Công cụ tính diện tích đất

Mẫu Anh được tính bằng cách tìm tổng diện tích thửa theo foot vuông trước, rồi chia cho 43.560 (số foot vuông trong một mẫu Anh).

Với thửa hình chữ nhật: chiều dài × chiều rộng = foot vuông. Rồi ÷ 43.560 = mẫu Anh. Thửa 200 × 250 ft = 50.000 ft² = 1,15 mẫu Anh.

Với thửa bất định: chia bất động sản thành các hình chữ nhật và tam giác, tính từng mảnh, cộng các diện tích, rồi chia cho 43.560.

Nếu bạn biết kích thước: dùng thẳng. Sổ đỏ, bản trích lục hoặc hồ sơ đo đạc đã đăng ký đều ghi kích thước thửa.

Nếu bạn không biết kích thước: các lựa chọn miễn phí gồm cổng thông tin đất đai của địa phương (nhiều nơi có bản đồ trực tuyến), công cụ đo đa giác trên ứng dụng bản đồ vệ tinh, hoặc hồ sơ định giá thuế.

Lựa chọn có phí cho độ chính xác pháp lý: một đơn vị đo đạc có chứng chỉ hành nghề (300–1.500 $) cung cấp kết quả đo có xác nhận, được ngân hàng, tòa án và cơ quan cấp phép chấp nhận.

Để tự đo thửa cỡ vừa: một bánh xe đo (25–60 $) cho độ chính xác ±3% trên một thửa ngoại ô thông thường. Thước dây dài (100 ft) chính xác nhưng chậm.

Bảng tra cứu cho các cỡ thửa điển hình:

Thửa nhà riêng lẻ trong đô thị: 3.000–5.000 ft² (0,07–0,11 mẫu Anh).

Thửa ngoại ô nhỏ: 5.000–8.000 ft² (0,11–0,18 mẫu).

Thửa ngoại ô Mỹ điển hình: 7.000–12.000 ft² (0,16–0,28 mẫu).

Thửa ngoại ô rộng rãi: 12.000–22.000 ft² (0,28–0,5 mẫu).

Khu quy hoạch thửa lớn: 0,5–1 mẫu.

Bất động sản ven đô: 1–5 mẫu.

Trang trại nhỏ: 5–40 mẫu.

Đất nông nghiệp sản xuất: từ 40 mẫu trở lên.

Ứng dụng bản đồ vệ tinh trên máy tính là công cụ miễn phí chính xác nhất để đo thửa từ ảnh vệ tinh.

Mở ứng dụng và tìm tới bất động sản của bạn. Dùng công cụ đa giác để vẽ ranh thửa bằng cách bấm vào từng góc. Công cụ hiển thị diện tích theo foot vuông (có thể đổi sang mét vuông trong phần cài đặt).

Trên các ứng dụng bản đồ chạy trong trình duyệt, khả năng đo hạn chế hơn: bấm chuột phải → Đo khoảng cách, rồi bấm để thêm điểm. Bạn có thể đi vòng quanh thửa và công cụ sẽ hiển thị diện tích. Kém chính xác hơn bản trên máy tính và chỉ xử lý được các đa giác đơn giản.

Để chính xác: hãy phóng to trước khi vẽ, dùng các ranh giới bất động sản nhìn thấy được trên ảnh vệ tinh (hàng rào, tường, hàng cây), và đối chiếu với cổng thông tin đất đai của địa phương nếu có.

Tổng số mẫu Anh mới chỉ là một phần câu chuyện. Diện tích xây dựng được (phần bạn thật sự dựng công trình lên) thường nhỏ hơn nhiều.

Khoảng lùi: phần lớn quy hoạch yêu cầu 10–30 ft giữa công trình và ranh thửa ở mỗi phía. Trên một thửa 100 × 150 ft với khoảng lùi 25 ft, chỉ còn 50 × 100 ft = 5.000 ft² diện tích chiếm chỗ xây được (33% tổng).

