リフォーム後に面積を計算し直す

短い答え

面積が変わるのは、空調の効く建物の外郭が変わったときです。増築は面積を足します。外壁を取り払えば減ります。そして、変わっていない外郭の内側で起きることは、ほとんど面積を変えません。

間仕切りを壊すと、その間仕切りが占めていたぶんだけ床が増えます。仕上がりの厚み × 長さ、それだけです。米国の標準的な 2×4 の間仕切りが 4.27 メートル（14 ft）なら 5.25 平方フィート、0.49 m²。ふつうの部屋の 3 パーセントにも届きません。

地下の仕上げ、ガレージの居室化、ポーチの囲い込みは、仕上げ面積を足すことがあります。ただし地上の居住面積に入るかどうかは、地盤との関係、暖房、仕上げ、動線という判定によるのであって、その空間が実際にどう使われているかによるのではありません。

壁を壊しても、みんなが思うほどは変わらない

リフォーム後にいちばんよく聞かれる質問で、答えは期待外れです。間仕切りがなくなると、床はその壁が占めていたぶんだけ増えます。それ以上ではありません。両側の部屋はどのみちそれぞれの壁面までで測られていたので、新しく生まれる床は壁の立っていた帯だけです。

米国の標準的な 2×4 の間仕切りは、スタッドの実寸が 3.5 インチ、両側に 0.5 インチの石膏ボードで、仕上がり厚は 4.5 インチ、11.4 cm。14 ft（4.27 m）の区間なら 5.25 平方フィート、0.49 m²。20 ft（6.10 m）なら 7.5 平方フィート、0.70 m²。2×6 の間仕切り（仕上がり 6.5 インチ、16.5 cm）は 14 ft で 7.58 平方フィートを返します。

日本の木造の間仕切りは、柱 105 mm に石膏ボード 12.5 mm を両面で仕上がり 130 mm。4.27 m の区間で 0.555 m²（5.98 ft²）、6.10 m なら 0.793 m² です。軽量鉄骨下地なら 65 mm のスタッドに同じボードで 90 mm、4.27 m で 0.384 m²。桁は同じです。1 階の使い勝手をまるごと変える開口が、書類の上では 4 分の 1 畳ぶん、0.4 から 0.8 平方メートルしか足しません。壁を壊して 7 平方メートル増えたという話が出てきたら、ほかにも何かが変わったか、元の数字が間違っていたかのどちらかです。

逆方向も同じです。新しい間仕切りを立てれば、まったく同じ帯が消えます。部屋をふたつに割ると合計は 0.555 m² 減り、部屋がふたつになります。それぞれの部屋の面積は合計の減り方より大きく減ったように見えますが、それは壁が両側から差し引かれるからで、実際に消えているのは壁そのものだけです。

壁の撤去が数字を目に見えて変える場合がちょうどひとつあり、しかもそれは引き算です。耐力壁を梁と柱に置き換えると、柱は残ります。部屋の真ん中に立つ化粧柱は現実の障害物です。部屋の面積に対してはやはり丸め誤差ですが、家具を運び込むときに気づくのではなく、更新した図面に描き込んでおく価値があります。

増築——内側からではなく外側から測る

増築は数字が本当に動く場面で、屋内で行うどんな工事とも測り方が違います。住宅の面積は外壁の仕上げ面までで取るので、12 × 16 ft（3.66 × 4.88 m）の増築は 192 平方フィート、17.84 m² を足します。石膏ボードの面ではなく、外装材の面から測った値です。

だから増築部分の内部は、それが足す数字より必ず小さく測れます。2×6 の軸組に外装材を張った 12 × 16 ft の増築なら、内部はおよそ 11 × 15、165 平方フィート、15.33 m² 程度。どちらの数字もそれぞれの目的では正しく、書類には 192、床材の発注には 165 を使います。

増築部分が既存の家に接するところでは、共有する壁を二重に数えないでください。新しい床は元の外壁の外側の面から測れば、その壁はもともとそれを含んでいた面積の側に残ります。

