Cách tính diện tích của một ngôi nhà

Tiêu chuẩn ANSI Z765 mà phần lớn thẩm định viên và tin rao bán sử dụng chỉ tính phần hoàn thiện, có điều hòa và khép kín hoàn toàn, đo tới mặt ngoài tường bao. Nghĩa là: phòng hoàn thiện trên mặt đất được tính; tầng hầm hoàn thiện tính riêng (và thường không cộng vào diện tích “chính”).

Nhà xe, hiên có lưới, gác mái chưa hoàn thiện, sàn gỗ ngoài trời và sân trong KHÔNG nằm trong diện tích ở. Tất cả đều được ghi riêng trong tin rao (“nhà xe liền kề 2 ô tô”, “hiên có mái”).

Đi vòng quanh bên ngoài với thước dây. Ở mỗi mặt, lấy kích thước ngoài dài nhất tại phần móng (hoặc tính cả phần nhô ra và phần thụt vào nếu bạn đo tới lớp ốp). Vẽ phác diện tích chiếm đất và ghi nhãn từng số đo.

Nhà hai tầng có mặt bằng trên dưới giống nhau thì nhân diện tích chiếm đất với 2. Nhà có tầng trên nhỏ hơn (kiểu Cape Cod, một tầng rưỡi) thì đo từng tầng riêng. Nhà lệch tầng thì đo từng cao độ.

Diện tích nhà có ba nghĩa khác nhau và các tin rao thường làm chúng lẫn vào nhau. Biết sự khác biệt sẽ bảo vệ bạn khi so sánh các bất động sản.

Diện tích hoàn thiện trên mặt đất: phần có điều hòa và hoàn thiện nằm trên cao độ mặt đất. Không gồm tầng hầm, kể cả khi đã hoàn thiện. Đây là thứ ANSI Z765 gọi là “diện tích ở tổng” (GLA) đối với nhà ở.

Dưới mặt đất (tầng hầm hoàn thiện): phần hầm có điều hòa và hoàn thiện. Ghi riêng ngay cả khi ở được.

Tổng diện tích hoàn thiện: trên mặt đất + dưới mặt đất. Con số “to” xuất hiện trên tiêu đề tin rao thường là con số này.

Vì sao điều này quan trọng: một ngôi nhà “tổng” 2.500 ft² với 1.000 ft² là hầm hoàn thiện thì thực tế chỉ có 1.500 ft² trên mặt đất. Thẩm định viên, cơ quan thuế và phần lớn phép so sánh bất động sản đều dùng diện tích trên mặt đất. So một ngôi nhà có GLA 2.500 ft² với một ngôi nhà tổng 2.500 ft² mà 1.000 nằm dưới đất là so lệch — hai thứ đó không tương đương.

Cách chính xác nhất để tính diện tích nhà là đo từng phòng, từ tường bao tới tường bao. Phương pháp ANSI Z765 quy định chi tiết:

Đo chiều dài và chiều rộng mỗi phòng tới mặt trong của tường hoàn thiện. Nhân lại để ra diện tích phòng.

Lỗ thông tầng cầu thang được tính ở tầng dưới chứ không phải tầng trên (khoảng trống đó thuộc thể tích tầng dưới).

Tủ âm tường được tính nếu có điều hòa và cao ít nhất 5 ft.

Phòng tắm, hành lang và các không gian đi lại được tính nếu có điều hòa.

Nhà xe liền kề, hiên có lưới, gác mái cao dưới 7 ft: không tính.

Trần dốc (trong gác mái): phòng chỉ đủ điều kiện nếu ít nhất một nửa diện tích hoàn thiện có trần cao từ 7 ft trở lên. Sau khi đủ điều kiện, mọi phần sàn có khoảng cách đầu từ 5 ft trở lên được tính đủ; phần dưới 5 ft bị loại.

Cộng tất cả các phòng đủ điều kiện để ra tổng GLA trên mặt đất.

