Tính lại diện tích sau khi cải tạo

Trả lời ngắn

Diện tích thay đổi khi lớp vỏ có điều hòa của công trình thay đổi. Một phần cơi nới thêm diện tích. Một bức tường ngoài bị dỡ lấy đi diện tích. Còn mọi thứ xảy ra bên trong một lớp vỏ không đổi thì phần lớn là không.

Dỡ một bức tường trong nhà chỉ thêm đúng phần sàn của chính bức tường đó — bề dày hoàn thiện nhân chiều dài. Với một vách ngăn 2×4 tiêu chuẩn dài 4,27 mét (14 ft), đó là 5,25 foot vuông, tức 0,49 m²; dưới ba phần trăm của một căn phòng thông thường.

Hoàn thiện tầng hầm, cải tạo nhà xe hay quây kín một cái hiên có thể thêm diện tích hoàn thiện; nhưng nó có được cộng vào diện tích ở trên mặt đất hay không lại phụ thuộc vào các phép thử về cao độ, điều hòa, hoàn thiện và lối vào, chứ không phụ thuộc vào việc không gian đó được dùng thế nào.

Dỡ một bức tường thay đổi ít hơn mọi người tưởng

Đây là câu hỏi hay gặp nhất sau cải tạo, và câu trả lời làm người ta hụt hẫng. Khi một bức tường trong nhà biến mất, sàn được thêm đúng phần diện tích mà bức tường đứng lên — không hơn. Hai căn phòng hai bên vốn đã được đo tới mặt tường của chúng, nên phần sàn mới duy nhất là dải mà bức tường chiếm.

Một vách ngăn trong nhà tiêu chuẩn dựng bằng cột 2×4, thực tế sâu 3,5 inch, cộng tấm thạch cao nửa inch mỗi mặt: bề dày hoàn thiện 4,5 inch, tức 11,4 cm. Trên một tuyến 14 ft (4,27 m), đó là 5,25 foot vuông, tức 0,49 m². Trên tuyến 20 ft (6,10 m), là 7,5 foot vuông, tức 0,70 m². Một bức tường 2×6, dày hoàn thiện 6,5 inch (16,5 cm), trả lại 7,58 foot vuông trên tuyến 14 ft.

Vậy nên một lần mở thông làm đổi hoàn toàn cách vận hành của cả tầng trệt chỉ thêm năm tới tám foot vuông, khoảng nửa mét vuông, vào hồ sơ chính thức. Nếu một tin rao nói việc dỡ tường thêm tám mươi foot vuông thì hoặc còn thứ khác đã thay đổi, hoặc con số ban đầu đã sai.

Chiều ngược lại cũng vậy. Thêm một vách ngăn mới lấy đi đúng dải đó khỏi sàn; chia một căn phòng làm đôi làm giảm tổng diện tích 0,49 m², trong khi cho ra hai phòng. Diện tích riêng của từng phòng thì trông như mất nhiều hơn tổng, vì bức tường rơi vào cả hai bên — nhưng thứ biến mất chỉ là bản thân bức tường.

Có đúng một trường hợp mà việc dỡ tường làm đổi con số một cách đáng kể, và đó là một phép trừ. Nếu một bức tường chịu lực được thay bằng một dầm và các cột, thì các cột ở lại; một cây cột đã bao che đứng giữa phòng là một vật cản thật. Nó vẫn là sai số làm tròn so với căn phòng, nhưng đáng vẽ vào bản vẽ cập nhật thay vì phát hiện ra khi đồ đạc được chở tới.

Phần cơi nới: đo bên ngoài, đừng đo bên trong

Phần cơi nới là trường hợp con số thật sự dịch, và nó được đo khác với mọi thứ bạn làm bên trong. Với nhà ở, diện tích sàn lấy tới mặt ngoài hoàn thiện; nên một phần cơi nới 12 nhân 16 ft (3,66 × 4,88 m) thêm 192 foot vuông, tức 17,84 m² — đo từ mặt ngoài lớp ốp chứ không phải mặt thạch cao.

