Các bước, theo thứ tự
Bản rút gọn — mỗi bước được giải thích đầy đủ ở dưới.
- Lấy tổng giá
Giá rao, giá bán, tổng chi phí công việc hay tổng tiền vật liệu — tùy cái nào đang xét. Hãy dùng một con số nhất quán ở cả hai phía của phép so.
- Lấy diện tích
Dùng cùng một chuẩn ở cả hai phía. Với nhà ở, dùng diện tích ở được và có điều hòa (ANSI Z765); với vật liệu, dùng diện tích cần phủ.
- Chia
Giá mỗi ft² = Tổng giá ÷ Diện tích. Làm tròn tới số nguyên gần nhất cho dễ đọc.
- So cái tương tự với cái tương tự
Chỉ so trong cùng một khu, cùng một loại bất động sản và cùng một mức hoàn thiện. Cái đáng kể là mốc địa phương chứ không phải mức trung bình toàn quốc.
Câu trả lời ngắn
Giá mỗi foot vuông = Tổng giá ÷ Diện tích. Một ngôi nhà 450.000 $ rộng 1.800 foot vuông là 250 $ mỗi foot vuông — tức 2.691 $ mỗi mét vuông. Một công việc lát sàn 4.000 $ phủ 400 foot vuông là 10 $ mỗi foot vuông. Đơn vị này cho phép bạn so các công việc khác cỡ nhau một cách sòng phẳng.
Công thức: $ mỗi ft² = Tổng $ ÷ Tổng ft². Nếu bạn muốn làm việc theo mét vuông thì vẫn phép chia ấy với diện tích tính bằng mét vuông; để đổi giá mỗi foot vuông sang giá mỗi mét vuông, hãy nhân với 10,7639.
“Giá trên mỗi foot vuông” thật ra nói lên điều gì
Giá mỗi foot vuông đưa chi phí về một thước đo chung giữa những không gian khác cỡ nhau. Không có nó, bạn không thật sự so được một căn hộ 400.000 $ rộng 1.400 foot vuông với một ngôi nhà 550.000 $ rộng 2.200 foot vuông. Có nó thì so được: căn hộ là 286 $ mỗi foot vuông, ngôi nhà là 250 $.
Đó là mặt hữu ích. Mặt gây hiểu lầm: thước đo này không tính tới việc trong cái giá ấy thật ra có những gì. Một ngôi nhà 250 $ mỗi foot vuông có thể là nhà mới xây trong một khu được ưa chuộng. Ở một thị trường khác, một ngôi nhà 250 $ mỗi foot vuông có thể đã 70 tuổi và đang cần thay mái. Cùng một con số, giá trị hoàn toàn khác.
Giá mỗi foot vuông trong bất động sản
Trong bất động sản, giá mỗi foot vuông được dùng để so các tin rao và để ước lượng giá thị trường sát thực tế. Cách dùng cho đúng:
- ·Hãy so trong cùng một khu. Mức trung bình địa phương chỉ có nghĩa trong bán kính khoảng 1,5 kilômét.
- ·Hãy so các loại bất động sản tương tự nhau (căn hộ với căn hộ, nhà riêng với nhà riêng; đừng trộn lẫn).
- ·Hãy dùng diện tích ở được (phần đã hoàn thiện và có điều hòa). Đừng đưa nhà xe, tầng hầm chưa hoàn thiện hay hiên hở vào mẫu số.
- ·Nhà mới xây thường có giá mỗi ft² cao hơn: hệ thống kỹ thuật còn mới, đúng quy chuẩn hiện hành và ít việc bảo trì bị hoãn lại.
- ·Nhà nhỏ có giá mỗi ft² CAO HƠN tính trung bình. Trong cùng một khu, một ngôi nhà 1.000 foot vuông và một ngôi nhà 2.500 foot vuông thường bán với những con số tuyệt đối gần nhau hơn ta tưởng; nghĩa là căn nhỏ có giá mỗi ft² cao hơn.
