Công cụ tính diện tích công trình

Diện tích sàn tổng được đo tới mặt ngoài tường bao và gồm toàn bộ phần khép kín — tường chịu lực, hộp kỹ thuật, lồng thang bộ và giếng thang máy. Đó là con số mà phần lớn công cụ tính diện tích công trình đưa ra.

Diện tích cho thuê — dùng trong thuê thương mại — cộng vào phần không gian của khách thuê một tỷ lệ tương ứng của các khu vực chung (sảnh, hành lang, nhà vệ sinh). Con số này thường là 85–92% của diện tích tổng.

Diện tích dùng được chỉ là phần dành riêng cho khách thuê, đo tới mặt trong của tường bao. Đó là phần bạn thật sự chiếm dụng.

Với công trình nhiều tầng, hãy tính diện tích từng tầng riêng. Mặt bằng 60 × 40 ft trên 3 tầng = 60 × 40 × 3 = 7.200 ft² diện tích sàn tổng. Tầng hầm và tầng áp mái chỉ được tính nếu đã hoàn thiện và là không gian có điều hòa đạt quy chuẩn.

Mặt bằng chiếm đất bất định (hình chữ L, công trình có sân trong, phần cơi nới) phải được chia thành các hình chữ nhật. Hãy dùng công cụ nhiều khu vực ở trên và thêm một khu vực cho mỗi phần hình chữ nhật.

Diện tích công trình có nhiều định nghĩa, và định nghĩa đúng tùy vào việc bạn đang tính cái gì. Chênh lệch giữa các định nghĩa trên cùng một công trình có thể là 15–30%.

Diện tích sàn tổng: mọi thứ bên trong tường bao ở tất cả các tầng, kể cả tường, cột, thang và hộp kỹ thuật. Dùng cho phép tính tổng chi phí xây dựng.

Diện tích dùng được thực: diện tích tổng trừ tường, cột, hộp kỹ thuật và giếng thang máy. Thường là 80–85% của diện tích tổng.

Diện tích cho thuê: chuẩn dùng trong thuê thương mại. Diện tích tổng trừ giếng thang máy và lồng thang bộ, nhưng vẫn gồm các khu vực chung của tòa nhà. Thường là 90–95% của diện tích tổng.

Hiệu suất sàn: diện tích dùng được thực ÷ diện tích tổng. Tòa văn phòng hiện đại nhắm hiệu suất 80–85%; tòa cũ có thể chỉ 70–75%.

Ví dụ tính thử: một tòa văn phòng có diện tích sàn tổng 10.000 ft² thường có khoảng 8.500 ft² diện tích dùng được thực, 9.200 ft² diện tích cho thuê và hiệu suất sàn 85%.

Tổng diện tích công trình là tổng của tất cả các tầng chứ không chỉ diện tích chiếm đất. Mỗi tầng được tính riêng theo đường bao ngoài của chính nó:

Công trình một tầng: diện tích chiếm đất = tổng ft².

Hai tầng bằng nhau: diện tích chiếm đất × 2 = tổng ft² (giả định hai tầng giống hệt nhau; điều này hiếm khi đúng).

Nhiều tầng có diện tích khác nhau: hãy tính từng tầng riêng. Nhiều công trình có tầng trệt lớn và tầng trên nhỏ (thương mại), hoặc tầng trên lớn và tầng trệt nhỏ (nhà ở có chỗ để xe).

Gác lửng và tầng lửng: hãy tính diện tích thật chứ không tính như một tầng đầy đủ.

Tầng hầm: tính vào diện tích tổng nếu có sưởi hoặc điều hòa; nếu không thì loại ra.

Tầng kỹ thuật và các phòng kỹ thuật trên mái: tính vào diện tích tổng nếu khép kín và có điều hòa.

Công trình phụ và công trình thương mại nhẹ về ở các cỡ tiêu chuẩn, vì chúng được dựng khung theo các bước tiêu chuẩn và lợp bằng vì kèo tiêu chuẩn. Biết diện tích chiếm đất của từng cỡ cho bạn biết tấm bê tông, diện tích mái và — quan trọng hơn — có cần giấy phép hay không.

Ngưỡng cấp phép là lý do phải đo trước khi mua. Nhiều địa phương ở Mỹ miễn giấy phép xây dựng cho công trình phụ dưới 100 hoặc 120 ft²; đó chính xác là lý do các nhà kho 10 × 10 và 8 × 12 phổ biến đến vậy: cả hai đều nằm ngay dưới vạch. Hãy kiểm tra con số ở địa phương bạn, vì nó khác nhau giữa các nơi và một số nơi đặt ở 200 ft².

