平方フィート単価——式、例、落とし穴

短い答え

平方フィート単価 = 総額 ÷ 面積。1,800 平方フィートで 450,000 ドルの家なら 1 平方フィートあたり 250 ドル——1 平方メートルあたり 2,691 ドル、1 坪あたり 8,896 ドルです。400 平方フィートの床工事に 4,000 ドルなら 1 平方フィートあたり 10 ドル。この単位があると、規模の違う工事どうしを公平に比べられます。

式——1 ft² あたりのドル = 総ドル ÷ 総 ft²。平方メートルで作業したいなら、面積をメートルにして同じ割り算をします。平方フィート単価を平方メートル単価に直すには 10.7639 を、坪単価に直すには 35.5832 を掛けてください。

「平方フィート単価」が本当に語ること

平方フィート単価は、大きさの違う空間のあいだで、費用を共通の尺度に落とします。これがないと、1,400 平方フィートで 400,000 ドルのマンションと、2,200 平方フィートで 550,000 ドルの戸建てを本当に比べることはできません。あれば比べられます。マンションは 1 平方フィート 286 ドル、戸建ては 250 ドルです。

不動産での平方フィート単価

不動産では、平方フィート単価は物件を比べ、市場価値を見積もるのに使われます。正しい使い方は——

• ·同じ地域の中で比べる。地域の平均が意味を持つのは、およそ 1.5 キロメートルの範囲です。
• ·似た種類の物件どうしで比べる（マンションはマンション、戸建ては戸建て。混ぜない）。
• ·居住面積（仕上げられ、空調が効く部分）を使う。ガレージ、仕上げのない地下、屋外のポーチを分母に入れないでください。
• ·新築はふつう単価が高くなります。設備が新しく、現行の規定に適合し、先送りされた修繕がないからです。
• ·小さい家は平均して単価が高くなります。同じ地域なら、1,000 平方フィートの家と 2,500 平方フィートの家の価格は思うほど離れません。だから小さいほうの単価が高くなります。

新築とリフォームの平方フィート単価

米国で新築の家を建てる費用は 1 平方フィートあたり 150〜300 ドル（NAHB 2024 年）。ただしこれは、地域と仕上げの水準をまたいだ中央値です。設計を個別に起こした家、都心、高い仕上げなら、1 平方フィート 500 ドルを超えることもあります。

リフォームはさらに幅が大きくなります。単価を決めるのが、どの部屋に手を入れるかだからです。キッチンと浴室は、造作、給排水、電気、タイルを含むぶん、寝室よりずっと高くなります。

材料の平方フィート単価

材料なら、平方フィート単価はずっと単純です。ただの単価なので、工事の面積（プラス ロス）に掛ければ、その項目の費用になります。

• ·ロール状のビニル床材——1 ft² あたり 1〜4 ドル
• ·フローリング（複合）——2〜6 ドル
• ·挽き板の複合フローリング——4〜12 ドル
• ·無垢材——5〜15 ドル
• ·陶器質タイル——2〜10 ドル
• ·磁器質タイル——3〜15 ドル
• ·自然石——5〜30 ドル以上
• ·カーペット（中位グレード）——2〜5 ドル
• ·ビニルサイディング——2〜5 ドル
• ·窯業系サイディング——4〜10 ドル
• ·アスファルトシングル——屋根 1 ft² あたり 3〜5 ドル
• ·金属屋根——屋根 1 ft² あたり 7〜15 ドル

賃貸での平方フィート単価

賃貸では、平方フィート単価が同じ都市の中、あるいは都市どうしで物件を比べる助けになります。

• ·米国の平均賃料（2024 年）——1 平方フィートあたりおよそ 2.00 ドル。地方で 1 ドル、サンフランシスコやマンハッタンで 5 ドル以上
• ·オフィスの賃料はふつう年額で 1 平方フィートあたり（たとえば年 40 ドル／ft²）
• ·商業の賃料も年額の 1 平方フィートあたりだが、売上歩合が上乗せされることがある
• ·小さな住戸は大きな住戸より単価が高い（売買と同じ効果）

よくある落とし穴

平方フィート単価はあまりに一般的なので、誤って使いやすい数字でもあります。注意すべきは——

• ·面積の定義が違う——双方が同じ基準を使っているか確かめてください（住宅なら ANSI Z765、日本なら壁芯か内法か）
• ·仕上げのない部分を分母に入れる（2,000 平方フィートで 300,000 ドルの家は 1 平方フィート 150 ドル。ただしそのうち 600 平方フィートが仕上げのない地下なら、実際の居住面積あたりでは 214 ドル）
• ·新しい建物と、修繕の先送りが積み上がった古い建物を比べる
• ·土地の価値を含む物件と、含まない物件を比べる
• ·「売出価格の単価」と「成約価格の単価」を取り違える（意味があるのは成約のほう）
• ·登記や税の費用、保険を見落とす——面積では増えませんが、実際の保有コストには入ります