Giá nhà trung vị ở Mỹ (2024) vào khoảng 200–220 $ mỗi foot vuông — tức khoảng 2.150–2.370 $ mỗi mét vuông — nhưng trải từ 80 $ ở vùng nông thôn tới 1.000 $ trở lên ở San Francisco và Manhattan. Không có bối cảnh địa lý thì con số trung bình gần như vô dụng. Tin rao ở Việt Nam thì niêm yết theo triệu đồng mỗi mét vuông; các giá trị ở đây tính bằng đô la Mỹ nên muốn so phải quy theo tỷ giá trong ngày.
Chi phí mỗi foot vuông khi xây và khi cải tạo
Xây một ngôi nhà mới ở Mỹ dao động từ 150 tới 300 $ mỗi foot vuông (số liệu NAHB 2024) — nhưng đó là trung vị trải trên nhiều vùng và nhiều mức hoàn thiện. Nhà thiết kế riêng, khu trung tâm và mức hoàn thiện cao cấp có thể vượt 500 $ mỗi foot vuông.
Cải tạo còn sai biệt nhiều hơn nữa, vì đơn giá phụ thuộc rất lớn vào việc bạn động tới những không gian nào. Bếp và phòng tắm đắt hơn phòng ngủ rất nhiều trên mỗi foot vuông, bởi chúng gồm cả tủ, cấp thoát nước, điện và gạch.
| Loại công việc | $ mỗi ft² (Mỹ) | $ mỗi m² | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Xây nhà mới | 150–300 $ | 1.615–3.229 $ | NAHB 2024; thay đổi theo vùng và mức hoàn thiện |
| Nhà thiết kế riêng | 250–500 $ | 2.691–5.382 $ | Kiến trúc sư thiết kế, hoàn thiện cao cấp |
| Cải tạo bếp | 150–400 $ | 1.615–4.306 $ | Gồm tủ, mặt bàn bếp và thiết bị |
| Cải tạo phòng tắm | 200–600 $ | 2.153–6.458 $ | Cao vì dày đặc phần nước và phần gạch |
| Cải tạo nội thất cơ bản | 30–100 $ | 323–1.076 $ | Sơn, sàn; không gồm bếp và phòng tắm |
| Nhà phụ / cải tạo nhà xe | 200–400 $ | 2.153–4.306 $ | Thường đắt hơn phần xây mới tương đương |
| Đập đi xây lại | 200–350 $ | 2.153–3.767 $ | Phá dỡ cộng phần xây mới |
Giá mỗi foot vuông của vật liệu
Với vật liệu, giá mỗi foot vuông đơn giản hơn nhiều — nó chỉ là đơn giá. Hãy nhân nó với diện tích công việc của bạn (cộng phần hao hụt) để ra chi phí của hạng mục:
- ·Sàn vinyl cuộn: 1–4 $ mỗi ft²
- ·Sàn laminate: 2–6 $ mỗi ft²
- ·Sàn gỗ kỹ thuật: 4–12 $ mỗi ft²
- ·Sàn gỗ tự nhiên: 5–15 $ mỗi ft²
- ·Gạch gốm: 2–10 $ mỗi ft²
- ·Gạch porcelain: 3–15 $ mỗi ft²
- ·Đá tự nhiên: 5–30 $ mỗi ft² trở lên
- ·Thảm (hạng trung): 2–5 $ mỗi ft²
- ·Tấm ốp ngoài bằng vinyl: 2–5 $ mỗi ft²
- ·Tấm ốp ngoài xi măng sợi: 4–10 $ mỗi ft²
- ·Mái ngói bitum: 3–5 $ mỗi ft² mái
- ·Mái kim loại: 7–15 $ mỗi ft² mái
Đây chỉ là tiền vật liệu. Chi phí đã bao gồm thi công thường bằng khoảng 1,5–3 lần tiền vật liệu, tùy hạng mục. Muốn biết chi phí thật của công việc thì phải lấy báo giá của thợ.
