住宅の面積の測り方

多くの鑑定人と広告が使う ANSI Z765 は、仕上げられ、空調され、完全に囲われた部分だけを、外壁の外側の面まで測って数えます。つまり、地上階の仕上げられた部屋は数えます。仕上げられた地下は別に数えます（ふつうは「主たる」面積には入りません）。

ガレージ、囲われていないポーチ、仕上げていない小屋裏、ウッドデッキ、パティオは居住面積ではありません。どれも広告では別に書きます（「ビルトインガレージ2台」「屋根付きポーチ」のように）。

メジャーを持って建物を1周します。各面で、基礎のところで外形のいちばん長い寸法を取ります（外装材まで測るなら出っ張りと引っ込みも拾います）。外形をスケッチし、寸法を書き込んでください。

上下が同じ平面の2階建てなら外形を2倍します。2階が小さい家（1.5 階建て）なら階ごとに測ります。段差のある家なら段ごとに測ります。

住宅の面積には3つの意味があり、広告はしばしばそれを混ぜます。違いを知っていれば、物件を比べるときに守られます。

地上の仕上げ面積：地盤より上にある、空調され仕上げられた部分。地下は、仕上げてあっても含みません。ANSI Z765 が住宅について GLA（総居住面積）と呼ぶのがこれです。

地階（仕上げた地下）：空調され仕上げられた地下の部分。住める状態でも別に書きます。

仕上げ面積の合計：地上と地階の合計。広告の見出しにある「大きい方の数字」は、たいていこれです。

なぜ効くのか。「合計 2,500 ft²」の家のうち 1,000 ft² が仕上げた地下なら、地上は実際には 1,500 ft² です。鑑定人も、課税庁も、市場の比較のほとんども地上の面積を使います。GLA 2,500 ft² の家と、地下 1,000 ft² を含む合計 2,500 ft² の家を並べるのは、同等でないものを比べていることになります。

住宅の面積をいちばん正確に出す方法は、部屋ごとに外壁から外壁まで測ることです。ANSI Z765 の方法はこれを細かく定めています。

部屋ごとに、仕上げ壁の内側の面まで長さと幅を測ります。掛けて部屋の面積にします。

階段の吹き抜けは、上の階ではなく下の階で数えます（その空間は下の階のものです）。

クローゼットは、空調されていて高さが 5 ft 以上あれば数えます。

浴室、廊下、通路は、空調されていれば数えます。

ビルトインガレージ、囲われていないポーチ、高さ 7 ft 未満の小屋裏は数えません。

勾配天井（小屋裏）：その部屋は、仕上げ面積の少なくとも半分が高さ 7 ft 以上あるときにだけ資格を得ます。資格を得たら、天井までの高さが 5 ft 以上ある床はすべて全部数え、5 ft 未満はまったく数えません。

資格のある部屋をすべて足せば、地上の GLA になります。

同じ家を2人が正直に測って、数百平方フィート食い違うことがあります。争点がメジャーだったことは一度もありません。争点は、何を足してよいかです。鑑定人が使う ANSI Z765 は、その線を「地上にあり、仕上げられ、空調され、直接行き来できる部分」に引きます。

3つのテストでほとんどの場合が決まります。その空間は家のほかの部分と同じ水準で仕上げられているか。建物の常設の設備で暖冷房されているか（コンセントに挿した器具ではなく）。そして、仕上げのない部分や空調のない部分を通らずに、家の中から入れるか。3つすべてを通る必要があります。

地階が、みんなを混乱させる例外です。きれいに仕上げた地下は本当の生活空間で、実際の価値もありますが、地上の居住面積には入りません。別に書きます。見出しの数字にひとまとめにする広告は、比較される価値を水増ししています。

最後まで計算した例——主階 1,800 ft²、仕上げた地下 600 ft²、ビルトインガレージ 400 ft²、空調のあるサンルーム 200 ft² の家。地上の居住面積は 1,800 + 200 = 2,000 ft²（185.81 m²）。地下は「地階の仕上げ面積 600 ft²（55.74 m²）」として書きます。ガレージは決して居住面積になりません。3,000 ft² と言えば、半分ぶん水増しです。