Ví dụ tính thử — một nhà xe rời 24 × 24 ft. Diện tích chiếm đất là 576 ft². Với tấm bê tông dày 4 in, đó là 576 × 0,333 ÷ 27 = 7,11 yard khối bê tông; với mái 6/12, phần mái phủ là 576 × 1,118 = 644 ft², tức 6,4 square trước hao hụt.

Nếu có gác mái hoặc tầng hai thì diện tích chiếm đất không phải diện tích sàn. Một nhà khung cột 30 × 40 có diện tích chiếm đất 1.200 ft², nhưng với một nửa gác mái thì diện tích sàn là 1.800 ft². Hãy giữ hai con số tách biệt: diện tích chiếm đất chi phối tấm bê tông, móng và giới hạn mật độ xây dựng; diện tích sàn chi phối phần hoàn thiện và, với công trình thương mại, các phép tính công năng.

Nên kiểm tra mật độ xây dựng ngay từ đầu. Nhiều quy định quy hoạch giới hạn tỷ lệ phần trăm thửa đất được phủ bằng công trình, nên một xưởng lớn trên một thửa nhỏ có thể trượt về mật độ dù đạt hết mọi khoảng lùi. Hãy cộng diện tích chiếm đất của công trình mới vào diện tích chiếm đất của ngôi nhà rồi so với diện tích thửa trước khi đặt bất cứ thứ gì.

Chi phí xây dựng thay đổi theo công năng, vật liệu và vùng:

Nhà riêng lẻ (xây mới): 150–300 $ mỗi ft² (trung bình NAHB 2024).

Nhà cao cấp làm riêng: 300–600 $ mỗi ft² trở lên.

Nhà ở nhiều căn (chung cư, căn hộ dịch vụ): 130–250 $ mỗi ft².

Thương mại nhẹ (văn phòng, bán lẻ): 200–400 $ mỗi ft².

Công trình y tế: 300–600 $ mỗi ft² (nhiều hệ thống cơ điện hơn).

Công nghiệp hoặc nhà kho: 80–200 $ mỗi ft² (ít hoàn thiện bên trong hơn).

Trường học: 250–500 $ mỗi ft² (tùy vùng và thiết kế).

Bệnh viện: 500–1.000 $ mỗi ft² trở lên (cao nhất, vì hệ thống cơ điện và yêu cầu tuân thủ quy chuẩn).

Không con số nào gồm tiền đất, san nền và giấy phép. Hãy luôn hỏi: mức giá mỗi foot vuông này đã gồm móng, cơ điện nước, hoàn thiện — hay chỉ phần thô?

Mọi diện tích trên trang này viết bằng foot vuông và các chuẩn theo BOMA và ANSI. Ở Việt Nam, diện tích công trình tính bằng mét vuông, và trong một hợp đồng thuê thương mại thì cách phân biệt diện tích tim tường với diện tích thông thủy làm đúng công việc của cách phân biệt cho thuê với dùng được ở đây. Phép đổi là chính xác: 1 ft² = 0,09290304 m².

Quy đổi các diện tích chiếm đất trong bảng: 80 ft² = 7,43 m²; 120 ft² = 11,15 m²; 240 ft² = 22,30 m²; 400 ft² = 37,16 m²; 576 ft² = 53,51 m²; 1.200 ft² = 111,48 m²; 2.400 ft² = 222,97 m². Tòa văn phòng 10.000 ft² trong ví dụ là 929,03 m².

Ngưỡng cấp phép cũng thuộc về địa phương và được viết bằng mét vuông chứ không bằng foot vuông. Ở Việt Nam, việc miễn giấy phép xây dựng cho công trình đơn giản và công trình phụ do pháp luật xây dựng và quy định của địa phương quyết định, và khác nhau giữa các nơi; hãy xin xác nhận bằng văn bản từ cơ quan quản lý xây dựng trước khi coi một công trình là “xây được mà không cần phép”. Ngưỡng 100–120 ft² trên trang này là đặc thù của Mỹ và không phải chuẩn cho Việt Nam.

Về phía diện tích chiếm đất, cách gọi địa phương là mật độ xây dựng, còn tổng diện tích sàn là hệ số sử dụng đất. Hãy cộng diện tích chiếm đất của công trình phụ mới vào diện tích chiếm đất của công trình hiện có rồi lấy tỷ lệ trên diện tích thửa; tỷ lệ đó phải nằm dưới giới hạn mật độ xây dựng. Phép tính tỷ lệ không phụ thuộc đơn vị, nên nó cho cùng kết quả dù bạn dùng foot vuông hay mét vuông.