Hai người có thể đo cùng một ngôi nhà một cách trung thực và ra kết quả lệch nhau hàng trăm foot vuông, bởi tranh cãi chưa bao giờ nằm ở cái thước. Nó nằm ở chỗ phần nào được phép cộng vào. Tiêu chuẩn ANSI Z765 mà thẩm định viên dùng vạch ranh giới ở phần hoàn thiện, có điều hòa và tiếp cận trực tiếp được, nằm trên cao độ mặt đất.

Ba phép thử quyết định gần như mọi trường hợp. Phần đó có được hoàn thiện cùng chuẩn với phần còn lại của ngôi nhà không? Nó có được sưởi hoặc làm mát bằng hệ thống cố định của ngôi nhà, chứ không phải bằng một thiết bị cắm ổ điện, không? Và bạn có tới được nó từ bên trong nhà, không phải đi xuyên qua một khu vực chưa hoàn thiện hay băng qua một khu vực không có điều hòa, không? Một không gian phải qua cả ba.

Phần dưới mặt đất là ngoại lệ khiến ai cũng nhầm. Một tầng hầm hoàn thiện đẹp là không gian sống thật và có giá trị thật, nhưng nó không nằm trong diện tích ở trên mặt đất. Nó được ghi riêng; một tin rao gộp cả vào một con số tiêu đề là đã phóng đại con số dùng để so sánh.

Ví dụ tính thử — một ngôi nhà có 1.800 ft² ở tầng chính, 600 ft² hầm hoàn thiện, 400 ft² nhà xe liền kề và 200 ft² phòng kính có điều hòa. Diện tích ở trên mặt đất là 1.800 + 200 = 2.000 ft². Tầng hầm được ghi là 600 ft² diện tích hoàn thiện dưới mặt đất. Nhà xe không bao giờ là diện tích ở. Nói 3.000 ft² là sai lệch tới một nửa.

Chiều cao trần đặt ra một quy tắc hay bị quên, và đó là hai quy tắc chứ không phải một. Thứ nhất, phòng có trần dốc phải có ít nhất một nửa diện tích hoàn thiện với trần cao từ 7 ft trở lên; nếu không, cả phòng không được tính — đây chính là điều loại bỏ phần lớn các gác mái cải tạo thấp. Thứ hai, sau khi phòng qua phép thử đó, không phần sàn nào có khoảng cách đầu dưới 5 ft được đưa vào. Từ vạch 5 ft trở vào, mọi thứ tính đủ: ANSI Z765 không có dải nửa giá trị, nghĩa là dải giữa 5 và 7 ft hoặc vào hẳn hoặc ra hẳn, không bao giờ bị chia đôi.

Thẩm định viên bất động sản dùng một phương pháp cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp tới con số diện tích xuất hiện trong tin rao và trong chứng thư thẩm định:

Đo ngoài: thẩm định viên thường lấy kích thước ngoài của ngôi nhà bằng thước dây hoặc máy laser. Diện tích trong được tính bằng cách trừ độ dày tường tiêu chuẩn (thường 6 inch cho mỗi tường bao).

Ô cửa và khoảng mở: được tính như một phần của phòng chứa chúng. Không trừ phần cánh cửa quét qua.

Trần vòm cao: chỉ tính một tầng — diện tích trần nhà thờ được tính một lần chứ không phải hai (vẫn là ngần ấy sàn, chỉ cao hơn).

Sảnh thông tầng: cách đếm tầng đi theo tầng có mặt sàn. Sảnh cao hai tầng thuộc về tầng một; khoảng trống trên lầu nhìn xuống nó không được tính (ở đó không có sàn).

Tranh chấp với môi giới là chuyện thường: nếu nhà bạn có vẻ lớn hơn con số trong tin rao, hãy thuê một người đo có chứng chỉ để có báo cáo chính thức đính kèm tin rao (150–300 $).

