Công cụ tính tiền thuê mỗi foot vuông

Con số bị hiểu nhầm nhiều nhất khi thuê mặt bằng thương mại là bạn đang trả cho diện tích nào. Diện tích dùng được là phần bên trong mặt bằng của bạn — chỗ bạn kê được bàn. Diện tích cho thuê cộng thêm phần bạn chia sẻ ở các khu vực chung của tòa nhà: sảnh, hành lang, nhà vệ sinh chung và hộp kỹ thuật.

Chênh lệch giữa hai con số là hệ số phụ trội, đôi khi gọi là hệ số khu vực chung. Nó ghi bằng phần trăm, và diện tích cho thuê bằng diện tích dùng được nhân một cộng hệ số phụ trội. Một mặt bằng 2.000 ft² với hệ số phụ trội 15% sẽ được tính hóa đơn là 2.300 foot vuông cho thuê, nghĩa là bạn trả tiền thuê cho 300 foot vuông mà bạn không kê được đồ đạc.

Hệ số phụ trội thường nằm giữa 10% và 20%. Nó có thể gần bằng không ở tòa nhà một khách thuê; nó có thể vượt 20% ở tòa cao tầng nhiều khách thuê với sảnh rộng và hành lang dài. Đó là lý do so hai chào thuê chỉ bằng giá bìa là sai lệch: đơn giá 30 $ với hệ số phụ trội 12% rẻ hơn đơn giá 28 $ với hệ số 22%, tính trên mỗi foot vuông dùng được.

So sánh đã tính — mặt bằng A, 2.000 ft² dùng được ở mức 30 $ mỗi ft² với hệ số phụ trội 12%. Diện tích cho thuê là 2.240, nên tiền thuê năm là 67.200 $ và 33,60 $ mỗi foot vuông dùng được. Mặt bằng B, 2.000 ft² dùng được ở mức 28 $ với hệ số 22%. Diện tích cho thuê là 2.440, tiền thuê năm 68.320 $, tức 34,16 $ mỗi foot vuông dùng được. Mặt bằng trông rẻ hơn thật ra đắt hơn.

Hai chào thuê cùng đơn giá có thể là hai số tiền rất khác nhau, tùy cấu trúc hợp đồng, và cấu trúc ấy thường nằm gọn trong một dòng của trang điều khoản.

Thuê trọn gói gộp chi phí vận hành vào đơn giá. Bạn trả một con số duy nhất và chủ nhà gánh thuế, bảo hiểm và bảo trì khu vực chung. Nó dễ lập ngân sách và thường mang giá bìa cao nhất.

Thuê ròng ba lần — viết là NNN — để ba khoản đó ra ngoài. Đơn giá báo ra chỉ gồm phần không gian; bạn trả thêm thuế, bảo hiểm và bảo trì khu vực chung ở trên, thường tính theo foot vuông. Chúng thường cộng thêm 5 tới 12 $ mỗi foot vuông và có thể chiếm một phần ba tổng chi phí sử dụng. Một chào 22 $ NNN và một chào 32 $ trọn gói có thể gặp nhau ở cùng một điểm.

Trọn gói sửa đổi nằm giữa hai loại, với một số khoản đã gồm và một số chuyển sang khách thuê. Vì không có cách chia chuẩn, cách duy nhất để so các chào trọn gói sửa đổi là xin ước tính tổng chi phí sử dụng mỗi foot vuông cho năm tới.

Dù cấu trúc thế nào, hãy so theo tổng chi phí năm trên mỗi foot vuông dùng được. Một con số duy nhất đó đưa đơn giá, hệ số phụ trội và cấu trúc chi phí về cùng một thang, và nó là con số cho biết một mặt bằng thật sự tốn của doanh nghiệp bạn bao nhiêu.

Tính bạn cần bao nhiêu diện tích là nửa còn lại của phép tính, và nó bắt đầu từ số người chứ không phải từ bản vẽ.

Mật độ thay đổi rất nhiều theo cách một doanh nghiệp vận hành. Bố trí phòng kín truyền thống là 200 tới 250 foot vuông dùng được trên mỗi người. Không gian mở với chỗ ngồi cố định là 125 tới 175. Bàn luân phiên và làm việc kết hợp kéo con số xuống nữa, thường 75 tới 125 mỗi người, tính theo lúc đông nhất chứ không theo tổng nhân sự.

Ví dụ tính thử — một đội 20 người trong bố trí mở ở mức 150 foot vuông dùng được mỗi người cần khoảng 3.000 foot vuông dùng được. Với hệ số phụ trội 15%, đó là 3.450 foot vuông cho thuê, và ở mức 35 $ mỗi foot vuông mỗi năm thì tiền thuê là 120.750 $ một năm, tức 10.063 $ một tháng — trước chi phí vận hành.

Hãy cộng phần đi lại và khu vực chung lên trên con số mỗi người, đừng cho rằng nó đã nằm sẵn trong đó. Phòng họp, khu bếp và quầy tiếp đón thường thêm 20 tới 30% trên số chỗ ngồi, và trong văn phòng kết hợp cả hai thường phình ra thay vì thu lại, vì không gian được dùng để làm việc cùng nhau chứ không phải để kê bàn.

Toàn bộ lối tính trên trang này là của thị trường thuê thương mại Mỹ: foot vuông, đơn giá năm và đô la. Ở Việt Nam, giá thuê văn phòng hay mặt bằng nói theo mét vuông và theo tháng; tổng cũng thường đưa ra là tiền thuê tháng chứ không phải năm.

Phép đổi diện tích là chính xác: 1 ft² = 0,09290304 m². Các con số chính ở trên: 2.000 ft² dùng được là 185,81 m², 2.300 ft² cho thuê là 213,68 m², 3.000 ft² dùng được là 278,71 m² và 3.450 ft² cho thuê là 320,52 m².

Đổi đơn giá có hai bước và phải làm cả hai. Trước hết đổi đơn vị diện tích — để chuyển một mức giá trên foot vuông thành giá trên mét vuông thì NHÂN với 10,7639: 32 $ mỗi ft² mỗi năm thành 344,44 $ mỗi m² mỗi năm. Sau đó đổi đơn vị thời gian: chia cho 12, ra 28,70 $ mỗi m² mỗi tháng. Lẫn hai bước này với nhau là mở đường cho một sai số gấp mười hai lần.

Hệ số phụ trội cũng tồn tại ở Việt Nam và mang tên khác: trong hợp đồng thuê văn phòng, cách phân biệt diện tích thông thủy với diện tích tim tường nói đúng cái phần khu vực chung ấy. Trước khi ký, hãy yêu cầu ghi rõ bằng văn bản là hóa đơn tính trên diện tích nào — câu hỏi vẫn là câu hỏi đó, dù đơn vị là gì.

Còn một khoản riêng mà chào thuê ở Việt Nam luôn tách ra: phí dịch vụ, tính theo mét vuông mỗi tháng bên cạnh tiền thuê, cho vận hành, an ninh, vệ sinh và điện khu vực chung. Về vai trò nó đúng là phần mà một hợp đồng NNN chuyển sang khách thuê, nên hãy cộng nó vào trước khi so hai tòa nhà — và hãy hỏi thuế giá trị gia tăng cùng phí gửi xe đã nằm trong con số nào chưa.