Calculadora de aluguel por pé quadrado

O número mais mal compreendido da locação comercial é qual área você está pagando. Os pés quadrados utilizáveis são o espaço dentro do seu escritório, onde você pode pôr mesas. Os pés quadrados locáveis somam a sua parte das áreas comuns do edifício: recepções, corredores, banheiros compartilhados e casas de máquinas.

A diferença entre as duas é o fator de carga, às vezes chamado de fator de área comum. Ele é expresso em porcentagem, e a área locável é igual à utilizável vezes um mais o fator. Um escritório de 2.000 ft² com fator de carga de 15 % é faturado como 2.300 pés quadrados locáveis, então você paga aluguel por 300 pés quadrados que não pode mobiliar.

Os fatores de carga costumam ir de 10 a 20 %. Um edifício de inquilino único pode ficar perto de zero; uma torre multiusuário com recepções amplas e corredores longos pode passar dos 20 %. É por isso que comparar duas cotações só pela taxa de capa engana: uma taxa de US$ 30 com 12 % de carga custa menos por pé utilizável que uma de US$ 28 com 22 %.

Comparação resolvida — o escritório A tem 2.000 utilizáveis a US$ 30/ft² com 12 % de carga. A locável dá 2.240, então o aluguel anual é US$ 67.200, ou seja US$ 33,60 por pé quadrado utilizável. O escritório B tem 2.000 utilizáveis a US$ 28 com 22 % de carga. A locável dá 2.440, o aluguel anual US$ 68.320, ou US$ 34,16 por pé utilizável. O que parecia mais barato custa mais.

Duas cotações com a mesma taxa podem significar quantias muito diferentes conforme a estrutura do contrato, e essa estrutura costuma estar enterrada numa única linha do memorial.

Um contrato bruto inclui as despesas operacionais dentro da taxa. Você paga um único número e o proprietário cobre impostos, seguro e manutenção de áreas comuns. É simples de orçar e normalmente tem a taxa de capa mais alta.

Um contrato triple net, escrito NNN, exclui esses três custos. A taxa cotada cobre só o espaço, e você paga impostos, seguro e manutenção à parte, normalmente como um encargo adicional por pé quadrado. Isso costuma somar entre US$ 5 e 12 por pé quadrado, que pode ser um terço do custo total de ocupação. Uma taxa de US$ 22 NNN e uma de US$ 32 bruta podem terminar no mesmo lugar.

O bruto modificado fica no meio, com algumas despesas incluídas e outras repassadas. Como não há um rateio padrão, a única forma de comparar uma cotação bruta modificada é pedir o custo total estimado de ocupação por pé quadrado para o ano seguinte.

Seja qual for a estrutura, compare por custo total anual por pé quadrado utilizável. Essa única cifra normaliza a taxa, o fator de carga e a estrutura de despesas, e é o número que diz quanto um escritório realmente custa para o seu negócio.

Calcular quanto espaço você precisa é a outra metade da conta, e começa pelo número de pessoas e não por uma planta.

As densidades variam muitíssimo conforme o jeito de trabalhar de cada empresa. As plantas tradicionais de salas privativas ficam por volta de 200 a 250 pés quadrados utilizáveis por pessoa. A planta aberta com mesas fixas vai de 125 a 175. A mesa compartilhada e os esquemas híbridos caem ainda mais, muitas vezes para 75 a 125 por pessoa, calculado sobre a ocupação de pico e não sobre a folha.

Exemplo resolvido — um time de 20 pessoas em planta aberta a 150 pés quadrados utilizáveis por pessoa precisa de cerca de 3.000 pés quadrados utilizáveis (278,7 m²). Com um fator de carga de 15 % dá 3.450 pés quadrados locáveis, e a US$ 35 por pé quadrado por ano o aluguel dá US$ 120.750 anuais, ou US$ 10.063 por mês antes das despesas operacionais.

Some circulação e espaços compartilhados por cima da cifra por pessoa, em vez de supor que já estão incluídos. As salas de reunião, a copa e a recepção são tipicamente 20 a 30 % adicionais sobre a contagem de mesas, e num escritório híbrido costumam crescer em vez de encolher, porque o espaço é usado para colaborar e não para sentar.