, e totalize as peças. Um lote em ponta sobre um cul-de-sac é um trapézio: faça a média da largura de frente com a de fundo e multiplique pela profundidade.

Uma precaução própria da terra. As áreas de parcela registradas vêm de um levantamento que segue o limite legal, que pode não coincidir com a linha da cerca, da cerca viva ou de onde um vizinho acha que passa a divisa. Para qualquer coisa contratual, use a cifra do levantamento e tome a sua própria medição como um controle sobre ela.

Referência rápida:

0,10 acre = 4.356 ft². 0,15 acre = 6.534 ft². 0,20 acre = 8.712 ft². 0,25 acre = 10.890 ft².

0,30 acre = 13.068 ft². 0,50 acre = 21.780 ft². 0,75 acre = 32.670 ft². 1 acre = 43.560 ft².

1,5 acre = 65.340 ft². 2 acres = 87.120 ft². 5 acres = 217.800 ft². 10 acres = 435.600 ft².

20 acres = 871.200 ft². 40 acres = 1.742.400 ft². 100 acres = 4.356.000 ft².