Giá mỗi foot vuông khi thuê
Với thuê nhà, giá mỗi foot vuông cho phép bạn so các căn trong cùng một thành phố hoặc giữa các thành phố:
- ·Tiền thuê trung bình ở Mỹ (2024): khoảng 2,00 $ mỗi ft² — 1 $ ở vùng nông thôn, 5 $ trở lên ở San Francisco và Manhattan
- ·Thuê văn phòng thương mại thường niêm yết theo năm trên mỗi ft² (ví dụ 40 $ mỗi ft² mỗi năm)
- ·Thuê mặt bằng bán lẻ cũng theo năm trên mỗi ft², nhưng có thể cộng thêm phần chia theo doanh thu
- ·Căn hộ nhỏ có giá mỗi ft² cao hơn căn lớn (đúng như hiệu ứng ở bất động sản để bán)
Những cái bẫy thường gặp
Giá mỗi foot vuông được dùng nhiều tới mức rất dễ dùng sai. Hãy để ý các điểm sau:
- ·Định nghĩa diện tích khác nhau — hãy chắc rằng hai bên cùng dùng một chuẩn (ANSI Z765 với nhà ở)
- ·Đưa phần chưa hoàn thiện vào mẫu số (một ngôi nhà 300.000 $ trên 2.000 foot vuông là 150 $ mỗi ft²; nhưng nếu 600 foot vuông trong đó là tầng hầm chưa hoàn thiện thì chi phí trên phần ở thật là 214 $)
- ·So một tòa nhà mới với một tòa nhà cũ đang tồn đọng việc bảo trì
- ·So bất động sản có tính giá trị đất với bất động sản không tính
- ·Lẫn “giá rao trên mỗi ft²” với “giá bán trên mỗi ft²” (cái quan trọng là giá bán)
- ·Quên phí sang tên, thuế và bảo hiểm — chúng không tăng theo diện tích nhưng vẫn xuất hiện trong chi phí sở hữu thật
Giá trung vị mỗi foot vuông ở các đô thị Mỹ (2024)
Hãy dùng bảng này như một phép kiểm với bất kỳ tin rao nào. Một ngôi nhà ở San Francisco rao 400 $ mỗi foot vuông là một cơ hội đáng nói to. Một ngôi nhà ở Cleveland rao 400 $ mỗi foot vuông thì có gì đó không ổn — hãy kiểm lại diện tích, các bất động sản so sánh và tình trạng nhà. Giá trung vị mỗi foot vuông ở Mỹ chênh nhau khoảng 12 lần giữa hai đầu, và điều đó khiến các con số trung bình toàn quốc gần như không dùng được nếu thiếu bối cảnh địa phương.
| Vùng đô thị | Trung vị $/ft² | Trung vị $/m² | Bậc |
|---|---|---|---|
| Vịnh San Francisco, CA | 900–1.200 $ | 9.688–12.917 $ | Cao nhất |
| Manhattan, NY | 1.200–1.800 $ | 12.917–19.375 $ | Cao nhất |
| Honolulu, HI | 750–900 $ | 8.073–9.688 $ | Cao |
| Los Angeles, CA | 650–850 $ | 6.997–9.149 $ | Cao |
| San Diego, CA | 600–750 $ | 6.458–8.073 $ | Cao |
| Boston, MA | 550–700 $ | 5.920–7.535 $ | Cao |
| Seattle, WA | 500–650 $ | 5.382–6.997 $ | Cao |
| Washington, DC | 450–600 $ | 4.844–6.458 $ | Cao |
| Miami, FL | 400–550 $ | 4.306–5.920 $ | Trên trung bình |
| Denver, CO | 350–450 $ | 3.767–4.844 $ | Trên trung bình |
| Portland, OR | 300–400 $ | 3.229–4.306 $ | Trên trung bình |
| Austin, TX | 300–400 $ | 3.229–4.306 $ | Trên trung bình |