Một ngôi nhà có nhiều con số diện tích đều trung thực, và phần lớn tranh cãi sinh ra từ việc đem hai trong số đó ra so nhau. Diện tích tổng đo tới mặt ngoài tường bao — đó là thứ ANSI Z765 dùng, tin rao trích dẫn và thẩm định viên báo cáo. Diện tích lọt lòng là phần sàn bên trong các tường đó: chính là chỗ bạn thật sự trải vật liệu. Còn diện tích hoàn thiện là phần có điều hòa, đã hoàn thiện và ở được; đó là thứ quyết định một tầng hầm có được tính hay không.

Chênh lệch giữa tổng và lọt lòng là độ dày tường, và nó rộng hơn người ta tưởng. Lấy một ngôi nhà đơn giản 40 ft × 30 ft: tổng là 1.200 ft². Với khung, lớp ốp ngoài và tấm hoàn thiện trong, tường bao dày khoảng 6 inch, nên lòng trong còn khoảng 39 ft × 29 ft = 1.131 ft². Chênh 69 ft² — khoảng 6% — và chưa đếm một vách ngăn nào.

Vách ngăn trong lấy đi nhiều hơn nữa. Mỗi tường khung bên trong nhà đứng trên một phần sàn sẽ không được lát, nghĩa là vật liệu bạn đặt cho cả căn luôn ít hơn con số trong tin rao. Đặt theo con số tin rao là mua thừa.

Dùng diện tích tổng cho mọi thứ đem nhà này so với nhà khác: tin rao, thẩm định, đơn giá trên foot vuông, hồ sơ thuế. Dùng diện tích lọt lòng cho mọi thứ bạn mua theo foot vuông. Khi nói ra một con số, hãy nói rõ bạn đang nói con số nào, vì cả hai đều đúng và không thể thay thế cho nhau.

Đo gác mái cho một phương án cải tạo nghĩa là chui lên đó, và thường là gạt lớp cách nhiệt sang bên để tìm dầm và phần sàn bên dưới. Phần thứ hai đó là một sự xáo trộn, và ở nhà cũ thì nên biết mình đang xáo trộn cái gì trước khi rút thước ra.

EPA Hoa Kỳ liệt kê cách nhiệt gác mái và tường có chứa vermiculite là một trong những nơi có thể có amiăng trong nhà; lớp phủ tạo vân, gạch sàn và gạch trần cùng lớp bọc đường ống cũng nằm trong danh sách đó. Lớp rải rời giữa các dầm gác mái khớp đúng với mô tả này.

Hướng dẫn nhận diện của EPA rất rõ và áp dụng thẳng vào đây: thường bạn không thể nhìn mà biết một vật liệu có chứa amiăng hay không, và khi còn nghi ngờ thì hãy coi như nó có chứa và đừng đụng vào. EPA cũng khuyên không tự lấy mẫu, vì lấy mẫu sai có thể phát tán nhiều sợi hơn là cứ để yên; nếu bạn định sửa chữa, nên nhờ người được đào tạo và có chứng chỉ tới kiểm tra — và đó thường chính là tình huống đằng sau việc đo gác mái.

Với bản thân phép đo, điều này không đổi phép tính mà đổi thứ tự. Xác nhận lớp cách nhiệt là gì trước khi gạt nó sang bên, chứ không phải sau. Nếu là bông khoáng hoặc bông thủy tinh hiện đại thì đo gác mái như đo một phòng bất kỳ, và các quy tắc chiều cao trên trang này áp dụng nguyên vẹn. Nếu là hạt rải rời trong một ngôi nhà đúng độ tuổi thì phép đo chờ kết quả kiểm tra.

Không điều nào ở trên ảnh hưởng tới việc không gian đó có được tính là diện tích ở hay không. Điều đó do các phép thử hoàn thiện, điều hòa, lối vào và chiều cao trần nói ở trên quyết định, và các phép thử ấy độc lập với thứ đang nằm trên sàn hôm nay.

Bảng ở trên đặt tầng hầm hoàn thiện ra ngoài diện tích ở trên mặt đất, và câu hỏi tiếp theo luôn là liệu một tầng hầm mở thẳng ra sân có khác không. Trông thì khác: một mặt tường mở hoàn toàn, cửa đi ra sân ở cao độ mặt đất, và không gian nhận cùng ánh sáng ban ngày như tầng trên. Nó không khác, và quy tắc quyết định điều đó là một quy tắc đo lường, không phải một phán xét về chất lượng.