Đó là lý do lòng trong của một phần cơi nới luôn đo nhỏ hơn con số nó thêm vào. Một phần cơi nới 12 nhân 16 ft dựng bằng khung 2×6 và có lớp ốp ngoài có thể có lòng trong khoảng 11 nhân 15, tức 165 foot vuông, 15,33 m². Cả hai con số đều đúng cho mục đích của nó: 192 cho hồ sơ, 165 cho đơn đặt vật liệu lát sàn.

Ở chỗ phần cơi nới gặp ngôi nhà cũ, đừng tính bức tường chung hai lần. Hãy đo phần sàn mới từ mặt ngoài của bức tường bao ban đầu, để bản thân bức tường ở lại trong diện tích sàn vốn đã sở hữu nó.

Một tầng hai thêm lên trên phần sàn hiện có theo cùng quy tắc, và cùng lời cảnh báo về lỗ thông tầng cầu thang: khoảng trống mà cầu thang mới chiếm được tính một lần, ở tầng dưới; nên diện tích tầng trên loại nó ra. Tính ở cả hai tầng là một trong những cách phổ biến nhất khiến con số của một ngôi nhà hai tầng bị dôi.

Tầng hầm, nhà xe, gác mái và hiên

Đây là bốn lần cải tạo làm đổi một ngôi nhà nhiều nhất và làm đổi con số diện tích chính ít nhất, vì cả bốn đều dựa trên phép thử điều kiện chứ không dựa trên công sức hay tiền bỏ ra.

Một tầng hầm đã hoàn thiện, dù hoàn thiện đẹp tới đâu, vẫn được ghi là diện tích hoàn thiện dưới mặt đất, tách khỏi diện tích ở trên mặt đất. Đó không phải sự coi nhẹ công việc đã làm — đó là cách của chuẩn đo để giữ cho hai ngôi nhà, một có tầng dưới mở ra sân và một không có, vẫn so được với nhau. Hãy nói cả hai con số riêng ra thay vì cộng chúng lại.

Một lần cải tạo nhà xe chỉ được tính khi không gian đã hoàn thiện, được điều hòa cố định và tiếp cận được trực tiếp từ phần còn lại của ngôi nhà; ở phần lớn nơi, điều đó nghĩa là một lần cải tạo có phép chứ không phải một cuối tuần đóng thạch cao. Cải tạo gác mái thì dựa vào chiều cao trần và lối vào. Trang tính diện tích nhà trên trang web này trình bày cả hai phép thử chi tiết, kể cả quy tắc trần dốc vốn loại phần lớn các gác mái thấp.

Một cái hiên được quây kín thì theo phép thử không gian có điều hòa: một phòng kính được sưởi, cách nhiệt và khép kín hoàn toàn thì có thể được tính; một phòng ba mùa kính đơn, không có thiết bị điều hòa cố định thì không. Ranh giới là điều hòa và độ kín, không phải việc căn phòng có dễ chịu để ngồi hay không.

Con số đã cập nhật cần đi tới đâu

Một giá trị đã tính lại chỉ đáng giữ nếu nó tới được các hồ sơ dùng tới nó, và những hồ sơ đó không tự cập nhật.

Cơ quan quản lý địa phương giữ giá trị xác định thuế bất động sản, và giá trị đó thường được cập nhật từ giấy phép chứ không từ lúc hoàn công — nên nó có thể chậm, và có thể sai theo cả hai hướng. Một phần cơi nới đã xin phép nhưng xây nhỏ hơn bản vẽ là tình huống đáng sửa lại chứ không nên để đó.

Bảo hiểm được tính theo chi phí xây dựng lại, mà chi phí đó tỷ lệ với diện tích. Một phần cơi nới không khai báo có thể khiến hợp đồng thiếu bảo hiểm đúng bằng chi phí xây lại phần mà không ai được cho biết. Đây là khoản thật sự mất tiền và cũng là khoản bị quên nhiều nhất.

Nếu bạn bán, thẩm định viên sẽ tự đo ngôi nhà và con số của họ mới là con số được tính. Thứ có ích là bạn có hồ sơ của chính mình: một bản vẽ phác có ghi ngày, các số đo, và bạn đã đo theo chuẩn nào. Giữ một ghi chép bằng văn bản về một lần đo và về những gì nó loại ra là một kỷ luật nhỏ của riêng nó — và đó là khác biệt giữa một sai lệch bạn giải thích được với một sai lệch bạn không.