部屋の高さが、いちばん忘れられる規則を持ち込みます。しかも規則は1つではなく2つです。第一に、勾配天井の部屋は、仕上げ面積の少なくとも半分が高さ 7 ft 以上でなければならず、そうでなければまったく数えません——低い小屋裏の改装のほとんどが落ちるのはこの条件です。第二に、その部屋が資格を得たら、天井まで 5 ft 未満の床はいっさい面積に入りません。5 ft の線から内側はすべて全部数えます。ANSI Z765 に半分だけ数える帯はないので、5 ft と 7 ft のあいだは全部入るか、まったく入らないかで、半分に割られることはありません。

不動産の鑑定人は決まった方法を使い、それが広告や鑑定書に載る数字を直接左右します。

外側からの測定：鑑定人はふつう、メジャーかレーザーで建物の外形寸法を取ります。内部の面積は、標準的な壁厚（外壁1面あたり 6 インチが一般的）を引いて算出します。

出入口と通路：それがある部屋の一部として数えます。ドアの開く軌跡は引きません。

高い勾配天井：1 層として数えます。勾配天井の下の面積は1回だけで2回ではありません（床の量は同じで、上が高いだけです）。

吹き抜けの玄関ホール：階の数え方は床のある場所に従います。2 層ぶんの吹き抜けは1階のもので、その上のギャラリーは数えません（そこに床がないからです）。

仲介との食い違いはよくあります。自分の家が広告の数字より広く感じるなら、資格を持つ人に測量を依頼し、その報告書を広告に添えてください（米国で 150〜300 ドル）。

家にはいくつもの面積があり、どれも正直な数字です。争いのほとんどは、そのうち2つを並べることから生まれます。外形の面積は外壁の外側の面まで測ります——ANSI Z765 が使い、広告が引用し、鑑定人が報告するのがこれ。内法の面積はその壁の内側の床で、材料を敷くのはまさにそこ。そして仕上げ面積は、空調され仕上げられ住める部分で、地下が数えられるかどうかを決めます。

外形と内法の差は壁の厚みで、思われているより大きくなります。単純な 40 ft × 30 ft の家なら外形は 1,200 ft²。構造材、外装材、内側の板を合わせて外壁がおよそ 6 インチなら、内側はおよそ 39 ft × 29 ft = 1,131 ft²。差は 69 ft²——およそ 6%——で、間仕切り壁はまだ1枚も数えていません。

間仕切り壁がさらに削ります。内壁はどれも敷けない床の上に立っているので、家全体で発注する材料は、広告の数字よりつねに少なくなります。広告の数字で発注するのは、多めに買うことです。

外形の面積は、家と家を比べるすべてに使ってください。広告、鑑定、平方フィート単価、課税の書類。内法の面積は、平方フィートで買うすべてに使ってください。数字を示すときは、どちらなのかをはっきり言うこと。どちらも本当で、一方が他方の代わりにはならないからです。

改装のために小屋裏を測るというのは、そこに上がることであり、たいていは梁とその下の床を探すために断熱材をかき分けることでもあります。この後者が「壊す」ことにあたり、古い家では、メジャーを出す前に何を壊すのかを知っておく価値があります。

米国 EPA は、バーミキュライトを含む小屋裏や壁の断熱材を、住宅にアスベストが潜みうる場所のひとつとして挙げています。模様塗料、床材・天井材のタイル、配管の保温材も同じ一覧にあります。梁のあいだに敷かれたばら状の層は、まさにこの説明に当てはまります。

見分け方についての EPA の手引きはここでもそのまま当てはまります。含有しているかどうかは目で見て分かるものではなく、疑わしいときは含んでいるものとして扱い、手を触れないこと。自分で試料を採ることも勧められていません。採り方を誤れば、そのまま置いておくより多くの繊維を放出するからです。工事を計画しているなら、訓練を受けた資格のある人を呼ぶべきで——そして小屋裏を測る理由は、たいていその工事です。