米国の都市圏別の平方フィート単価の中央値（2024 年）

この表は、どんな売り物件にも当てられる検算だと思ってください。サンフランシスコで 1 平方フィート 400 ドルの家は、声を上げる価値のある掘り出し物です。クリーブランドで 1 平方フィート 400 ドルなら、何かがおかしい——面積、成約事例、状態を確かめてください。米国の平方フィート単価の中央値は、両端でおよそ 12 倍違います。地域の文脈がなければ全国平均がほとんど役に立たないのは、まさにこのためです。

建築費の水準

買うのではなく建てるなら、平方フィート単価は仕上げの水準に強く左右されます。施工者の見積もりはこう読みます。

平方フィート単価を使ってはいけない場面

平方フィート単価は最初のふるいとしては優れていますが、いくつかの場面で崩れます。

• ·小さな敷地と広い敷地。50,000 平方フィートの敷地に建つ 1,200 平方フィートの家は、建物ではなく土地で値が決まります。建物の単価は誤解のもとです。
• ·水辺、眺望、角地。決めているのは立地のプレミアムであって、建物の大きさではありません。
• ·歴史的、あるいは建築的な価値のある住宅。性格そのものが上乗せを生み、それは面積では増えません。
• ·複合用途や商業の物件。価格は最有効使用を映すもので、比較可能な住宅ではありません。
• ·変化の途中にある地区の新築。売主が今日の成約事例ではなく、将来の価値を織り込んでいることがあります。
• ·急いだ売却（競売、損切り）。市場より低い価格は、価値ではなく売主の事情を映しています。
• ·解体前提の建物。買主は土地から解体費を引いて値を付けていて、建物を買っていません。

平方フィート単価に含まれないもの

平方フィート単価は、売出価格を面積で割っただけのものです。そこに住む実際の費用については何も語りません。外に残るものと、それが数字をどう変えるかを挙げます。

• ·固定資産税。州と市町村で大きく違います。ニュージャージー州は年に評価額の平均 2.21%、ハワイ州は 0.27%。500,000 ドルの家なら、ニュージャージーで年 11,050 ドル、ハワイで 1,350 ドル。1,500 平方フィートの家なら 1 平方フィートあたり年 7.37 ドルと 0.90 ドルです。
• ·管理組合費。管理された住宅地や集合住宅では、月に 200 から 1,500 ドル以上加わります。1,000 平方フィートの住戸で月 400 ドルなら、購入価格の上に 1 平方フィートあたり年 4.80 ドルです。
• ·保険。米国の住宅保険は年平均 1,800 ドルですが、ハワイで 700 ドル、フロリダとルイジアナでは 4,000 ドル超（ハリケーンと洪水）。地震と洪水の保険は別に計算します。
• ·契約と登記の費用。購入価格の 2 から 5%。400,000 ドルの家なら 8,000〜20,000 ドル——1,500 平方フィートの取引で、さらに 1 平方フィートあたり 5〜13 ドルです。
• ·住宅ローンの利息。金利 7% の 30 年なら、利息だけで購入価格に近い額を払います。400,000 ドルの借入なら、期間全体でおよそ 558,000 ドルの利息。
• ·維持と修繕。業界の目安は、家の価値の年 1%。500,000 ドルの家なら、屋根、空調、給排水、塗装、そして予想外のことに年 5,000 ドルです。
• ·光熱費。暖房、冷房、水道、電気。寒い、あるいは暑い気候の広い家なら月 400〜800 ドルになり得ます——上のすべての上に、1 平方フィートあたり年およそ 3〜7 ドルです。

総面積と居住面積——比較でいちばん多い間違い

同じ家なのにサイトによって単価が違うなら、原因はほぼ必ず、分母にどの面積を使ったかです。ひとつの基準はありません。

• ·居住面積（ANSI Z765）。仕上げられ空調の効く部分を、外壁の外側までで測ったもの。ガレージ、暖房のないポーチ、仕上げのない地下は除きます。
• ·総床面積。屋根の下の空間すべてを含みます。仕上げの有無も空調の有無も問いません。新築でよく使われます。
• ·空調のある面積。仕上げられていても空調のない増築部分を除きます。寒冷地では決定的です。
• ·地上部分の面積。仕上げた地下でも、地下はまるごと除きます。評価書でよく使われます。
• ·仕上げ面積の合計。仕上げた地下を地上部分に足しますが、ふつうは別の行として示します。
• ·日本では、マンションのパンフレットの専有面積が壁芯、登記簿が内法。同じ住戸で数パーセント違い、同じ総額でも 1 平方メートルあたりの単価が変わります。ANSI と壁芯・内法の関係は、まさにこれと同じ問題が別の場所に線を引いているだけです。

材料の単価と施工の単価は別の数字

「1 平方フィートあたり」と言う 2 つの見積もりが 4 倍違っていて、どちらも誠実であることがあります。一方が材料、もう一方が材料と施工の合計だからです。無垢材は材料だけでおよそ 1 ft² あたり 4〜15 ドル、施工込みで 11〜25 ドル。比べる前に、それぞれが何の数字かを確かめてください。