| Nashville, TN | 250–325 $ | 2.691–3.498 $ | Trung bình |
| Phoenix, AZ | 225–300 $ | 2.422–3.229 $ | Trung bình |
| Atlanta, GA | 200–275 $ | 2.153–2.960 $ | Trung bình |
| Dallas-Fort Worth, TX | 200–275 $ | 2.153–2.960 $ | Trung bình |
| Charlotte, NC | 175–250 $ | 1.884–2.691 $ | Trung bình |
| Chicago, IL | 175–250 $ | 1.884–2.691 $ | Trung bình |
| Houston, TX | 160–220 $ | 1.722–2.368 $ | Dưới trung bình |
| Indianapolis, IN | 140–185 $ | 1.507–1.991 $ | Dưới trung bình |
| Pittsburgh, PA | 130–175 $ | 1.399–1.884 $ | Dưới trung bình |
| Memphis, TN | 110–160 $ | 1.184–1.722 $ | Dưới trung bình |
| Cleveland, OH | 100–145 $ | 1.076–1.561 $ | Thấp nhất |
| Detroit, MI | 80–130 $ | 861–1.399 $ | Thấp nhất |
Đây là các trung vị cấp đô thị năm 2024 — nhà riêng lẻ để bán, đã hoàn thiện và ở được. Các khu bên trong mỗi đô thị có thể cao hoặc thấp hơn 2–3 lần. Muốn số liệu hiện thời, hãy kiểm khu của bạn trên Zillow, Redfin hoặc Realtor.com.
Các bậc chi phí xây dựng
Nếu bạn xây thay vì mua, giá mỗi foot vuông thay đổi rất nhiều theo mức hoàn thiện. Hãy đọc báo giá của nhà thầu theo cách này:
| Bậc thi công | $/ft² (Mỹ) | $/m² | Nghĩa là gì |
|---|---|---|---|
| Nhà lắp ghép / tiền chế | 80–150 $ | 861–1.615 $ | Sản xuất ở nhà máy, lắp tại công trường, ít tùy biến |
| Nhà mẫu phổ thông | 130–180 $ | 1.399–1.938 $ | Hoàn thiện tiêu chuẩn của nhà thầu, mặt bằng đơn giản |
| Nhà thầu xây hàng loạt | 160–220 $ | 1.722–2.368 $ | Công ty toàn quốc, có lựa chọn mặt bằng, nâng cấp tiêu chuẩn |
| Bán tùy biến | 220–320 $ | 2.368–3.444 $ | Mặt bằng sửa lại, hoàn thiện tầm trung, một phần làm riêng |
| Thiết kế riêng (tầm trung) | 300–450 $ | 3.229–4.844 $ | Kiến trúc sư thiết kế, nẹp gỗ đặt riêng, đá granit hoặc thạch anh |
| Thiết kế riêng cao cấp | 450–700 $ | 4.844–7.535 $ | Hoàn thiện cao cấp, tổ đội chuyên sâu, thiết kế phức tạp |
| Hạng sang | 700–1.500 $ trở lên | 7.535–16.146 $ | Thiết kế độc bản, vật liệu hiếm, không nhân nhượng |
Các con số này không gồm tiền đất, việc san nền và các khoản phí nộp cho chính quyền; chúng có thể cộng thêm từ 50.000 tới 500.000 $ nữa. Hãy luôn hỏi nhà thầu: “Con số này đã gồm đất, giấy phép, đấu nối hạ tầng, sân vườn và lối xe chưa?”
Khi nào KHÔNG nên dùng giá mỗi foot vuông
Giá mỗi foot vuông là một cách sàng lọc ban đầu tốt, nhưng nó gãy trong vài trường hợp:
- ·Thửa nhỏ so với thửa lớn. Một ngôi nhà 1.200 foot vuông trên thửa đất 50.000 foot vuông được định giá theo đất chứ không theo nhà. Giá mỗi ft² của căn nhà là con số gây hiểu lầm.