Lối đi và hành lang kỹ thuật: hành lang hạ tầng, thoát nước và lối đi chung còn làm giảm thêm diện tích dùng được. Chúng không làm mất quyền sở hữu nhưng giới hạn những gì bạn được làm ở đó.

Hệ số sử dụng đất: khống chế tổng diện tích sàn công trình như một phần của diện tích thửa. Hệ số nhà ở điển hình là 0,3–0,5. Ở mức 0,4, một thửa 10.000 ft² cho phép nhiều nhất 4.000 ft² tổng diện tích sàn (có thể chồng thành nhiều tầng).

Hãy luôn kiểm tra quy hoạch, khoảng lùi và hành lang kỹ thuật trước khi ước tính diện tích xây được. Con số mẫu Anh có thể gây hiểu nhầm nếu 60–70% tổng diện tích không xây được.

Quy hoạch khống chế bao nhiêu căn nhà được đặt trên mỗi mẫu Anh. Các nhóm mật độ thường gặp:

Nhà riêng lẻ mật độ thấp: 1–4 căn mỗi mẫu Anh (mỗi thửa 0,25–1 mẫu).

Nhà riêng lẻ ngoại ô tiêu chuẩn: 4–6 căn mỗi mẫu; tức thửa 7.300–10.900 ft².

Nhà riêng lẻ hoặc nhà liền kề mật độ cao: 8–15 căn mỗi mẫu (mỗi thửa 3.000–5.000 ft²).

Chung cư hoặc nhà tập thể: từ 30–200 căn trở lên mỗi mẫu.

Hỗn hợp hoặc đô thị: rất khác nhau; thường được khống chế bằng hệ số sử dụng đất thay vì mật độ.

Khi mua bán bất động sản, diện tích thửa tính bằng mẫu Anh ảnh hưởng tới định giá:

Giá trị đất trên mỗi mẫu Anh dao động rất lớn: đất nông thôn chưa khai thác 1.000–10.000 $, đất ngoại ô đã sẵn sàng xây dựng 20.000–200.000 $, đất đô thị cao cấp 1–10 triệu đô la mỗi mẫu.

Tin rao bất động sản chính thức ghi diện tích thửa theo cả mẫu Anh lẫn foot vuông. Hãy luôn đối chiếu con số với hồ sơ chính thức — môi giới đôi khi làm tròn lên.

Thuế bất động sản: thường dựa trên giá trị đã có công trình (thửa + công trình) chứ không trên số mẫu thô. Nhưng với đất trống thì chính diện tích tính bằng mẫu dẫn dắt việc tính thuế.

Khả năng tách thửa: chủ đầu tư nghĩ theo số thửa trên mỗi mẫu Anh. Với quy hoạch cho phép 6 thửa mỗi mẫu, một lô 5 mẫu có thể thành 30 thửa; điều đó ảnh hưởng rất lớn tới giá trị.

Nhiều cơ quan quản lý cung cấp bản đồ đất đai công khai miễn phí, hiển thị ranh giới bất động sản kèm kích thước:

Để tìm cổng thông tin, hãy tìm “bản đồ quy hoạch [tên địa phương]” hoặc “tra cứu thửa đất [tên địa phương]”.

Khi bạn tìm thấy bất động sản của mình, cổng thông tin thường hiển thị: tổng diện tích, kích thước đầy đủ, phân loại quy hoạch, giá trị định giá thuế, các hành lang kỹ thuật và ranh giới các thửa liền kề.

Dữ liệu trên cổng thông tin đất đai chính là dữ liệu dùng để tính thuế — hợp lệ cho gần như mọi mục đích, trừ tranh chấp pháp lý.

Một số nơi thu một khoản phí nhỏ cho bản trích lục chi tiết, nhưng diện tích và kích thước cơ bản thường miễn phí.

Ngoài Bắc Mỹ, đất thường được đo bằng hecta (ha) thay vì mẫu Anh. Ở Việt Nam, sổ đỏ và hồ sơ quy hoạch nói bằng mét vuông, còn đất nông nghiệp nói bằng sào, công, mẫu và hecta.