既存の床の上に階を足す場合も同じ規則で、階段の吹き抜けについての同じ注意が付きます。新しい階段が占める空間は下の階で 1 回だけ数えるので、上階の面積からは除きます。両方の階で数えるのは、2 階建ての数字が過大に出るいちばんよくある経路です。

地下、ガレージ、小屋裏、ポーチ

家をいちばん変えて、主たる面積の数字をいちばん変えないリフォームが、この 4 つです。どれも、かけた手間や費用ではなく、判定を満たすかどうかで決まるからです。

地下は、どれだけ見事に仕上げても、地盤より下の仕上げ面積として、地上の居住面積とは別に書きます。工事を軽んじているのではありません。下の階を仕上げた家と、仕上げていない家を比べられる状態に保つための、測定基準側の仕組みです。足し合わせずに、2 つの数字を並べて示してください。

ガレージの居室化は、その空間が仕上げられ、常設の設備で暖房され、家のほかの部分から直接出入りできて、はじめて数に入ります。多くの地域でそれは、週末に石膏ボードを張る作業ではなく、届け出を伴う工事を意味します。小屋裏の居室化は高さと動線で決まります。このサイトの住宅面積の計算ツールのページに、勾配天井の規則も含めて両方の判定を詳しく書いてあります。

囲い込んだポーチは、暖房された空間かどうかで判定されます。暖房し、断熱し、完全に閉じたサンルームは数に入り得ますが、単板ガラスで常設の暖房がない 3 シーズンの部屋は入りません。境目は暖房と気密であって、そこが快適に過ごせるかどうかではありません。

日本では届け出の 2 つの線が面積で引かれている

面積の計算そのものは国によりません。日本では、リフォームで出したその面積が、そのまま 2 つの手続きの分かれ目になります。どちらも数字で線が引かれているので、測ったあとに確認する価値があります。

ひとつは建築確認です。建築基準法第 6 条第 2 項により、防火地域および準防火地域外で増築・改築・移転をする場合で、その部分の床面積の合計が 10 平方メートル以内のときは、同条第 1 項の確認申請の規定が適用されません。10 m² は 107.6 平方フィート、上の 12 × 16 ft の増築（17.84 m²）はこの線をはっきり超えます。防火地域・準防火地域の内側なら、面積にかかわらずこの除外は使えません。

もうひとつは登記です。不動産登記法第 51 条第 1 項により、建物の表題部の登記事項——種類、構造、床面積を含みます——に変更があったときは、表題部所有者または所有権の登記名義人が、変更があった日から 1 か月以内に変更の登記を申請しなければなりません。増築して床面積が変われば、これは義務であって任意ではありません。

固定資産税はそのあとに続きます。市町村は増築部分を家屋として評価し直すので、翌年度以降の税額に反映されます。ここでも判断の材料は面積と、囲われ方と、用途です。

つまり日本では、リフォーム後の面積は「知っておくと便利な数字」ではなく、手続きの起点になる数字です。増築の面積、防火地域かどうか、工事の完了日——この 3 つを控えておけば、確認申請が要るか、登記をいつまでに出すかがその場で分かります。個別の適用は設計者と所管の窓口、そして登記は土地家屋調査士に確認してください。

更新した数字はどこへ持っていくのか

計算し直した値は、それを使う書類まで届いてはじめて意味を持ちます。そして書類のほうが勝手に更新されることはありません。

登記の床面積は、上で見たとおり 1 か月以内の申請が義務です。固定資産税の評価はそれとは別の経路で動くので、増築の申請どおりに建てなかった場合など、実際と食い違うことがあります。放置せず直すべき類いの食い違いです。

火災保険は再調達価額で計算され、それは面積に比例します。届け出ていない増築は、まさにその部分を建て直す費用のぶんだけ保険を不足させかねません。金額として現実に効き、そしていちばん忘れられる項目です。

売却するなら、査定する側が自分で測り、その数字が使われます。自分の記録があると話が早くなります。日付入りのスケッチ、寸法、そしてどの基準で測ったかを書いたもの。測定と、そこから除いたものを文書で残しておくのは、それ自体が小さな作法です。説明できる食い違いと、説明できない食い違いを分けるのはそこです。