- ·Đất ven biển, có tầm nhìn hoặc lô góc. Cái chi phối là phần chênh của vị trí đất chứ không phải cỡ công trình.
- ·Nhà có giá trị lịch sử hoặc kiến trúc. Nét riêng tạo ra một phần chênh không tăng theo diện tích.
- ·Bất động sản quy hoạch hỗn hợp hoặc thương mại. Giá phản ánh cách khai thác tốt nhất chứ không phản ánh các nhà ở so sánh.
- ·Nhà mới xây trong một khu đang chuyển mình. Chủ đầu tư có thể đang định giá theo giá trị tương lai dự kiến chứ không theo các bất động sản so sánh hôm nay.
- ·Bán trong thế bị ép (phát mãi, bán lỗ). Giá mỗi ft² dưới thị trường phản ánh sự vội vã của bên bán chứ không phản ánh giá trị thật.
- ·Công trình sắp bị phá dỡ. Người mua đang định giá mảnh đất trừ đi tiền phá dỡ, chứ không định giá tòa nhà.
Nếu một mức giá mỗi ft² “nghe lạ”, hãy hỏi: có giá trị đất, giá trị vị trí hay giá trị nét riêng nào đang phá vỡ phép so này không? Một ngôi nhà thấp hơn trung vị của khu tới 50 $ mỗi foot vuông thì gần như luôn có lý do — hãy tìm ra lý do trước khi mừng vì giá.
Những gì giá mỗi foot vuông bỏ ra ngoài
Giá mỗi foot vuông chỉ là giá niêm yết chia cho diện tích. Nó không nói gì về chi phí thật của việc sống ở đó. Những gì bị bỏ ra ngoài — và chúng làm các con số thay đổi ra sao:
- ·Thuế bất động sản. Thay đổi cực lớn theo bang và theo địa phương. New Jersey thu trung bình 2,21% giá trị mỗi năm; Hawaii 0,27%. Một ngôi nhà 500.000 $ chịu 11.050 $ thuế mỗi năm ở New Jersey so với 1.350 $ ở Hawaii — trên một ngôi nhà 1.500 foot vuông là 7,37 $ so với 0,90 $ mỗi foot vuông mỗi năm.
- ·Phí quản lý. Các khu có ban quản lý và chung cư cộng thêm từ 200 tới 1.500 $ mỗi tháng trở lên. Với một căn hộ 1.000 foot vuông, phí 400 $ mỗi tháng là 4,80 $ mỗi foot vuông mỗi năm, chồng lên giá mua.
- ·Bảo hiểm. Bảo hiểm nhà ở trung bình 1.800 $ mỗi năm trên toàn nước Mỹ nhưng còn 700 $ ở Hawaii và lên trên 4.000 $ ở Florida và Louisiana (vùng bão và lụt). Bảo hiểm động đất và lụt tính riêng.
- ·Phí sang tên và chi phí chốt giao dịch. Từ 2–5% giá mua. Trên một ngôi nhà 400.000 $ là 8.000–20.000 $ — thêm 5–13 $ mỗi foot vuông cho một giao dịch 1.500 foot vuông.
- ·Lãi vay mua nhà. Với lãi suất 7% trong 30 năm, bạn trả thêm gần bằng đúng giá mua một lần nữa dưới dạng lãi. Một khoản vay 400.000 $ là khoảng 558.000 $ tiền lãi trong cả kỳ hạn.
- ·Bảo trì và sửa chữa. Quy tắc nhanh của ngành: 1% giá trị căn nhà mỗi năm. Với một ngôi nhà 500.000 $, đó là 5.000 $ mỗi năm cho mái, điều hòa, cấp thoát nước, sơn và những hỏng hóc bất ngờ.
- ·Hóa đơn tiện ích. Sưởi, làm mát, nước, điện. Một ngôi nhà lớn ở vùng khí hậu lạnh hoặc nóng có thể tốn 400–800 $ mỗi tháng — khoảng 3–7 $ mỗi foot vuông mỗi năm, chồng lên tất cả những khoản trên.