1 hecta = 10.000 mét vuông = 2,471 mẫu Anh = 107.639 foot vuông = 10 công.

1 mẫu Anh = 0,4047 hecta = 4.046,86 mét vuông = 4,047 công = 11,24 sào Bắc Bộ.

Chữ “mẫu” ở đây cần thận trọng. Mẫu Bắc Bộ là 3.600 m² và mẫu Trung Bộ khoảng 4.999,5 m², trong khi mẫu Anh là 4.046,86 m² — ba con số khác nhau mang cùng một tên gọi trong tiếng Việt. Một mẫu Anh bằng 1,124 mẫu Bắc Bộ. Đừng đổi con số “mẫu” trong một tin rao đất mà không hỏi đang nói mẫu nào.

Sào và công cũng theo vùng: sào Bắc Bộ là 360 m², sào Trung Bộ khoảng 499,95 m², và công ở miền Nam là 1.000 m². Hãy hỏi địa phương xác nhận con số trước khi tính.

Quy đổi nhanh: nhân mẫu Anh với 0,405 để ra hecta, nhân hecta với 2,47 để ra mẫu Anh. Trong tin rao quốc tế, một bất động sản “nửa hecta” là 1,24 mẫu Anh — lớn hơn một thửa ngoại ô Mỹ điển hình và nhỏ hơn một “trang trại nhỏ”.

Đất ở được chia thành vài hình thửa lặp đi lặp lại, và phần lớn tin rao nói bề rộng mặt tiền trước: một thửa 50 nhân 100 nghĩa là 50 ft mặt đường và 100 ft chiều sâu. Nhân hai số ấy rồi chia cho 43.560 để ra diện tích theo mẫu Anh.

Bề rộng mặt tiền là chiều đắt tiền. Hai thửa có diện tích mẫu Anh hoàn toàn giống nhau vẫn có thể chênh giá rất nhiều tùy bao nhiêu phần của diện tích ấy giáp đường; đó là lý do quy hoạch ở khu mật độ cao chọn thửa hẹp và sâu, còn ở khu thoáng hơn thì chọn thửa rộng và nông.

Ví dụ tính thử — thửa 75 nhân 150 ft. Diện tích là 11.250 ft². Chia cho 43.560 ra 0,258 mẫu Anh; nên nó thường được rao là thửa một phần tư mẫu. Cách làm tròn đó là chuyện thường, và đó là lý do thứ ràng buộc trong một giao dịch là diện tích trên sổ đỏ chứ không phải con số trong tin rao.

Với thửa không phải hình chữ nhật, hãy chia thành hình chữ nhật và tam giác rồi cộng các mảnh, đúng như với một căn phòng. Thửa hình múi ở cuối ngõ cụt là một hình thang: lấy trung bình bề rộng trước và sau, rồi nhân với chiều sâu.

Một lưu ý riêng của đất đai. Diện tích thửa trong hồ sơ đến từ một phép đo theo ranh giới pháp lý, và ranh đó có thể không trùng với hàng rào, hàng cây hay chỗ mà người hàng xóm nghĩ là ranh. Với bất cứ điều gì đưa vào hợp đồng, hãy dùng con số đo đạc chính thức và coi phép đo của mình là để kiểm tra lại nó.

Bảng tra nhanh:

0,10 mẫu Anh = 4.356 ft². 0,15 mẫu = 6.534 ft². 0,20 mẫu = 8.712 ft². 0,25 mẫu = 10.890 ft².

0,30 mẫu = 13.068 ft². 0,50 mẫu = 21.780 ft². 0,75 mẫu = 32.670 ft². 1 mẫu = 43.560 ft².

1,5 mẫu = 65.340 ft². 2 mẫu = 87.120 ft². 5 mẫu = 217.800 ft². 10 mẫu = 435.600 ft².

20 mẫu = 871.200 ft². 40 mẫu = 1.742.400 ft². 100 mẫu = 4.356.000 ft².