Bir evin alanı nasıl bulunur

Değerleme uzmanlarının ve emlak ilanlarının çoğunun kullandığı ANSI Z765 standardı, yalnızca dış duvar yüzeyine kadar ölçülen bitmiş, ısıtılan ve tamamen kapalı hacmi sayar. Yani: zemin üstündeki bitmiş odalar sayılır; bitmiş bodrum ayrı sayılır (ve genellikle “ana” alana eklenmez).

Garaj, sineklikli veranda, bitmemiş çatı arası, ahşap teras ve avlu net alana DÂHİL DEĞİLDİR. Hepsi ilanda ayrı bildirilir (“2 araçlık bitişik garaj”, “üstü kapalı veranda”).

Metreyle dış çevreyi dolaşın. Her cephede temeldeki en uzun dış ölçüyü alın (ya da kaplamaya kadar ölçüyorsanız çıkma ve girintileri hesaba katın). Oturma alanını kabaca çizin ve her ölçüyü etiketleyin.

Alt ve üst oturma alanı aynı olan iki katlı bir evde oturma alanını 2 ile çarpın. Üst katı daha küçük olan evlerde (Cape Cod, bir buçuk kat) her katı ayrı ölçün. Üç kademeli evlerde her kademeyi ölçün.

Ev alanının üç ayrı anlamı vardır ve ilanlar bunları sık sık bulanıklaştırır. Farkı bilmek, mülkleri karşılaştırırken sizi korur.

Zemin üstü bitmiş alan: zemin seviyesinin üstündeki ısıtılan ve bitmiş hacim. Bitmiş olsa bile bodrum dâhil değildir. ANSI Z765'in konutlar için “brüt yaşam alanı” (GLA) dediği budur.

Zemin altı (bitmiş bodrum): ısıtılan ve bitmiş bodrum hacmi. Yaşanabilir olsa bile ayrı yazılır.

Toplam bitmiş alan: zemin üstü + zemin altı. İlan başlıklarına çıkan “büyük sayı” çoğu zaman budur.

Bu neden önemli: “toplam” 2.500 ft² olan ve 1.000 ft²'si bitmiş bodrum olan bir ev, gerçekte zemin üstünde 1.500 ft²'dir. Değerleme uzmanları, vergi daireleri ve emlak karşılaştırmalarının çoğu zemin üstü alanı kullanır. GLA'sı 2.500 ft² olan bir evi, 1.000'i zemin altında olan toplam 2.500 ft²'lik bir evle karşılaştırmak yanıltıcıdır — ikisi eşdeğer ürün değildir.

Ev alanını hesaplamanın en doğru yolu, dış duvardan dış duvara oda oda ölçmektir. ANSI Z765 yöntemi ayrıntılandırır:

Her odanın uzunluğunu ve genişliğini bitmiş duvarın iç yüzüne kadar ölçün. Oda alanını bulmak için çarpın.

Merdiven boşlukları üstteki değil alttaki katta sayılır (o boşluk alt katın hacmidir, üst katın değil).

Gömme dolaplar ısıtılıyorsa ve en az 5 ft yüksekliğindeyse sayılır.

Banyolar, koridorlar ve dolaşım hacimleri ısıtılıyorsa sayılır.

Bitişik garaj, sineklikli veranda, tavan yüksekliği 7 ft'ten az çatı arası: sayılmaz.

Eğimli tavan (çatı arasında): oda ancak bitmiş alanının en az yarısı 7 ft ya da daha yüksek tavana sahipse nitelik kazanır. Nitelik kazandıktan sonra baş üstü boşluğu 5 ft ve üzeri olan her taban parçası tam sayılır; 5 ft'in altındaki alan dışarıda kalır.

Zemin üstü toplam GLA'yı bulmak için nitelik kazanan bütün odaları toplayın.

İki kişi aynı evi dürüstçe ölçüp yüzlerce fit kare farkla bitirebilir, çünkü tartışma hiçbir zaman metre hakkında değildir. Tartışma, hangi hacmin toplama girebileceği hakkındadır. Değerleme uzmanlarının kullandığı ANSI Z765 standardı sınırı, zemin seviyesinin üstünde bitmiş, ısıtılan ve doğrudan erişilebilen hacme çeker.

Çoğu durumu üç sınav belirler. Hacim, evin geri kalanıyla aynı standartta mı bitirilmiş? Prizden çalışan bir ısıtıcıyla değil, evin sabit sistemiyle mi ısıtılıyor? Ve evin içinden, bitmemiş bir alandan geçmeden ve ısıtılmayan bir alanı aşmadan ona ulaşabiliyor musunuz? Bir hacim üçünü de geçmek zorundadır.

Zemin altı hacim, herkesi yanıltan istisnadır. Güzelce bitirilmiş bir bodrum gerçek bir yaşam alanıdır ve gerçek değer katar, ama zemin üstü net alana girmez. Ayrı bildirilir; bunu tek bir başlık sayısına katlayan bir ilan, karşılaştırma sayısını abartmış olur.

