Arsa alanı hesaplayıcısı

Arsa alanı = mülkiyet sınırına kadar ölçülen toplam parsel alanıdır. Amerika'da alışılmış banliyö parselleri 5.000–12.000 ft² (0,11–0,28 acre) arasındadır. Kırsal ve lüks parseller 1 acre ve üzeri olabilir (43.560 ft² ve üzeri).

Alışılmış dönüşümler: 1 acre = 43.560 ft². 1/4 acre = 10.890 ft². 1/2 acre = 21.780 ft². 1 acre'lık parsel kabaca 209 × 209 ft (kare) ya da buna denk herhangi bir dikdörtgendir.

Türkiye'de arsa alanı metrekare ile ilan edilir ve tapuda da öyle yazar. Bir acre 4.046,86 m²'dir, yani çeyrek acre'lık bir parsel yaklaşık 1.012 m² eder. Yerel birim dönümdür ve burada bir tuzak vardır: modern *yeni dönüm* tam olarak 1.000 m²'dir, Osmanlı *eski dönümü* ise yaklaşık 919 m²'dir ve eski tapularla kırsal konuşmada hâlâ duyulur. Bir acre 4,047 yeni dönüm ve 0,4047 hektar eder. Acre bir dönüm değildir; bir arsa ilanındaki dönüm sayısını hangi dönüm olduğunu sormadan çevirmeyin.

Mülkünüzün tapu krokisi (kadastroya kayıtlı olan) tam parsel ölçüsünü gösterir. Belediye ve kadastro CBS portalları (ücretsiz, çevrimiçi) da parsel sınırlarını ölçüleriyle birlikte gösterir.

Sınırında çok sayıda köşe olan düzensiz parsellerde harita mühendisinin arazi notları kesin alanı verir. Tapu krokilerinin çoğu belgenin üstünde doğrudan “Alan: X,XX m²” ya da akra sayısını yazar.

Arsa alanı, parsel sınır çizgilerinizin içindeki toplam alandır — ev alanından (iç yaşam hacmi) ve bahçe alanından (kullanılabilir dış alan) farklıdır.

Mülkünüzün ölçüsünü şuralardan bulun: tapu, kayıtlı parsel krokisi, evi alırken yapılan ölçüm, belediyenin CBS portalı (çoğu ücretsiz ve çevrimiçi) ya da lisanslı bir harita mühendisi (300–1.500 $).

Dikdörtgen parsel: uzunluk × genişlik. 100 × 150 ft'lik parsel = 15.000 ft² = 0,344 acre.

Düzensiz parsel: dikdörtgenlere ya da üçgenlere bölün, her birini hesaplayın, sonra toplayın.

Yamuk parsel: ((ön + arka) ÷ 2) × derinlik. Önü 80 ft, arkası 100 ft ve derinliği 150 ft olan bir parsel: ((80 + 100) ÷ 2) × 150 = 13.500 ft².

Hesaplanmış örnek: dilim biçimli köşe parsel. Çoğu zaman en kolayı, alanı doğrudan çizili sınır çizgilerinden hesaplayabilen belediye CBS portalını kullanmaktır.

Mülkler çoğu zaman hem fit kare HEM acre ile ölçülür. İlanları karşılaştırırken ikisini de bilmek işe yarar:

Alışılmış parsel ölçüsü başvuruları: 1 acre = 43.560 ft². Yarım acre = 21.780 ft². Çeyrek acre = 10.890 ft². 1/8 acre = 5.445 ft². 1/10 acre = 4.356 ft².

Bölgeye göre tipik parsel ölçüleri: kentsel (5.000 ft² altı), banliyö konut (6.000–12.000 ft² = 0,14–0,28 acre), üst banliyö (12.000–22.000 ft² = 0,28–0,5 acre), geniş banliyö (0,5–2 acre = 21.780–87.120 ft²), kırsal (1–10 acre ve üzeri).

Yapılaşabilir oturum alanı: genellikle parsel alanı eksi çekme mesafeleri (her sınırdan 10–30 ft). 25 ft çekme mesafesi olan 10.000 ft²'lik bir parselde yalnızca 4.000–6.000 ft² yapılaşabilir alan kalabilir.

KAKS ya da emsal (kat alanı kat sayısı): toplam yapı alanının parsel alanına oranıdır. Konut imarlarının çoğu 0,3–0,5 arasına izin verir. 0,4 emsalde 10.000 ft²'lik bir parsel 4.000 ft² yapı hakkı verir.

Parsel alanı neye sahip olduğunuzu söyler. Yapılaşabilir alan neyi kullanabileceğinizi söyler ve ikisi asla aynı değildir. İmar, çekme mesafelerini belirler — her sınırdan boş kalması gereken en küçük uzaklık — ve içeride kalan yapı zarfıdır.