その下に、見落としやすい 2 つ目の違いがあります。この 2 つはふつう、別の面積の上で計算されています。材料の単価は、あなたが買うもの——実測面積 ＋ ロス——に対して。施工費や施工込みの単価は、ふつう実測面積に対して。職人に払うのは床を覆うことに対してであって、あなたの余りに対してではないからです。

最後まで計算した例、300 平方フィートの無垢材の部屋。1 ft² あたり 6 ドルの材料は 300 ＋ 10% = 330 平方フィートに対して計算され、1,980 ドル。施工込みの 1 ft² あたり 11〜25 ドルは実測の 300 平方フィートに対して計算され、3,300〜7,500 ドル——そしてこの数字にはすでに材料が入っています。2 つを足すのは、木材の代金を 2 回払うことです。

施工込みの単価は、何を含むかでも変わります。既存の撤去、古い床の処分、下地の調整、見切り材、幅木、運搬が入っているかを聞いてください。安い単価を高い工事に変えるのはまさにこれらの項目で、いちばん安い平方フィート単価が、いちばん安い工事を示す信頼できる合図にならないのはこのためです。

• ·材料のみ——仕入れ先が請求するもの。注文する面積（実測 ＋ ロス）に対して計算されます。
• ·施工のみ——張ることに対して職人が請求するもの。ふつう実測面積に対して。
• ·施工込み——材料と施工をひとつの単価に。ふつう撤去、処分、下地の補修、幅木、見切りは含みません。
• ·一式仕上げ——施工込みに、下地の準備と仕上げまで。平方フィート単価ではめったに示されないので、項目ごとの内訳を求めてください。

小さな工事では単価が比例しない

ここまでは、平方フィート単価を単価として扱ってきました。面積に掛ければ費用が出る、と。それは真ん中の規模では正しく、下の端では崩れます。小さな浴室の見積もりが、図面を読み違えたように見えるのはこのためです。

理由はこうです。どの工事でも、かなりの部分が面積に比例しません。移動、荷下ろし、養生、通路の保護、清掃、廃材の処分は、部屋が 40 平方フィートでも 400 平方フィートでもほとんど同じだけかかります。多くの職方はこれを最低金額として見積もるので、単価がそれを上回る規模に達するまでは、あなたが払っているのは最低金額です。

最低金額 500 ドル、単価 1 ft² あたり 4.00 ドルの例。2 つの数字が出会うのは 125 平方フィートです。300 平方フィートなら工事は 1,200 ドル、実効の単価はちょうど広告どおりの 4.00 ドル。50 平方フィートなら作業の価値は 200 ドルですが、最低金額が 500 ドルを取り、実効の単価は 10.00 ドル——まったく同じ工事で、広告の 2.5 倍になります。

これを知っていると、両方向に働きます。小さな工事の見積もりが高いことは、ぼったくりの証拠ではないと分かりますし、浴室のついでに廊下も足すほうが、浴室だけをやるよりずっと安いことも分かります。小さな面積が 2 か所あるなら、職方の 1 回の出動にまとめるのが、たいてい最大の節約です。

そして、大きな工事から取った単価を小さな工事に当てられないということでもあります。見積もりを比べるときは、最低金額はいくらか、どこからそれが外れるかを聞いてください。数百平方フィートより小さいものはすべて、単価ではなく総額で比べます。

日本では坪単価——そして分母がここでも問題になる

日本では、不動産も建築も平方フィートではなく平方メートルと坪で価格を示しますが、上のどの落とし穴にもここでの対応物があります。そして最大のものは、やはり分母です。

注文住宅の坪単価は、建物の価格を延床面積の坪数で割ったものです。ところが、施工会社によっては延床面積ではなく施工床面積で割ります。施工床面積はバルコニー、玄関ポーチ、吹き抜け、小屋裏などを独自の係数で足した、より大きな面積です。分母が大きくなれば坪単価は下がるので、同じ家の同じ価格が、安く見える数字にも高く見える数字にもなります。どの面積で割ったかを聞かない限り、2 社の坪単価は比べられません。

そしてその坪単価に何が入っているかも会社ごとに違います。本体工事費だけの坪単価に、付帯工事（地盤改良、外構、給排水の引き込み）と諸費用（設計料、確認申請、登記、火災保険、税）が加わって、総額は本体価格の 2 割から 3 割増しになるのがふつうです。米国の見積もりで土地、許認可、インフラを確かめるのと同じ質問を、こちらでもしてください。

マンションでは、坪単価より平方メートル単価が使われます。ここでの分母の問題は、パンフレットの専有面積が壁芯、登記簿が内法だということ。同じ住戸、同じ総額で、2 つの単価が出ます。バルコニーは専有面積に入らないので、広いバルコニーの住戸ほど、単価には現れない価値を持っています。

面積に比例しない費用も同じように存在します。購入時には仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税。保有中は固定資産税と都市計画税、そしてマンションなら管理費と修繕積立金——後者の 2 つは、多くの場合まさに 1 平方メートルあたりの月額として決まっています。月々の総額で比べるという上の助言は、そのままここでも通ります。