Huur per vierkante voet berekenen

Het meest misbegrepen getal bij commerciële huur is welke oppervlakte je betaalt. Het netto oppervlak is de ruimte binnen je eigen unit — waar je bureaus kunt neerzetten. Het verhuurbare oppervlak telt daar jouw aandeel in de algemene ruimten bij op: entrees, gangen, gedeelde toiletten en technische ruimten.

Het verschil is de opslagfactor, ook wel de factor voor algemene ruimten genoemd. Hij wordt in procenten uitgedrukt, en verhuurbaar is netto maal één plus de opslagfactor. Een unit van 2.000 ft² met een opslagfactor van 15% wordt als 2.300 verhuurbare vierkante voet gefactureerd, dus je betaalt huur over 300 vierkante voet die je niet kunt inrichten.

Opslagfactoren liggen doorgaans tussen 10 en 20%. Een gebouw met één huurder kan dicht bij nul zitten; een toren met veel huurders, royale entrees en lange gangen kan boven de 20% uitkomen. Daarom is twee offertes op het genoemde tarief vergelijken misleidend: een tarief van 30 $ bij 12% opslag kost per bruikbare voet minder dan 28 $ bij 22% opslag.

Uitgewerkte vergelijking — unit A is 2.000 netto tegen 30 $ per ft² met 12% opslag. Verhuurbaar is 2.240, dus de jaarhuur is 67.200 $, oftewel 33,60 $ per bruikbare vierkante voet. Unit B is 2.000 netto tegen 28 $ met 22% opslag. Verhuurbaar is 2.440, jaarhuur 68.320 $, oftewel 34,16 $ per bruikbare voet. De unit die goedkoper lijkt is duurder.

Twee offertes met hetzelfde tarief kunnen heel verschillend geld betekenen, afhankelijk van de huurvorm, en die vorm staat vaak weggestopt in één regel van het voorstel.

Bij brutohuur zitten de exploitatiekosten in het tarief. Je betaalt één bedrag en de verhuurder draagt de belastingen, de verzekering en het onderhoud van de algemene ruimten. Dat begroot eenvoudig en heeft doorgaans het hoogste genoemde tarief.

Bij triple net, geschreven als NNN, zitten die drie kosten er niet in. Het genoemde tarief dekt alleen de ruimte, en je betaalt belastingen, verzekering en onderhoud daarbovenop, meestal als een extra bedrag per vierkante voet. Dat telt doorgaans 5 tot 12 $ per vierkante voet bij, wat een derde van de totale huisvestingskosten kan zijn. Een NNN-tarief van 22 $ en een brutotarief van 32 $ kunnen op hetzelfde uitkomen.

Aangepast bruto zit ertussenin, met sommige kosten inbegrepen en andere doorbelast. Omdat er geen standaardverdeling is, kun je zo'n offerte alleen vergelijken door te vragen om de geschatte totale huisvestingskosten per vierkante voet voor het komende jaar.

Wat de vorm ook is, vergelijk op totale jaarkosten per bruikbare vierkante voet. Dat ene getal maakt het tarief, de opslagfactor en de kostenstructuur vergelijkbaar, en het zegt wat een unit je bedrijf werkelijk kost.

Uitrekenen hoeveel ruimte je nodig hebt is de andere helft van de som, en die begint bij het aantal mensen en niet bij een plattegrond.

De dichtheid loopt sterk uiteen met de manier van werken. Een klassieke indeling met eigen kantoren komt uit op ruwweg 200 tot 250 netto vierkante voet per persoon. Een open indeling met vaste bureaus op 125 tot 175. Flexplekken en hybride roosters drukken het verder, vaak naar 75 tot 125 per persoon, gerekend op de piekbezetting in plaats van op het aantal mensen.

Uitgewerkt voorbeeld — een team van 20 mensen in een open indeling van 150 netto vierkante voet per persoon vraagt ongeveer 3.000 netto vierkante voet. Bij een opslagfactor van 15% is dat 3.450 verhuurbare vierkante voet, en tegen 35 $ per vierkante voet per jaar is de huur 120.750 $ per jaar, oftewel 10.063 $ per maand vóór servicekosten.

Tel verkeersruimte en gedeelde ruimte apart bij het getal per persoon op, in plaats van aan te nemen dat het er al in zit. Vergaderruimten, een keuken en een ontvangstruimte zijn doorgaans 20 tot 30% boven op het aantal werkplekken, en in een hybride kantoor groeien die eerder dan dat ze krimpen, omdat de ruimte voor samenwerken wordt gebruikt in plaats van voor bureaus.