Hesaplanmış örnek — ana katta 1.800 ft², bitmiş bodrumda 600 ft², bitişik garajda 400 ft² ve ısıtılan bir kış bahçesinde 200 ft² olan bir ev. Zemin üstü net alan 1.800 + 200 = 2.000 ft²'dir. Bodrum, 600 ft² bitmiş zemin altı alan olarak bildirilir. Garaj hiçbir koşulda net alan değildir. 3.000 ft² demek, yarı yarıya şaşırmak olur.

Tavan yüksekliği sık unutulan bir kural getirir ve bu bir değil iki kuraldır. Birincisi, eğimli tavanlı bir odanın bitmiş alanının en az yarısı 7 ft ya da daha yüksek tavana sahip olmalıdır; yoksa oda hiç sayılmaz — alçak çatı arası dönüşümlerinin çoğunu eleyen budur. İkincisi, bir oda o sınavı geçtikten sonra, baş üstü boşluğu 5 ft'ten az olan hiçbir taban parçası dâhil edilemez. 5 ft çizgisinden içerideki her yer tam sayılır: ANSI Z765'te yarım değer bandı yoktur, yani 5 ile 7 ft arasındaki şerit ya içeridedir ya dışarıda, asla yarıya bölünmez.

Emlak değerleme uzmanları, evinizin ilanda ve değerlemede görünen alanını etkileyen belirli bir yöntem kullanır:

Dış ölçüm: uzman genellikle evin dış ölçülerini metre ya da lazerle alır. İç alan, standart duvar kalınlığı düşülerek hesaplanır (genellikle her dış duvar için 6 inç).

Kapı boşlukları ve açıklıklar: bulundukları odanın parçası olarak dâhildir. Kanat açılımı için düşmeyin.

Yüksek kubbe tavanlar: tek kat sayılır — katedral tavan alanı iki kez değil bir kez sayılır (aynı hava, yalnızca daha yüksek).

İki kat yüksekliğinde giriş: kat sayımı, taban döşemesinin bulunduğu katı izler. İki kat yüksekliğindeki giriş birinci katın parçasıdır; ona bakan üst kat boşluğu sayılmaz (orada döşeme yoktur).

Emlakçıyla anlaşmazlık sık olur: eviniz ilanda yazandan büyük geliyorsa, ilana ekleyebileceğiniz resmî bir rapor için yetkili bir ölçüm uzmanı tutun (150–300 $).

Bir evin birden çok dürüst alanı vardır ve tartışmaların çoğu bunlardan ikisini karşılaştırmaktan doğar. Brüt alan dış duvarların dış yüzüne kadar ölçülür — ANSI Z765'in kullandığı, ilanların alıntıladığı, uzmanların bildirdiği budur. Net alan o duvarların içindeki tabandır: gerçekten kaplama malzemesiyle örteceğiniz yer. Bitmiş alan ise ısıtılan, bitirilmiş ve yaşanabilir olan kısımdır; bir bodrumun sayılıp sayılmayacağını belirleyen odur.

Brüt ile net arasındaki fark duvar kalınlığıdır ve fark insanların sandığından geniştir. Basit bir 40 ft × 30 ft evi ele alın: brütü 1.200 ft²'dir. Karkas, dış kaplama ve alçıpanla birlikte dış duvar yaklaşık 6 inç kalınlığındadır, yani içi kabaca 39 ft × 29 ft = 1.131 ft² eder. Bu 69 ft² fark demektir — yaklaşık %6 — ve daha hiçbir iç bölme sayılmamıştır.

İç bölmeler daha fazlasını alır. Evin içindeki her karkas duvar, kaplama döşenmeyecek bir tabanın üstünde durur, yani ev geneli için sipariş ettiğiniz malzeme her zaman ilandaki sayıdan azdır. İlan sayısına göre sipariş verirseniz fazla alırsınız.

Bir evi başka bir evle karşılaştıran her şeyde brüt alanı kullanın: ilanlar, değerlemeler, fit kare fiyatı, vergi kayıtları. Fit kare üzerinden satın aldığınız her şeyde net alanı kullanın. Bir sayı söylerken hangisini kastettiğinizi belirtin, çünkü ikisi de doğrudur ve ikisi birbirinin yerine geçmez.

Olası bir dönüşüm için çatı arasını ölçmek, oraya girmek demektir ve bu genellikle kirişleri ve altındaki taban alanını bulmak için yalıtımı kenara itmek anlamına gelir. O ikinci kısım bir rahatsız etmedir ve eski evlerde metreyi çıkarmadan önce neyin rahatsız edildiğini bilmekte fayda vardır.

Amerikan EPA'sı, vermikülit içerecek biçimde üretilmiş çatı arası ve duvar yalıtımını, evde asbestin bulunabileceği yerlerden biri olarak sayar; dokulu kaplamalar, zemin ve tavan karoları ile boru yalıtımı da aynı listede yer alır. Çatı arası kirişleri arasındaki serbest dolgu tam olarak bu tarife uyar.

