Công cụ tính diện tích thửa đất

Diện tích thửa đất = tổng diện tích lô đo tới ranh giới sở hữu. Ở Mỹ, thửa ngoại ô thông thường nằm trong khoảng 5.000–12.000 ft² (0,11–0,28 mẫu Anh). Thửa nông thôn và thửa cao cấp có thể từ 1 mẫu trở lên (từ 43.560 ft²).

Các phép đổi thường gặp: 1 mẫu Anh = 43.560 ft². 1/4 mẫu = 10.890 ft². 1/2 mẫu = 21.780 ft². Một thửa 1 mẫu Anh xấp xỉ 209 × 209 ft (hình vuông) hoặc bất kỳ hình chữ nhật tương đương nào.

Ở Việt Nam, diện tích thửa được rao và ghi trên sổ đỏ bằng mét vuông. Một mẫu Anh là 4.046,86 m², nên một thửa một phần tư mẫu Anh là khoảng 1.012 m². Các đơn vị địa phương là sào, công, mẫu và hecta, và ở đây có một cái bẫy: mẫu Anh không phải mẫu ta. Mẫu Bắc Bộ là 3.600 m², mẫu Trung Bộ khoảng 4.999,5 m², sào Bắc Bộ là 360 m² và công ở miền Nam là 1.000 m². Một mẫu Anh bằng 1,124 mẫu Bắc Bộ, 4,047 công và 0,4047 hecta; đừng đổi con số trong một tin rao mà không hỏi đơn vị nào đang được dùng.

Bản trích lục thửa đất của bạn (bản đã đăng ký) thể hiện kích thước thửa chính xác. Cổng thông tin bản đồ đất đai của địa phương (miễn phí, trực tuyến) cũng hiển thị ranh thửa kèm kích thước.

Với thửa bất định có nhiều góc trên đường ranh, sổ ghi hiện trường của đơn vị đo đạc cho diện tích chính xác. Phần lớn bản trích lục ghi thẳng “Diện tích: X,XX m²” hoặc số mẫu ngay trên tài liệu.

Diện tích thửa là tổng diện tích nằm trong các đường ranh sở hữu của bạn — khác với diện tích nhà (không gian ở bên trong) và khác với diện tích sân (phần ngoài trời dùng được).

Hãy tìm kích thước bất động sản của bạn từ: sổ đỏ, bản trích lục thửa đã đăng ký, kết quả đo đạc khi mua nhà, cổng thông tin bản đồ đất đai (nhiều nơi miễn phí và trực tuyến) hoặc một đơn vị đo đạc có chứng chỉ hành nghề (300–1.500 $).

Thửa hình chữ nhật: chiều dài × chiều rộng. Thửa 100 × 150 ft = 15.000 ft² = 0,344 mẫu Anh.

Thửa bất định: chia thành hình chữ nhật hoặc tam giác, tính từng phần, rồi cộng lại.

Thửa hình thang: ((mặt trước + mặt sau) ÷ 2) × chiều sâu. Một thửa rộng 80 ft phía trước, 100 ft phía sau và sâu 150 ft: ((80 + 100) ÷ 2) × 150 = 13.500 ft².

Ví dụ tính thử: thửa góc hình múi. Cách dễ nhất thường là dùng cổng thông tin bản đồ đất đai, nơi tính được diện tích trực tiếp từ các đường ranh đã vẽ.

Bất động sản thường được đo bằng CẢ foot vuông LẪN mẫu Anh. Biết cả hai rất tiện khi so các tin rao:

Các mốc kích thước thửa thường gặp: 1 mẫu Anh = 43.560 ft². Nửa mẫu = 21.780 ft². Một phần tư mẫu = 10.890 ft². 1/8 mẫu = 5.445 ft². 1/10 mẫu = 4.356 ft².

Kích thước thửa điển hình theo khu vực: đô thị (dưới 5.000 ft²), nhà ở ngoại ô (6.000–12.000 ft² = 0,14–0,28 mẫu), ngoại ô cao cấp (12.000–22.000 ft² = 0,28–0,5 mẫu), ngoại ô rộng (0,5–2 mẫu = 21.780–87.120 ft²), nông thôn (1–10 mẫu trở lên).

Diện tích chiếm chỗ xây được: thường là diện tích thửa trừ khoảng lùi (10–30 ft từ mỗi ranh). Trên một thửa 10.000 ft² với khoảng lùi 25 ft, có thể chỉ còn 4.000–6.000 ft² xây được.

Hệ số sử dụng đất: tỷ số giữa tổng diện tích sàn công trình và diện tích thửa. Phần lớn quy hoạch nhà ở cho phép 0,3–0,5. Ở mức 0,4, một thửa 10.000 ft² cho quyền xây 4.000 ft² sàn.

Diện tích thửa cho biết bạn sở hữu cái gì. Diện tích xây được cho biết bạn dùng được cái gì, và hai thứ đó không bao giờ bằng nhau. Quy hoạch quy định các khoảng lùi — khoảng cách tối thiểu phải để trống tính từ mỗi ranh — và phần còn lại bên trong là khối tích xây dựng.