測定そのものについては、計算ではなく順番が変わるだけです。断熱材が何であるかを、かき分ける前に確かめてください。あとではなく。現代のグラスウールやロックウールなら、小屋裏はほかの部屋と同じように測り、このページの高さの規則がそのまま効きます。相応の年代の家にばら状の層があるなら、測定は調査の結果を待ちます。

以上のどれも、その空間が居住面積になるかどうかには影響しません。それを決めるのは上に書いた仕上げ、空調、動線、高さのテストで、いま床にあるものとは無関係です。

上の表は、仕上げた地下を地上の居住面積の外に置いています。そこで必ず出てくるのが、庭に直接出られる地下は違うのか、という問いです。見た目は違います。片側の壁が完全に露出し、地面の高さにドアがあり、上階と同じ日光が入ります。それでも違いません。そして決め手になる規則は、質の評価ではなく測定の規則です。

Fannie Mae は、その Selling Guide で鑑定人に地上と地階の面積について ANSI Z765-2021 の適用を求めており、テストを明確に示しています。その階のどこかが地盤より下にあるなら、その階全体が地階であり、仕上げの水準も、どの部屋の窓の面積も、それを変えません。庭に出られる地下は、部分的に地盤より下にあり仕上げた部屋があっても、やはり地上の面積にも部屋数にも入りません。

階は全体として、そのいちばん低い点で分類されます。だから庭の高さの地下も、採光のためのドライエリアを持つ地下も、同じ扱いになります。片側の地面を下げても、残る三方で床が地面より上に持ち上がるわけではありません。

その空間に価値がないという意味ではありません。指針は、地上の面積から外れた部屋も、とくによく仕上げられていれば大きな価値を持ち得ると明言しており、すべて別に記載し、独立した項目で補正することを求めています。数字は別の行に移るのであって、消えるのではありません。

だから上の例の家は、下の階が庭に出られるかどうかにかかわらず、同じように書きます。地上 2,000 ft²、地階の仕上げ面積 600 ft²、2つの数字として。避けるべきは、見出しに 2,600 ft² と1つだけ書くこと。庭に出られる地下のある家の広告が、隣より立派に聞こえてしまうのは同じ理由です。

このページの規則はすべて ANSI Z765 のもので、このサイトの計算ツールが従っているのもそれです。日本の住戸やマンションの広告は専有面積を示し、その面積が壁芯で測られているのか内法で測られているのかで数字が変わります。どちらも ANSI の総居住面積とは別物です。

壁芯面積は壁の中心線まで測ったもので、販売図面と建築確認で使われます。内法面積は壁の内側の面まで測ったもので、不動産登記簿で使われます。同じ住戸なら内法の方が小さく、マンションでは数パーセントの差になります。これは金額に直結します。住宅ローン控除の面積要件は登記簿の数字、つまり内法で判断されるからです。

戸建てでは延床面積が使われ、これも壁芯で測るのがふつうです。加えて日本の物件情報には、建築面積、延床面積、そして敷地面積が並びます。それぞれ別の数字で、どれも ANSI の GLA と同じものではありません。

ANSI は按分をしません。上で説明した2つの合否テスト——仕上げ面積の半分が 7 ft 以上、5 ft 未満は数えない——を使うだけです。日本の建築基準法は、居室の天井高について高さが一定でない部屋では平均の高さで判断すると定めており（施行令第21条）、これはまた別の考え方です。同じ小屋裏の改装が、どの基準で数えるかによって複数の正しい面積を持ち得ます。

このサイトの計算ツールは ANSI に従っており、どの国のローカルな面積の定義も計算のどこにも混ぜていません。日本の壁芯と内法の区別は用語集と利用規約で名前を挙げてあります。広告の数字とここで出した結果を比べるときは、まず広告がどちらで測られているかを尋ねてください。同じ物件でも、定義が違えば違う数字になります。

単位の換算は別で、こちらは正確です。1 ft² = 0.09290304 m²。上の例の地上 2,000 ft² は 185.81 m²（56.21 坪）、地下 600 ft² は 55.74 m²（16.86 坪）、米国の中央値 2,142 ft² は 199.00 m²（60.20 坪）です。