Çekme mesafeleri ön, yan ve arka için ayrı verilir ve yan sayısı iki tarafa birden uygulanır. Yani yapılaşabilir genişlik, parsel genişliği eksi iki kere yan çekme; derinlik ise parsel derinliği eksi ön ve arka çekmedir. İkisini çarpın, zarfı bulursunuz.

Hesaplanmış örnek — 25 ft ön, 5 ft yan ve 20 ft arka çekme mesafeli 60 × 120 ft'lik bir parsel. Genişlik: 60 − 5 − 5 = 50 ft. Derinlik: 120 − 25 − 20 = 75 ft. Zarf: 3.750 ft²; bu, 7.200 ft²'lik parselin %52'sidir. Alışılmış bir banliyö parselinin kabaca yarısı, daha başka hiçbir kural devreye girmeden yapılaşamaz.

Zarf bir üst sınırdır, bir hedef değil. Taban oturum sınırı, kat alanı kat sayısı, giriş ve otopark koşulları, foseptik alanı, irtifak hakları ve olgun ağaçların hepsi onu daha da yer. Bir sınırı boyunca altyapı irtifakı bulunan parsellerde kullanılabilir alan, zarfın ima ettiğinden çok küçük olabilir.

İnsanları şaşırtan köşe parsellerdir. Birçok yönetmelik yola bakan iki sınırı da ön sınır sayar, yani köşe parsel bir ön ve bir yan yerine iki ön çekme taşır — ve bu, blok ortasındaki aynı parsele göre zarfın üçte birini götürebilir. Yerel yönetmeliğin tanımını kontrol edin, tahmin etmeyin.

Arsa alanı birkaç mali hesabı yönlendirir:

Emlak vergisi tarhı: genellikle yapılı değere (ev + arsa) dayanır, hem parsel fit karesi başına HEM yapı fit karesi başına. Her idare kendi formülünü kullanır.

Acre başına arazi değeri: çok değişkendir. Kırsal arazi: acre başına 1.000–10.000 $. Yapıya hazır banliyö: acre başına 20.000–200.000 $. Üst düzey kentsel pazarlar: acre başına 1–10 milyon dolar.

Yapılaşabilir alan: parsel alanı × emsal oranı. 0,4 emsalde 8.000 ft²'lik parsel = en çok 3.200 ft² yapı.

Çekme kuralları yapılaşabilir oturum alanını genellikle %20–40 azaltır. İmar irtifaklarını (altyapı, drenaj) ekleyin ve gerçekten yapılaşabilir alan çoğu zaman toplam parsel alanının yalnızca %50–60'ı olur.

Bir mülk alırken şunları mutlaka kontrol edin: çekme mesafeleri, irtifak hakları, emsal, yükseklik sınırı ve varsa koruma ya da çevre kısıtı katmanları. Parsel alanı ferah olsa bile bunların hepsi ne yapabileceğinizi ciddi biçimde azaltabilir.

Bu sayfadaki çekme mesafesi ve zarf mantığı evrenseldir; adları ve sayıları yereldir. Türkiye'de aynı iki oranın adı TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) ve KAKS ya da emsal (Kat Alanı Kat Sayısı) olarak geçer ve ikisi de imar planında parsel bazında yazar.

TAKS, yapının zemine oturan alanının parsel alanına oranıdır — yukarıdaki bölümde geçen taban oturum sınırının karşılığı. KAKS, bütün katların toplam alanının parsel alanına oranıdır; yani bir kat alanı kat sayısıdır ve tam olarak yukarıda anlatılan emsalle aynı kavramdır.

Hesaplanmış örnek, metrik olarak: 600 m²'lik bir parselde TAKS 0,30 ve KAKS 0,90 verilmişse, taban oturumu en çok 180 m², bütün katların toplamı en çok 540 m² olabilir — kabaca üç katlı bir yapı. Aynı parsel 6.458 ft² eder ve aynı oranlar fit karede de aynı sonucu verir, çünkü oran birimden bağımsızdır.

Çekme mesafesi Türkiye'de “bahçe mesafesi” olarak geçer ve ön, yan, arka için ayrı verilir; köşe parsellerde iki cephenin de yola bakması aynı sonucu doğurur. Zarf hesabı bu sayfadakinin aynısıdır: parsel genişliği eksi iki yan bahçe, parsel derinliği eksi ön ve arka bahçe.

Bir uyarı: TAKS ve KAKS imar planında yazar, tapuda değil. Bir arsayı almadan önce belediyeden imar durumu belgesi isteyin; parsel alanı tapuda, ne yapabileceğiniz ise o belgededir.