Trong bất động sản, người ta gọi đây là “chi phí sở hữu thật”. Một ngôi nhà 200 $ mỗi foot vuông ở một bang thuế cao, bảo hiểm đắt và phí quản lý lớn có thể tốn hơn mỗi tháng so với một ngôi nhà 250 $ mỗi foot vuông ở nơi khác. Khi đi xem nhà, hãy tính tổng chi phí hằng tháng (khoản trả nợ + thuế + bảo hiểm + phí quản lý + ước tính tiện ích) và so những con số đó chứ không chỉ so giá mỗi ft².
Diện tích phủ bì so với diện tích ở được — lỗi so sánh hay gặp nhất
Nếu bạn thấy các mức giá mỗi ft² khác nhau cho cùng một ngôi nhà trên các trang khác nhau thì gần như luôn là vì mẫu số dùng loại diện tích nào. Không có một chuẩn duy nhất.
- ·Diện tích ở được (ANSI Z765). Phần đã hoàn thiện và có điều hòa, đo tới mặt ngoài tường bao. Loại nhà xe, hiên không điều hòa và tầng hầm chưa hoàn thiện.
- ·Diện tích sàn phủ bì. Gồm toàn bộ không gian có mái, dù đã hoàn thiện và có điều hòa hay không. Thường dùng cho nhà xây mới.
- ·Diện tích có điều hòa. Loại riêng những phần mở rộng không có điều hòa dù đã hoàn thiện. Có tính quyết định ở vùng khí hậu lạnh.
- ·Diện tích trên mặt đất. Loại hẳn tầng hầm ra ngoài, kể cả khi đã hoàn thiện. Phổ biến trong báo cáo thẩm định giá.
- ·Tổng diện tích đã hoàn thiện. Cộng tầng hầm đã hoàn thiện vào diện tích trên mặt đất, nhưng thường được ghi thành một dòng riêng.
- ·Ở Việt Nam, hợp đồng mua bán căn hộ ghi diện tích thông thủy, còn diện tích tim tường thì lớn hơn vì tính cả phần tường; hai con số cho hai mức giá mỗi mét vuông khác nhau trên cùng một căn hộ. Đây là phiên bản Việt Nam của chính vấn đề nói ở trên, nhưng định nghĩa không trùng với ANSI.
Hãy luôn kiểm xem mức giá đó dùng con số diện tích nào. Một ngôi nhà “tổng cộng” 3.000 foot vuông với 1.000 foot vuông tầng hầm đã hoàn thiện thì thật ra là 2.000 foot vuông diện tích ở trên mặt đất. Giá mỗi ft² thay đổi rất nhiều theo mẫu số: 300.000 ÷ 3.000 = 100 $, còn 300.000 ÷ 2.000 = 150 $. Cùng một ngôi nhà, chênh 50% ở con số nhìn thấy.
Giá vật liệu và giá nhân công là hai con số khác nhau
Hai báo giá cùng nói “trên mỗi foot vuông” có thể lệch nhau bốn lần mà cả hai đều trung thực; vì một bên là vật liệu, bên kia là vật liệu đã thi công. Sàn gỗ tự nhiên tính riêng vật liệu là khoảng 4–15 $ mỗi ft², còn đã thi công là 11–25 $. Hãy xác định mỗi con số thuộc loại nào trước khi đem so.
Bên dưới đó còn một khác biệt thứ hai rất dễ bỏ sót: hai con số thường được tính trên hai diện tích khác nhau. Giá vật liệu áp cho thứ bạn mua, tức diện tích đo được cộng hao hụt. Giá nhân công hay giá đã thi công thường tính trên diện tích đo được, vì thợ được trả tiền để phủ mặt sàn chứ không phải để trả tiền cho phần dư của bạn.