Fannie Mae, tổ chức có Selling Guide yêu cầu thẩm định viên tuân theo ANSI Z765-2021 cho diện tích trên và dưới mặt đất, nêu phép thử rất rõ: nếu bất kỳ phần nào của một tầng nằm dưới cao độ mặt đất thì cả tầng đó là dưới mặt đất; chất lượng hoàn thiện hay diện tích cửa sổ của bất kỳ phòng nào cũng không thay đổi điều đó. Vì vậy một tầng hầm mở ra sân có một phần dưới mặt đất và chứa các phòng hoàn thiện vẫn không được cộng vào diện tích trên mặt đất, cũng không vào số phòng.

Cả tầng được phân loại theo điểm thấp nhất của nó; đó là lý do tầng hầm mức sân và tầng hầm lấy sáng đều rơi vào cùng một chỗ. Hạ đất xuống ở một mặt không đưa mặt sàn lên khỏi mặt đất ở ba mặt còn lại.

Không điều nào trong đó có nghĩa là không gian ấy vô giá trị — hướng dẫn nói rất rõ rằng các phòng bị loại khỏi phần đếm trên mặt đất có thể cộng thêm giá trị đáng kể, nhất là khi hoàn thiện cao, và tất cả phải được ghi riêng và điều chỉnh trên dòng của riêng nó. Con số chuyển sang một dòng khác; nó không biến mất.

Vậy ngôi nhà trong ví dụ tính thử ở trên được mô tả y như nhau dù tầng dưới có mở ra sân hay không: 2.000 ft² trên mặt đất, 600 ft² hoàn thiện dưới mặt đất, thành hai con số. Điều cần tránh là một tiêu đề duy nhất ghi 2.600 ft²; đó cũng là lý do tin rao có tầng hầm mở ra sân hay đọc lên cao hơn hàng xóm.

Mọi quy tắc trên trang này theo ANSI Z765, vì đó là tiêu chuẩn mà các công cụ tính trên trang web này đi theo. Ở Việt Nam, một tin rao căn hộ ghi diện tích thông thủy và diện tích tim tường, và không con số nào trong hai con số ấy giống diện tích ở tổng của ANSI.

Diện tích thông thủy là phần sàn lọt lòng thực dùng: đo giữa các mặt tường hoàn thiện, không tính cột và hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ, có tính phần sàn dưới vách ngăn không chịu lực. Diện tích tim tường đo tới tim tường bao và tim tường ngăn giữa các căn, nên nó gồm cả một nửa bề dày các tường đó cùng cột và hộp kỹ thuật — vì thế cùng một căn hộ, tim tường luôn lớn hơn thông thủy, thường quanh 5% tới 10%. Hợp đồng mua bán căn hộ hiện nay ghi diện tích thông thủy, còn ANSI thì đo tới mặt ngoài tường bao và không cộng phần diện tích chung — tức là con số ANSI được dựng theo một logic khác hẳn và không bằng cả hai con số Việt Nam.

Các công cụ tính trên trang web này theo ANSI và không có định nghĩa diện tích địa phương nào được trộn vào bất kỳ trang công cụ tính nào. Cách phân biệt thông thủy và tim tường chỉ được nêu tên trong bảng thuật ngữ và trong điều khoản sử dụng. Khi so một con số trong tin rao với một phép tính ở đây, hãy hỏi tin rao dùng định nghĩa nào; cùng một căn hộ, hai định nghĩa cho hai con số khác nhau.

Đổi đơn vị là việc riêng và là phép đổi chính xác: 1 ft² = 0,09290304 m². Diện tích trên mặt đất 2.000 ft² ở trên bằng 185,81 m², tầng hầm 600 ft² bằng 55,74 m², và trung vị 2.142 ft² của Mỹ là 199,00 m².