EPA'nın tanımlamaya ilişkin rehberi çok açıktır ve doğrudan burada geçerlidir: bir malzemenin asbest içerip içermediğini genellikle yalnızca bakarak anlayamazsınız ve şüphe varsa asbest içeriyormuş gibi davranıp ona dokunmamalısınız. EPA ayrıca kendi başınıza numune almamanızı önerir, çünkü kötü bir numune alma işlemi malzemeyi rahatsız etmeden bırakmaktan daha çok lif salabilir; tadilat planlıyorsanız eğitimli ve belgeli birinin inceleme yapmasını salık verir — çatı arası ölçümünün ardındaki durum da genellikle budur.

Ölçümün kendisi için bu, hesabı değil sırayı değiştirir. Yalıtımın ne olduğunu kenara itmeden önce doğrulayın, sonra değil. Modern taş yünü ya da cam yünü çıkarsa çatı arası başka bir oda gibi ölçülür ve bu sayfadaki yükseklik kuralları değişmeden geçerlidir. Doğru yaştaki bir evde serbest dolgu granül çıkarsa ölçüm incelemeyi bekler.

Bunların hiçbiri hacmin net alan sayılıp sayılmayacağını etkilemez. Onu yukarıda anlatılan bitiş, ısıtma, erişim ve tavan yüksekliği sınavları belirler ve o sınavlar bugün tabanda ne olduğundan bağımsızdır.

Yukarıdaki tablo bitmiş bodrumu zemin üstü net alanın dışına koyuyor ve hemen ardından gelen soru, doğrudan bahçeye açılan bir bodrumun farklı olup olmadığıdır. Farklı görünür: bir duvarı tamamen açıktır, kapısı zemin seviyesindeki bahçeye açılır ve hacim üstündeki katla aynı gün ışığını alır. Farklı değildir ve bunu belirleyen kural bir ölçüm kuralıdır, kalite hakkında bir yargı değil.

Selling Guide'ı değerleme uzmanlarından zemin üstü ve zemin altı alan için ANSI Z765-2021'i izlemesini isteyen Fannie Mae, sınavı açıkça koyar: bir katın herhangi bir bölümü zemin altındaysa o kat zemin altı sayılır; bitiş kalitesi ya da herhangi bir odanın pencere alanı bunu değiştirmez. Bir bölümü zemin altında kalan ve bitmiş odalar barındıran bahçeye açılan bodrum bu yüzden ne zemin üstü alana ne de oda sayımına katılır.

Bütün kat, en alçak noktasına göre sınıflandırılır; bahçe seviyesindeki bodrumların ve gün ışığı alan bodrumların aynı yere düşmesinin sebebi budur. Toprağı bir cepheden aşağı çekmek, döşemeyi öteki üç cephede zeminin dışına çıkarmaz.

Bunların hiçbiri hacmin değersiz olduğu anlamına gelmez — rehber, zemin üstü sayımın dışında bırakılan odaların özellikle bitişi yüksek olduğunda belirgin değer katabileceği ve hepsinin ayrı bildirilip kendi satırında düzeltilmesi gerektiği konusunda nettir. Sayı başka bir satıra geçer; yok olmaz.

Yani yukarıdaki hesaplanmış örnekteki ev, alt katı bahçeye açılsa da açılmasa da aynı biçimde anlatılır: zemin üstü 2.000 ft², bitmiş zemin altı 600 ft², iki sayı olarak. Kaçınılması gereken şey tek bir 2.600 ft²'lik başlıktır; bahçeye açılan bodrumlu ilanların komşularına göre bu kadar sık yüksek okunmasının sebebi de budur.

Bu sayfadaki bütün kurallar ANSI Z765'e göredir, çünkü sitedeki hesaplayıcıların izlediği standart odur. Türkiye'de bir emlak ilanı brüt ve net metrekare yazar ve bunların hiçbiri ANSI'nin brüt yaşam alanıyla aynı şey değildir.

Türkiye'de net alan, dairenin duvarları arasında kalan kullanılabilir taban alanıdır. Brüt alan, dairenin kendi duvarlarını ve çoğu zaman ortak alanlardan düşen payı da içerir; bu yüzden aynı dairenin brütü netinden belirgin biçimde büyüktür. ANSI ise ölçüyü dış duvar yüzüne kadar alır ve ortak alandan pay eklemez — yani ANSI'nin sayısı Türk brütünden farklı bir mantıkla kurulur ve ikisi eşit değildir.

Bu sitedeki hesaplayıcılar ANSI'yi izler ve hiçbir hesaplayıcı sayfasına yerel bir alan tanımı karıştırılmamıştır. Türk brüt–net ayrımı yalnızca terimler sözlüğünde ve kullanım koşullarında adlandırılır. Bir ilandaki sayıyla buradaki bir hesabı karşılaştırırken hangi tanımın kullanıldığını sorun; aynı daire için iki tanım farklı sayılar verir.

Birim çevirisi ayrı bir iştir ve tamdır: 1 ft² = 0,09290304 m². Yukarıdaki 2.000 ft²'lik zemin üstü alan 185,81 m², 600 ft²'lik bodrum 55,74 m² eder ve 2.142 ft²'lik Amerikan medyanı 199,00 m²'dir.