Một ví dụ tính thử, phòng 300 foot vuông lát gỗ tự nhiên. Vật liệu ở 6 $ mỗi foot vuông được tính trên 300 + 10% = 330 foot vuông; tức 1.980 $. Giá đã thi công 11–25 $ mỗi ft² thì tính trên 300 foot vuông đo được; tức 3.300–7.500 $ — và con số đã thi công ấy vốn đã bao gồm vật liệu. Cộng cả hai lại là tính tiền gỗ hai lần.
Giá đã thi công còn thay đổi theo những gì nó bao gồm. Hãy hỏi xem việc phá dỡ, việc chở bỏ sàn cũ, việc xử lý lớp nền, nẹp chuyển tiếp, len chân tường và tiền vận chuyển nằm trong hay ngoài con số ấy. Đó chính là những khoản biến một đơn giá rẻ thành một công việc đắt, và cũng là lý do vì sao giá mỗi foot vuông thấp nhất không đáng tin là công việc rẻ nhất.
- ·Chỉ vật liệu — số tiền nhà cung cấp thu; áp cho diện tích phải mua (đo được cộng hao hụt).
- ·Chỉ nhân công — số tiền thợ thu để thi công; thường tính trên diện tích đo được.
- ·Đã thi công — vật liệu và nhân công gộp trong một đơn giá. Thường không gồm phá dỡ, chở bỏ, sửa lớp nền, len chân tường và nẹp chuyển tiếp.
- ·Trọn gói — đã thi công cộng phần chuẩn bị và phần hoàn thiện. Hiếm khi được báo theo mỗi foot vuông; hãy yêu cầu bóc tách từng hạng mục.
Ở quy mô nhỏ, giá mỗi foot vuông không tuyến tính
Mọi điều ở trên đều coi giá mỗi foot vuông như một đơn giá: nhân với diện tích là ra chi phí. Điều đó đúng ở khoảng giữa và gãy ở đầu dưới; đó là lý do một báo giá cho phòng tắm nhỏ trông như thể người thợ đọc nhầm bản vẽ.
Lý do là thế này: một phần đáng kể của mọi công việc không hề tăng giảm theo diện tích. Việc đi tới công trường, dỡ đồ, lắp đặt, che chắn lối vào, dọn dẹp và chở bỏ phế thải tốn gần như nhau dù căn phòng là 40 foot vuông hay 400. Phần lớn các tổ đội định giá phần này thành một mức phí tối thiểu, và dưới cỡ công việc mà đơn giá phủ được mức đó thì thứ bạn trả chính là mức tối thiểu.
Một ví dụ với mức tối thiểu 500 $ và đơn giá 4,00 $ mỗi foot vuông. Hai con số gặp nhau ở 125 foot vuông. Ở 300 foot vuông, công việc được tính 1.200 $ và đơn giá thực tế đúng bằng 4,00 $ như đã rao. Ở 50 foot vuông, phần việc chỉ đáng 200 $, mức tối thiểu thu 500 $ và đơn giá thực tế thành 10,00 $ — gấp hai lần rưỡi con số đã rao cho đúng cùng một loại việc.
Biết điều này có lợi theo cả hai chiều. Nó vừa giải thích vì sao báo giá cho một việc nhỏ không phải là bằng chứng bạn bị tính đắt, vừa giải thích vì sao thêm hành lang vào cùng lúc với phòng tắm thường rẻ hơn nhiều so với làm riêng phòng tắm. Nếu bạn có hai khoảng nhỏ cần làm, gộp chúng vào một lần thợ tới thường là khoản tiết kiệm lớn nhất có thể có.