Khoảng lùi được cho riêng cho mặt trước, hai bên và mặt sau, và con số bên áp cho cả hai phía. Vậy chiều rộng xây được là chiều rộng thửa trừ hai lần khoảng lùi bên; chiều sâu là chiều sâu thửa trừ khoảng lùi trước và sau. Nhân hai số đó là ra khối tích.

Ví dụ tính thử — một thửa 60 × 120 ft với khoảng lùi 25 ft phía trước, 5 ft mỗi bên và 20 ft phía sau. Chiều rộng: 60 − 5 − 5 = 50 ft. Chiều sâu: 120 − 25 − 20 = 75 ft. Khối tích: 3.750 ft²; đó là 52% của thửa 7.200 ft². Khoảng một nửa một thửa ngoại ô thông thường là không xây được, trước khi bất kỳ quy định nào khác có hiệu lực.

Khối tích là một trần, không phải một mục tiêu. Giới hạn mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, yêu cầu về lối vào và chỗ đỗ xe, diện tích bể tự hoại, hành lang kỹ thuật và cây lớn đều ăn thêm vào nó. Trên một thửa có hành lang hạ tầng chạy dọc một ranh, phần đất dùng được có thể nhỏ hơn nhiều so với khối tích gợi ra.

Thứ làm người ta bất ngờ là thửa góc. Nhiều quy định coi cả hai ranh giáp đường là ranh mặt trước, nên thửa góc mang hai khoảng lùi trước thay vì một trước một bên — và điều đó có thể lấy đi một phần ba khối tích so với cùng thửa ấy nằm giữa dãy phố. Hãy kiểm tra định nghĩa trong quy định địa phương chứ đừng đoán.

Diện tích thửa dẫn dắt nhiều phép tính tài chính:

Định giá thuế bất động sản: thường dựa trên giá trị đã có công trình (nhà + đất), tính theo CẢ foot vuông thửa LẪN foot vuông công trình. Mỗi cơ quan dùng một công thức riêng.

Giá trị đất trên mỗi mẫu Anh: rất khác nhau. Đất nông thôn: 1.000–10.000 $ mỗi mẫu. Đất ngoại ô sẵn sàng xây dựng: 20.000–200.000 $ mỗi mẫu. Thị trường đô thị cao cấp: 1–10 triệu đô la mỗi mẫu.

Diện tích xây được: diện tích thửa × hệ số sử dụng đất. Ở mức 0,4, thửa 8.000 ft² = tối đa 3.200 ft² công trình.

Quy định về khoảng lùi thường làm giảm diện tích chiếm chỗ xây được 20–40%. Cộng thêm hành lang kỹ thuật (hạ tầng, thoát nước) thì phần thật sự xây được thường chỉ còn 50–60% tổng diện tích thửa.

Khi mua một bất động sản, hãy luôn kiểm tra: khoảng lùi, hành lang kỹ thuật, hệ số sử dụng đất, giới hạn chiều cao và các lớp hạn chế về bảo tồn hay môi trường nếu có. Tất cả đều có thể làm giảm mạnh những gì bạn được làm, kể cả khi diện tích thửa rất rộng rãi.

Lối tính khoảng lùi và khối tích trên trang này là phổ quát; tên gọi và con số thì thuộc về địa phương. Ở Việt Nam, hai tỷ số ấy được gọi là mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, và cả hai đều ghi trong quy hoạch cho từng thửa.

Mật độ xây dựng là tỷ số giữa diện tích chiếm đất của công trình và diện tích thửa — tương ứng với giới hạn diện tích chiếm chỗ nói ở phần trên. Hệ số sử dụng đất là tỷ số giữa tổng diện tích sàn của tất cả các tầng và diện tích thửa; nó chính là khái niệm hệ số sử dụng đất mô tả ở trên.

Ví dụ tính thử, theo hệ mét: trên một thửa 600 m² với mật độ xây dựng 0,30 và hệ số sử dụng đất 0,90, diện tích chiếm đất tối đa là 180 m² và tổng diện tích sàn tối đa là 540 m² — khoảng một công trình ba tầng. Cũng thửa ấy là 6.458 ft², và hai tỷ số ấy cho cùng kết quả khi tính bằng foot vuông, vì tỷ số không phụ thuộc đơn vị.

Khoảng lùi ở Việt Nam gọi là khoảng lùi xây dựng và cho riêng cho mặt trước, hai bên và mặt sau; với thửa góc, việc hai mặt cùng giáp đường cho ra đúng hệ quả như trên. Phép tính khối tích y hệt trang này: chiều rộng thửa trừ hai khoảng lùi bên, chiều sâu thửa trừ khoảng lùi trước và sau.

Một lưu ý: mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất nằm trong hồ sơ quy hoạch chứ không nằm trên sổ đỏ. Trước khi mua một thửa đất, hãy xin thông tin quy hoạch từ cơ quan quản lý; diện tích thửa nằm trên sổ đỏ, còn thứ bạn được phép xây nằm trong tài liệu kia.