Nó cũng có nghĩa là một đơn giá gom từ một công việc lớn không áp được cho một công việc nhỏ. Khi so báo giá, hãy hỏi mức tối thiểu là bao nhiêu và nó hết hiệu lực ở đâu; với mọi việc dưới vài trăm foot vuông, hãy so tổng tiền chứ đừng so đơn giá.
| Cỡ công việc | Số tiền tính | Đơn giá thực tế | Cái nào áp dụng |
|---|---|---|---|
| 50 ft² (4,65 m²) | 500 $ | 10,00 $ / ft² | Mức tối thiểu |
| 100 ft² (9,29 m²) | 500 $ | 5,00 $ / ft² | Mức tối thiểu |
| 125 ft² (11,61 m²) | 500 $ | 4,00 $ / ft² | Hai con số gặp nhau |
| 200 ft² (18,58 m²) | 800 $ | 4,00 $ / ft² | Đơn giá |
| 300 ft² (27,87 m²) | 1.200 $ | 4,00 $ / ft² | Đơn giá |
| 500 ft² (46,45 m²) | 2.000 $ | 4,00 $ / ft² | Đơn giá |
Cách báo giá được tính ở Việt Nam
Ở Việt Nam, cả bất động sản lẫn xây dựng đều niêm yết theo mét vuông chứ không theo foot vuông, nhưng mọi cái bẫy ở trên đều có bản sao của nó ở đây — và cái bẫy lớn nhất vẫn là mẫu số.
Với căn hộ, giá mỗi mét vuông phụ thuộc vào việc con số ấy chia cho diện tích thông thủy hay diện tích tim tường. Diện tích thông thủy là phần bạn thật sự đi lại được; diện tích tim tường tính tới trục tường nên lớn hơn. Cùng một căn hộ, cùng một tổng giá, hai đơn giá khác nhau — đúng như phép so giữa diện tích ở được và diện tích sàn phủ bì ở trên, chỉ khác cách vạch ranh giới.
Với nhà xây riêng, nhà thầu báo đơn giá trên mỗi mét vuông diện tích sàn xây dựng, và diện tích ấy không phải là diện tích sàn bạn đi lên. Phần móng, phần mái, sân, tum và tầng hầm được quy đổi theo những hệ số riêng của từng nhà thầu, nên hai báo giá cùng nói “mỗi mét vuông” có thể đang chia cho hai diện tích lệch nhau đáng kể. Hãy yêu cầu bảng tính diện tích sàn xây dựng kèm theo đơn giá; không có nó thì đơn giá không so được.
Mức hoàn thiện cũng phải nói rõ. Báo giá xây thô chỉ gồm phần kết cấu và phần xây, báo giá hoàn thiện gồm phần vật liệu bạn nhìn thấy, còn trọn gói hay chìa khóa trao tay gồm cả hai — chênh lệch giữa chúng lớn hơn mọi khác biệt về tay nghề. Đây là bản sao Việt Nam của phân biệt “chỉ vật liệu” với “đã thi công” ở trên.
Cuối cùng, hãy nhớ những khoản không tăng theo diện tích. Với căn hộ, ngoài giá mua còn có khoản đóng góp quỹ bảo trì phần sở hữu chung nộp một lần khi nhận nhà và phí quản lý hằng tháng tính theo đồng trên mỗi mét vuông. Với đất ở, chênh lệch giữa lô mặt tiền và lô trong hẻm thường lớn hơn mọi khác biệt về diện tích — và đó chính là trường hợp “đừng dùng giá mỗi đơn vị diện tích” đã nói ở trên.
Các công cụ tính dùng những kỹ thuật này
Câu hỏi thường gặp
Tính giá mỗi foot vuông thế nào?+
Mức giá mỗi foot vuông thế nào là tốt cho một ngôi nhà?+
Giá mỗi foot vuông cao hay thấp thì tốt hơn?+
Tính chi phí lát sàn theo foot vuông thế nào?+
Vì sao nhà nhỏ có chi phí mỗi foot vuông cao hơn?+
Mức giá mỗi foot vuông thế nào là tốt cho nhà xây mới?+
Vì sao giá mỗi foot vuông của một việc nhỏ lại cao đến thế?+
Hướng dẫn liên quan
Ready to calculate?
Tính chi phí công việc